Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01407 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMRG

AQUITANIS

C/

[E] [M], [L] [O]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par M. [N] (salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [M]

[Adresse 6] [Adresse 13] [Adresse 3]

[Localité 4]

Absent

Madame [L] [O]

[Adresse 6] [Adresse 13] [Adresse 3]

[Localité 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 février 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Adresse 15] [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 4 janvier 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 12 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 21 novembre 2024 en lui demandant :

— de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance, et que Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] sont occupants sans droit ni titre ;

— d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement occupé situé [Adresse 7] à [Localité 17] ;

— de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 3901,67 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation ;

— de les condamner solidairement à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer, de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3669,33 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [L] [O], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement (200 euros par mois) et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle explique que Monsieur [E] [M] a quitté les lieux en 2022 sans donner congé à son bailleur et qu’elle vit seule avec son fils dans le logement, avec un revenu mensuel de 1400 euros.

Monsieur [E] [M], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 4 janvier 2023, pour la somme en principal de 1221,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 5 mars 2023.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 3669,33 euros à la date du 20 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et à des indemnités d’occupation

Madame [L] [O], qui comparaît, ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette. Faute de comparaître, Monsieur [E] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3669,33 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Si Madame [L] [O] soutient à l’audience que Monsieur [E] [M] a quitté le logement, il n’est justifié d’aucun congé, de sorte que Monsieur [M] reste titulaire du bail et débiteur des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Le bail comporte une mention d’ « engagement conjoint et solidaire » des locataires, ce qui est contradictoire. Cette clause ambigüe sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l’article 1190 du code civil de sorte que la condamnation au paiement de Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] sera conjointe et non solidaire, comme sollicité par le bailleur.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [L] [O] a repris le paiement d’un loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [E] [M] (faute de preuve que ce dernier ne réside plus dans le logement, le Commissaire de justice ayant délivré l’assignation à Monsieur [M] indiquant que le nom du locataire figure toujours sur la boîte aux lettres et l’interphone) ainsi que celle de Madame [L] [O] pourra être poursuivie et ils seront tenus conjointement dans ce cas au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 654,98 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 5 mars 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2022 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] [Localité 16] [Adresse 11][Localité 14] ;

CONDAMNONS conjointement Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3669,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [E] [M] et Madame [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [E] [M] et Madame [L] [O] seront tenus de payer conjointement à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 654,98 euros, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS conjointement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS le surplus des demandes formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [O] et Monsieur [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE