Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01721 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTE4

GIRONDE HABITAT

C/

[G] [L] [O] épouse [Z]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Mme [J] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [G] [L] [O] épouse [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Erwan KERGOT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 17 septembre 2020, l’OPH GIRONDE HABITAT a donné à bail à Mme [G] [O], ép. [Z] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 10] [Adresse 9].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Mme [G] [O], ép. [Z] le 29 avril 2024 un commandement de payer et de justifier d’une assurance, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 28 août 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Mme [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— condamner Mme [G] [O] à payer la somme principale 831,38 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non paiement et/ou défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 7G de la même loi

— prononcer l’expulsion de Mme [G] [O], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif

— condamner Mme [G] [O] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [G] [O] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 puis mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 972,19 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Il observe que l’assignation a été délivrée le 28 août 2024 à personne et que Mme [G] [O] en a eu connaissance. Il indique que Mme [G] [O] n’a pas justifié avoir une assurance, ni régularisé sa dette et que les conditions de la résiliation du bail sont réunies.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens et dans lesquelles il précise que l’indemnité d’occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’Etat.

Mme [G] [O], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

* à titre principal

— juger irrecevables les demandes de l’OPH GIRONDE HABITAT pour défaut de tentatives préalable de conciliation en méconnaissance de l’article 750-1 du code procédure civile alors que la demande a pour objet une dette de moins de 5.000 euros

— rejeter la demande de l’OPH GIRONDE HABITAT de faire reconnaître l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que l’assignation a été délivrée le 28 avril 2024 alors que le commandement de payer a été signifié le 29 avril 2024, soit postérieurement, et que l’assignation ne vise pas les dispositions sur lesquelles elles se fondent pour formuler la demande en référé et non au fond

* à titre subsidiaire,

— juger irrecevables les demandes de l’OPH GIRONDE HABITAT à son encontre en raison d’une contestation sérieuse portant sur l’existence d’une créance de réparation à son profit au titre du caractère indécent du logement loué

* en tout état de cause,

— débouter l’OPH GIRONDE HABITAT de ses demandes

— lui accorder des délais de paiement pour régler sa dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire

— lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire

— condamner l’OPH GIRONDE HABITAT à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers.

Elle ajoute avoir versé 500 euros la veille de l’audience.

Il est renvoyé aux conclusions de Mme [G] [O], pour l’exposé complet de ses prétentions.

Sur question de la juridiction, son conseil a précisé ne pas disposer de l’attestation d’assurance à l’audience et a été autorisé à produire le justificatif en cours de délibéré.

L’OPH GIRONDE HABITAT donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire si Mme [G] [O] justifie qu’elle est assurée.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

SUR L’ABSENCE DE TENTATIVE DE CONCILIATION :

L’article 750-1 du code procédure civile prévoit que, à peine d’irrecevabilité, le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Il en résulte qu’une demande indéterminée n’est pas soumise au recours préalable à un mode alternatif de règlement du litige.

Une action tendant à faire constater la résiliation d’un bail d’habitation et à obtenir l’expulsion d’un occupant devenu sans droit ni titre, quel que soit le montant de la dette locative dont il est réclamé paiement, est une demande indéterminée.

En l’espèce, l’action de l’OPH GIRONDE HABITAT tend à faire constater la résiliation du bail par l’effet des clauses résolutoires qu’il contient et à faire expulser Mme [G] [O].

Il est donc recevable en ses demandes nonobstant l’absence de recours préalable à un mode alternatif de règlement du litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales le 25 avril 2023, ce qui vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

En outre, la juridiction est saisie d’une assignation délivrée à personne le 28 août 2024, laquelle seule a été remise à la juridiction, de sorte que celle-ci a bien été remise plus d’un mois après la commandement de justifier d’une assurance, et plus de deux mois après le commandement de payer, délivré le 29 avril 2024 aux fins de mise en oeuvre des clauses résolutoire pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers prévues par le contrat.

Dès lors au jour de la délivrance de cette assignation, l’OPH GIRONDE HABITAT était recevable à agir en constat de la résiliation du bail par l’effet de ces clauses.

Enfin la circonstance que les articles 834 et 835 du code procédure civile ne soient pas cités dans l’assignation, n’est pas de nature à faire juger l’action irrecevable puisque sont articulés les moyens fondant l’action devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé. Au demeurant Mme [G] [O] ne caractérise aucun grief de nature à faire annuler l’assignation, puisque la sanction serait non l’irrecevabilité mais la nullité.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action sera donc rejeté.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 17 septembre 2020 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 29 avril 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Mme [G] [O] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne résulte d’aucun élément que Mme [G] [O] a produit son justificatif d’assurance à la suite de ce commandement, de sorte que le bailleur était fondé à se prévaloir de la résiliation du bail au jour de l’assignation.

Néanmoins, ainsi qu’elle a y été autorisée, Mme [G] [O] a produit avant le 20 décembre 2024 une attestation de son assurance valable pour la période du 24 juillet 2023 au 25 août 2024.

Il s’ensuit que les effets du commandement ne son pas acquis puisque la résiliation du contrat résulte du défaut d’assurance et non du seul défaut de production du justificatif.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 456,24 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Mme [G] [O] soutient toutefois que la demande de l’OPH GIRONDE HABITAT est sérieusement contestable en raison de son manquement à l’obligation de louer un logement décent qui entraîne à son profit une créance de réparation.

Néanmoins, d’une part le locataire ne peut s’abstenir de payer le loyer courant sans y être judiciairement autorisé que s’il est privé de la jouissance des lieux ; or en l’espèce, Mme [G] [O] ne produit aucune pièce desquelles il résulterait qu’elle est privée de la jouissance des lieux.

D’autre part, si elle allègue que le logement présente des désordres tels que le logement n’est pas décent, elle ne verse aux débats que quelques photographies dont les circonstances de temps et de lieu ne sont pas caractérisées, et par suite qui sont impropres à établir le caractère sérieux de ses allégations et d’une créance de réparation opposable au bailleur.

Dès lors, l’OPH GIRONDE HABITAT est recevable et fondé à faire juger que les conditions d’acquisition de la résiliation du bail étaient réunies à la date du 30 juin 2024.

SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par l’OPH GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [G] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 972,19 euros à la date du 20 novembre 2024.

Mme [G] [O] si elle conteste la créance au motif qu’elle bénéficie d’une créance de réparation, n’en justifie pas de façon non sérieusement contestable.

De plus, elle ne justifie pas du versement de 500 euros la veille de l’audience tel qu’allégué à l’audience, la pièce à laquelle elle se réfère ne figurant pas dans son dossier.

Dès lors, la créance de l’OPH GIRONDE HABITAT n’est pas sérieusement contestable et Mme [G] [O] doit par conséquent être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et sera prononcée en deniers ou quittances valables à l’effet de tenir compte du versement litigieux s’il est effectif.

Toutefois, il ressort des débats que l’OPH GIRONDE HABITAT, dès lors que Mme [G] [O] est assurée, accepte l’octroi de délais de paiement suspensif.

Par suite des délais de paiement seront octroyés à Mme [G] [O] et les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [G] [O] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 384,31euros dès lors que le loyer résiduel est de 50,72 euros et l’aide au logement de 333,59 euros. Cette indemnité sera réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Mme [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et sera donc déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Compte tenu de sa situation économique Mme [G] [O] supportera une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

ACCORDONS à Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) l’aide juridictionnelle provisoire ;

REJETONS les fins de non recevoir opposées par Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) ;

DÉCLARONS l’OPH GIRONDE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS que Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) a justifié d’une assurance locative et REJETONS la demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance ;

CONSTATONS, à la date du 30 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail conclu le 17 septembre 2020 et liant l’OPH GIRONDE HABITAT à Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]), concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 10] [Adresse 9] ;

CONDAMNONS Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) à payer à l’OPH GIRONDE HABITAT à titre provisionnel et en deniers ou quittances valables la somme de 972,19 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 30 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) sera tenue de payer à l’OPH GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 384,31euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS demandes plus amples, autres ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [G] [L] [O] (épouse [Z]) à payer à l’OPH GIRONDE HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE