TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION DANS LE CADRE DE L’EXERCICE D’UN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN.

le JEUDI VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 23/00182 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTQR

NUMERO MIN: 25/00007

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de M^me Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

SA INCITE [Localité 19] MÉTROPOLE TERRITOIRE immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 775 584 519

[Adresse 3]

CS 91234

[Localité 19]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.C.I. ASIA 5 représentée par M. [N], gérant, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°444 046 254

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par Maître Matthieu MARZILGER de la SARL LEGAL ACTION, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [W] [P], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:

à :

Expédition le :

à :

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI ASIA 5 est propriétaire d’un immeuble bâti R+2 à usage mixte d’habitation et professionnel, comprenant 9 chambres aux étages et un local commercial au rez-de-chaussée, d’une surface utile de 288,86 m², édifié sur une parcelle de terrain d’une superficie de 128 m², cadastrée section DK n°[Cadastre 18] sise [Adresse 8] à Bordeaux.

Par déclaration d’intention d’aliéner du 27 juillet 2023, maître [I] [D], notaire à [Localité 21], a été informé [Localité 19] Métropole de l’aliénation de cet immeuble pour un prix de 565 000 euros en ce compris une commission de 25 000 euros TTC à la charge du vendeur.

Par arrêté du 5 septembre 2023, le président de [Localité 19] Métropole a délégué à la SEM IN CITE son droit de préemption aux fins d’acquisition de l’immeuble, cette délégation s’inscrivant dans le cadre de l’opération de requalification urbaine de l’ensemble du centre historique de [Localité 19], dont la SEM IN CITE est l’aménageur.

Par deux lettres du 17 octobre 2023, la SEM IN CITE a informé le vendeur et son notaire de sa volonté d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 404 400 euros, les frais d’agence restant à la charge du vendeur.

Par lettre du 16 novembre 2023, maître [I] a informé la SEM IN CITE du refus de son offre par la SCI ASIA 5.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, la SEM IN CITE a saisi le juge de l’expropriation de Gironde par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er décembre 2023 reçue le 5 décembre 2023 afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par la SEM INCITE au greffe de la juridiction 29 janvier 2024.

Suivant ordonnance du 4 avril 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur place, qui s’est tenu le 27 mai 2024 en présence des représentants de la SEM IN CITE et de son conseil, du représentant de la SCI ASIA 5 et de son conseil et du commissaire du gouvernement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif reçu au greffe le 2 décembre 2024, la SEM IN CITE demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption à la somme de 404 400 euros en valeur occupée.

Elle estime cette offre satisfactoire au regard des caractéristiques du bien, qui est en mauvais état général. Elle précise qu’il s’agit d’un ancien hôtel meublé comportant 9 chambres au total dont 3 n’ont aucune ouverture sur l’extérieur. Les logements sont libres d’occupation, à l’exception d’un studio au premier étage. Un local commercial est au rez-de-chaussée. Elle souligne que l’immeuble est intégralement à restructurer, les façades donnant sur rue sont en pierre noircie, les menuiseries et serrureries dégradées mais aussi les parties communes et de nombreuses chambres. Les diagnostics de performance énergétique font état de classements D, E et F et il est également relevé la présence de revêtements en plomb au-delà des seuils en vigueur. Soulignant que la visite du local commercial n’a pu avoir lieu en l’absence du locataire, elle indique qu’il n’est pas démontré que le local est en bon état. Elle fait valoir qu’à sa connaissance, un bail est actuellement en cours pour ce local commercial, destiné à une activité de restauration sur place ou à emporter. Si la société ASIA 5 indique que le local sera prochainement libre, à la suite d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs grave et légitime à effet du 31 octobre 2024, elle ne justifie pas du départ effectif du locataire. Elle considère que le bien doit être considéré comme occupé. S’agissant de la date de référence, elle la fixe au 27 mars 2024, date à laquelle a été rendue opposable la 11e révision du PLU de [Localité 19] Métropole, qui a apporté des modifications au règlement du PLU concernant la zone UP1 dans laquelle est située la parcelle en cause. Elle ajoute que l’immeuble est situé en zone protégée de la ville de pierre, en secteur de diversité sociale imposant aux opérations de réhabilitation, de rénovation ou de mises aux normes 40% de logement social, ce qui impacte la valeur vénale, outre les travaux importants à réaliser. Elle ajoute également que l’immeuble est dans une zone soumise à l’encadrement des loyers.

Sur la détermination de la valeur vénale, elle souligne l’absence de pertinence des termes de référence produits par la SCI ASIA 5, soit en raison de l’absence de communication des actes ou à tout le moins de leurs références permettant de les rechercher aux fins de vérification du contenu. Elle souligne néanmoins que certains termes de référence ne portent pas sur des immeubles entier mais uniquement sur une portion, ou portent sur des immeubles en bien meilleur état ou acquis dans le cadre d’une procédure d’adjudication, ce qui rend la transaction non représentative du marché « normal ». Elle estime que les termes de référence du commissaire du gouvernement ne sont pas particulièrement pertinents car sur les trois, seul un semble en mauvais état.

Pour justifier sa proposition, elle se fonde sur un unique terme de comparaison, ayant abandonné aux termes de ses dernières écritures l’un des deux termes initialement proposés.

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 novembre 2024, la SCI ASIA 5 demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’acquisition de l’immeuble préempté :

A titre principal à la somme de 794 386 euros,

A titre subsidiaire à la somme de 763 200 euros,

A titre infiniment subsidiaire à la somme de 720 000 euros,

Encore plus subsidiairement à la somme de 690 953,12 euros

En dernier lieu à la somme de 578 000 euros.

Elle demande le rejet des demandes de la SEM IN CITE, de la condamner aux dépens et de la condamner à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’immeuble est situé sur un axe majeur de passage routier et piéton reliant la gare [Localité 25] à la [Adresse 22], que le cours de la Marne vient de faire l’objet d’une rénovation intégrale récente et qu’il est implanté à proximité directe des commerces, services et transports, le rendant très facilement accessible. Elle souligne qu’il s’agit d’un immeuble en pierre de taille en bon état extérieur, à usage mixte. Le local commercial sera prochainement libre en raison de la délivrance d’un congé à effet au 31 octobre 2024 à raison d’impayés répétés, ce qui permettra au nouveau bailleur de conclure un bail avec un pas de porte que se négocierait dans le secteur entre 30 et 50 000 euros. Les locaux d’habitation sont inoccupés à l’exception d’un studio occupé selon bail verbal, dont le but est d’éviter le squat de l’immeuble. Sur la date de référence, elle estime qu’elle doit être fixée au 27 février 2017, comme le commissaire du gouvernement. En ce qui concerne l’unique terme de comparaison retenu par la SEM INCITE, elle souligne sa sous-évaluation manifeste pour des raisons qui demeurent inconnues. En ce qui concerne les termes du commissaire du gouvernement, la SCI ASIA 5 regrette que sur les 11 initialement sélectionnés, il n’en retient que trois pertinents, alors qu’ils se situent dans la fourchette basse des recherches au seul motif que le bien nécessite des travaux de rénovation importants et alors qu’il n’est pas démontré que les termes exclus ne porteraient pas sur des biens en mauvais état, tandis que l’aspect extérieur de ces immeubles laisse entendre un mauvais état. De plus, l’immeuble est majoritairement inoccupé de sorte qu’une décote en raison de son occupation n’apparaît pas justifiée. Elle critique par ailleurs le fait qu’il ait écarté un terme de comparaison tandis que l’avis des Domaines s’y référait. Elle expose également que le commissaire du gouvernement a mentionné deux cessions en 2022 portant sur un même immeuble et lui reproche d’avoir écarté la seconde, affichant un prix plus élevé, tandis que le pré supposé d’une revente après travaux avancé par le commissaire du gouvernement n’est pas démontré. Elle considère que sur les trois termes de comparaison retenus par le commissaire, seul celui portant sur le [Adresse 7] (retenu par le commissaire du gouvernement et la SEM IN CITE) pourrait être considéré comme pertinent, sous réserve de se souvenir que l’immeuble a été vendu intégralement occupé et que le prix a été minoré compte tenu de la prise en charge par l’acquéreur du ravalement de façade. Elle produit pour sa part 9 termes de référence portant sur des ensembles immobiliers situés sur un axe principal, tenant compte de toutes les valeurs, basse, moyenne ou haute, sur des immeubles d’une superficie de 100 à 400 m² et portant sur des mutations intervenues en 2022 et 2023. Elle propose dans son mémoire plusieurs méthodes de comparaison des termes de références recensés par le commissaire du gouvernement, par elle-même et par la SEM IN CITE, aboutissant à des valeurs moyennes supérieures à celles retenues par le commissaire du gouvernement et le préempteur. En réponse aux critiques faites à l’encontre de ses choix de termes de comparaison, elle souligne qu’elle ne dispose d’aucun élément pour vérifier ces dires. Elle souligne que la production tardive aux débats de l’avis des Domaines montre qu’initialement, une évaluation plus favorable avait été faite et demande à ce que soit constaté la volatilité importante de la valeur proposée par une même partie dont le prix passe de 578 000 euros à 463 000 euros entre son rapport du 19 octobre 2023 et celui du 17 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions reçues le 2 décembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition, en l’état de ses dernières écritures, à 462 176 euros, sur la base de trois termes de comparaison. Sur la date de référence, il souligne que la parcelle préemptée se situe dans le périmètre du droit de préemption urbain. Il estime que la date de référence à retenir est le 24 février 2017, date à laquelle est entré en vigueur le PLU de [Localité 19] Métropole, la dernière actualisation issue de la 11e révision n’ayant pas modifié le plan de zonage du bien. Il explique que ses recherches ont porté sur des cessions de biens d’une surface utile inférieure à 400m² situés dans la fourchette basse de sa recherche pour tenir compte de l’importance des travaux, aboutissant à une moyenne de 1600 euros le m². Le commissaire du gouvernement ne critique pas le terme de comparaison maintenu par l’expropriant. Concernant les termes de comparaison retenus par l’exproprié, il souligne leur absence de pertinence en raison de leur incomparabilité, soit que les cessions sont trop éloignées, soit qu’elles portant sur des portions d’immeubles, ou résultent d’adjudication, ou sur des biens en état d’être loué. Il précise une erreur dans le prix retenu pour un des termes et souligne l’impossibilité de retrouver l’acte de l’un des termes de comparaison en raison d’une erreur de références cadastrales. Aux critiques adressées par l’exproprié, il rappelle qu’il n’est pas lié par l’avis initial du service des domaines, réalisé sans avoir visité le bien et que s’agissant du même bien cédé deux fois en 2022, il y a lieu de retenir le premier prix, qui reflète le prix de vente d’un immeuble avant travaux de rénovation. Le commissaire du gouvernement souligne avoir produit, sur demande de la SCI, l’acte de mutation du bien sis [Adresse 7].

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

Le transport sur les lieux est intervenu le 27 mai 2024. Le bien préempté est situé [Adresse 8] à [Localité 19]. Le [Adresse 20] est un axe routier passant, reliant la gare [Localité 25] à la [Adresse 22]. Il a fait l’objet de travaux d’aménagement de voirie qui arrivent à leur terme. L’immeuble est facile d’accès, desservi par plusieurs lignes de bus, à 500 mètres de la gare [Localité 25] et proche du tramway.

Il s’agit d’un immeuble en pierre construit en R+2, anciennement utilisé comme hôtel meublé. La façade extérieure est légèrement noircie mais n’apparaît pas pour autant en mauvais état. Le rez-de-chaussée abrite un local commercial avec une vitrine donnant sur rue, fermée par un rideau de fer le jour du transport. Des câbles électriques sont visibles au-dessus de la porte d’entrée de l’immeuble, laquelle est en métal renforcé. A l’intérieur, l’entrée principale, encombrée, longe le local commercial ; une porte de service permet d’y accéder. Il n’a pu toutefois être visité en l’absence du locataire. L’accès aux étages se fait par un escalier en pierre brute, avec une rambarde en fer en mauvais état. A premier étage, il y a 3 chambres et un studio. Les chambres font environ 10 m² mais deux des droits chambres sont sans fenêtres ; elles sont en l’état de travaux inachevés, en mauvais état. Le studio est actuellement occupé par un locataire mais n’a pu être visité. Des pièces communes sont prévues pour l’ensemble des occupants : 2 wc (dont un sans fenêtre), une douche présentant des traces de moisissures au plafond, une pièce destinée à la cuisine, une buanderie.

Le 2e étage comporte 1 chambre avec point d’eau et 3 studios et une ancienne chambre transformée en salle d’eau. L’ensemble est en mauvais état/dégradé/inachevé. Deux des trois studios n’ont pas de fenêtre mais des vélux.

Des pièce communes sont également prévues pour l’ensemble des occupants : une douche avec traces de moisissures, deux wc, un coin cuisine. L’étage bénéficie de l’éclairage d’une verrière en toiture. Le mur du deuxième étage fait apparaître un trou vertical laissant voir le mur sous le crépi.

L’ensemble de l’immeuble est vétuste et dégradé.

Sur la date de référence et l’usage effectif à la date de référence

Le bien exproprié est inclus dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

La modification du plan local d’urbanisme à prendre en compte pour déterminer la date de référence est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle sont situés les biens, y compris lorsqu’elle n’en affecte pas la délimitation (3e civ. 12 oct. 2022, n°21-19.070). La date de référence doit s’apprécier à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, le bien préempté est situé en zone UP1*1L35/IP « Zone d’intérêt patrimonial et/ou paysager » au plan local d’urbanisme de [Localité 19] Métropole.

La 11e révision du plan local d’urbanisme de [Localité 19] Métropole ayant apporté des modifications au règlement du PLU concernant la zone UP1, il y a lieu de fixer la date de référence au 27 mars 2024, date à laquelle a été rendue opposable aux tiers la 11e modification du PLU de [Localité 19] Métropole.

A cette date, l’immeuble litigieux était un immeuble à usage mixe commercial/d’habitation.

Située dans la zone UP1 du PLU, la parcelle bâtie est soumise à des règles d’occupation et utilisations du sol. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment démoli de puis moins de 10 ans est autorisée. Le bien étant situé dans le périmètre de la concession d’aménagement de la ville de [Localité 19], toute opération d’aménagement doit comporter une part de logements locatifs sociaux et 40% des logements doivent être destinés au logement locatif (constructions neuves, logements créés par changement de destination ou opérations de réhabilitations et ou de rénovation).

Sur la consistance du bien à la date du jugement

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’un congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce a été délivré à la demande de la SCI ASIA 5 à son preneur, la SARL INDIGO, par acte extrajudiciaire du 23 avril 2024, à effet du 31 octobre 2024. A la date du jugement, sauf à ce que ce congé ait été contesté par le preneur, ce qui n’est pas soutenu, le bail commercial est donc arrivé à son terme. Un aléa demeure néanmoins puisque le preneur dispose de deux ans à compter du congé pour le contester et demander le cas échéant une indemnité d’éviction. De plus il n’est pas établi que le locataire a effectivement quitté les lieux. Il en va de même pour le locataire du studio dont il est indiqué qu’il bénéficie d’un bail verbal. Le bien sera considéré comme occupé, étant toutefois souligné que ni la SEM IN CITE ni le commissaire du gouvernement ne demandent d’abattement pour occupation.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

En l’espèce, il y a lieu d’adopter la méthode par comparaison pour déterminer un prix de marché applicable au bien préempté, comparaison qui nécessite de s’appuyer a minima sur deux termes de comparaison pour dégager une tendance.

La déclaration d’intention d’aliéner indique que l’immeuble est à usage mixte, d’habitation et professionnel, avec un local commercial au rez-de-chaussée et des chambres à l’étage.

Compte tenu des caractéristiques du bien préempté, il y a lieu de rechercher des termes de comparaison portant sur des cessions d’immeuble à usage mixte commercial/d’habitation, situées sur un axe passant, dans un secteur proche de la gare ou en tout cas non spécialement centre ville, bénéficiant d’une desserte de transports, à une date proche du présent jugement, ne pouvant être antérieures à 2021.

D’importants travaux de réhabilitation pour répondre à sa destination sont nécessairement à prendre en compte dans l’évaluation du prix. De plus, la nature des travaux à entreprendre entre dans les restrictions de la zone UP1 relatives au logement social rappelées ci-dessus. Aussi, un abattement pour vétusté sera appliqué à hauteur de 25%. Cet abattement s’appliquera sur la base d’une moyenne résultant de termes de comparaison jugés les plus pertinents avec des caractéristiques les plus proches du bien à évaluer, hors vétusté.

La SEM IN CITE s’appuie sur un unique terme de comparaison pour justifier son offre d’acquisition. Il porte sur une mutation réalisée le 7 février 2022 au [Adresse 7], donc à proximité immédiate du bien préempté, relative à un immeuble comprenant deux logements à l’étage et deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée, d’une surface utile de 304 m², avec cour et jardin, au prix unitaire de 1431 euros le m². Ce terme de référence doit être considéré comme pertinent.

Le commissaire du gouvernement a recensé 11 termes de comparaison (cessions entre mars 2021 et janvier 23) mais n’en a retenu que 3 comme étant pertinents.

En effet, la surface utile du bien préempté étant de 288,86 m², il y a lieu d’écarter les termes de comparaison (TC) portant sur des immeubles de plus de 400 m² : ainsi les TC 1 et 2 peuvent être écartés.

Il y a également lieu d’écarter les termes de comparaison portant sur des cessions de biens trop éloignés du [Adresse 8] ou qui se situent sur des rues bien moins passantes ou plus proches du centre-ville. Ainsi en est-il du TC 6, portant sur une cession [Adresse 2] ou du TC 8, [Adresse 6], proche de [Adresse 22]. Il en va de même du TC 4, [Adresse 4].

De même doit être écarté son TC 3 qui porte sur un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité, réduisant d’autant sa valeur de marché, non comparable avec le bien préempté.

Le TC 5 est identique au TC de la SEM IN CITE. Le TC 7, relatif à une cession 71 cours de l’Yser, également axe passant, menant au cours de la Marne et vers la gare peut être retenu dès lors qu’il porte sur une cession d’un immeuble à usage mixte. Le prix au m² est de 2921 euros le m². Il en va de même du TC 12, relatif à une cession [Adresse 5], axe également très passant, le bien étant situé le long de la ligne de tramway (1645 euros le m²). Le TC 9 n’apparaît pas devoir être retenu ; bien que sélectionné par le commissaire du Gouvernement, la [Adresse 23] ne présente aucune caractéristique comparable avec le cours de la Marne concernant tant les avantages (accessibilité) que les inconvénients (nuisances sonores). Le TC 10, outre qu’il concerne à l’évidence la revente après travaux du même bien, doit être écarté pour les mêmes raisons.

Concernant les termes de comparaison produits par la SCI ASIA 5 (cessions entre 2022 et 2023), il convient de relever qu’aucun des actes de cession ne sont pas produits et aucune référence de publication n’est précisée, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le contenu de ces cessions ni leur certitude. En effet, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

Toutefois, il ressort des conclusions du commissaire du gouvernement et de la SEM IN CITE, que le commissaire du gouvernement soit néanmoins parvenu à consulter les actes et que la SEM IN CITE a repris à son compte ses analyses. Il en ressort que les cessions relatives au [Adresse 10] doivent être écartées comme termes de comparaison car les ventes ne concernent que des fractions d’immeubles ou ont été faites par lot.

La cession portant [Adresse 17] n’est pas non plus à retenir ; outre que la [Adresse 24] n’est pas un axe passant assimilable au cours de la Marne, la vente a eu lieu dans le cadre d’une adjudication judiciaire, ce qui ne traduit pas nécessairement la valeur de marché.

En revanche, il n’est pas justifié d’écarter, comme le suggère le commissaire du gouvernement, le bien sis [Adresse 14], axe passant près de la gare, en raison de son bon état d’usage. Le prix au m² de 2601 euros sera donc gardé comme terme de référence.

La cession [Adresse 1] doit être écartée, le commissaire du gouvernement n’ayant pas trouvé l’acte.

Le bien situé [Adresse 13], très proche de la [Adresse 22] n’est pas situé dans un environnement comparable et trop éloigné du [Adresse 8]. Il en va de même s’agissant de la cession [Adresse 16].

Le terme de comparaison portant sur le [Adresse 11] n’est pas pertinent car la vente ne porte que sur une fraction de l’immeuble, et celui du [Adresse 9] sur un bail commercial et une maison non divisée en lots.

Au total, le prix moyen au m² retenu est de (1431+2921+1645+2601=) 2149 euros, soit 1612 euros après application de l’abattement de 25%.

Ainsi, pour une surface de 288.86 m², le prix d’acquisition sera fixé à 465 642 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SEM IN CITE supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient d’allouer à la SCI ASIA 5 au titre des frais irrépétibles une somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE au 27 mars 2024 la date de référence,

Fixe à 465 642 euros le prix de la parcelle bâtie cadastrée section DK [Cadastre 18], d’une contenance de 128 m² située [Adresse 8] sur la commune de Bordeaux, vendue par la SCI ASIA 5 et préemptée par la SEM IN CITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRE,

Condamne SEM IN CITE [Localité 19] METROPOLE TERRITOIRE à payer à la SCI ASIA 5 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SEM IN CITE [Localité 19] METROPOLE TERRITOIRE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation