Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01700 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTCH

S.C.I. TRISTAR

C/

[I] [C]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Henri Michel GATA

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. TRISTAR

RCS [Localité 6] N° 444 956 478

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Henri Michel GATA, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [C]

né le 07 Janvier 1986 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2020, la SCI TRISTAR a donné à bail à Monsieur [I] [C] un logement situé [Adresse 5] à BORDEAUX (33000).

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la SCI TRISTAR a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1634,84 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SCI TRISTAR a assigné Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 19 juin 2020 et constater par conséquent la résiliation dudit bail à effet au 21 août 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] des lieux qu’il occupe désormais sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR la somme provisionnelle en principal de 3.252,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 août 2024,

— Condamner Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR une indemnité conventionnelle d’occupation égale au loyer mensuel charges comprises, et ceci jusqu’à complète vidange des lieux et restitution des clés, à compter de la date de résiliation du bail soit le 21 août 2024,

— Assortir ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter du 21 juin 2024 date du commandement de payer les loyers,

— Condamner Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommage et intérêts pour la résistance abusive dans le paiement des loyers,

— Condamner Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR la somme de 126,92 euros correspondant au coût du commandement de payer les loyers,

— Condamner Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, la SCI TRISTAR, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5513,10 euros au 18 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [I] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 novembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n’est pas réitérée dans l’assignation ou à l’audience.

Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SCI TRISTAR a fait signifier à Monsieur [I] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1634,84 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [C] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 juin 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 août 2024.

Dès lors, Monsieur [I] [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 août 2024, ce qui constitue pour la SCI TRISTAR un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI TRISTAR produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5513,10 euros à la date du 18 novembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 5513,10 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 novembre 2024 – échéance du mois de novembre 2024 incluse. Monsieur [C] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (768,90 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la provision au titre de la résistance abusive

Il n’y a pas lieu d’accorder une somme au titre de la résistance abusive et non justifiée de Monsieur [I] [C] invoquée par la demanderesse, en raison de l’incompétence du juge du contentieux de la protection, qui, s’il peut allouer une provision à la victime d’un dommage, excèderait ses pouvoirs s’il lui accordait des dommages-intérêts. Au demeurant la demanderesse ne justifie pas subir un préjudice indemnisable, hormis celui qui résulte du retard de paiement, réparé quant à lui par les seuls intérêts moratoires.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [I] [C] à verser à la SCI TRISTAR la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 22 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (768,90 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR la somme de 5513,10 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR, à compter du 1er décembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à payer à la SCI TRISTAR une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION