N° RG 23/04194 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYNC

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 52]

5EME CHAMBRE CIVILE

30A

N° RG 23/04194 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XYNC

AFFAIRE :

[W] [DO] épouse [T], [H] [PS], [S] [V], [SG] [MI] époux [A], [NJ] [A] épouse [MI], [X] [RW], [JK] [RW], [JR] [OY], [IB] [KL], [NM] [SP] épouse [KL], [IG] [YE] [YG], [HC] [YE] [YG], [L] [T] époux [DO], [P] [JA] [TP], [KB] [E] épouse [TP], [VY] [FJ], [HH] [FJ], [XX] [FJ], [G] [FJ], [CD] [TK], [GN] [FO], [L] [TG], [Y] [TG], [IB] [P] [YC] [B] [Z] époux [RL], [JH] [AB], [EN] [AS] épouse [AB], [BE] [XJ], [UK] [XJ], [M] [FS], [OH] [KE], [PH] [BE] [AO], [EB] [U], [XC] [AL], [NX] [NK], [D] [KV] [NU] [RL] épouse [Z], [PI] [C], [YC] [VF] [MJ] épouse [C], [WY] [R], [D] [R], [EB] [LZ]

C/

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LA ROSE DE [Localité 68], S.A.S. B2DIMMO, S.A.R.L. LES PETITS ENFANTS, [J] [KK], [D] [SX] épouse [KK]

[Adresse 58]

le :

à

Avocats :

la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Sophie DARGACHA-SABLE

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

la SELARL RACINE [Localité 52]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré :

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS

A l’audience d’incident du 2 Septembre 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDEURS AU FOND

DEFENDEURS A L’INCIDENT

Madame [W] [DO] épouse [T]

née le 30 Novembre 1960 à [Localité 86]

[Adresse 7]

[Localité 27]

Monsieur [H] [PS]

né le 25 Novembre 1978

[Adresse 16]

[Localité 25]

Monsieur [S] [V], [SG] [MI] époux [A]

né le 07 Septembre 1969 à [Localité 50]

[Adresse 11]

[Localité 22]

Madame [NJ] [A] épouse [MI]

née le 29 Janvier 1977 à [Localité 79]

[Adresse 11]

[Localité 22]

Monsieur [X] [RW]

né le 17 Juillet 1967 à [Localité 52]

[Adresse 39]

[Localité 24]

Madame [JK] [RW]

née le 02 Février 1969 à [Localité 75]

[Adresse 39]

[Localité 24]

Monsieur [JR] [OY]

né le 12 Juin 1972 à [Localité 80]

[Adresse 1]

[Localité 21]

Monsieur [IB] [KL]

né le 01 Novembre 1956 à [Localité 77]

[Adresse 6]

[Localité 43]

Madame [NM] [SP] épouse [KL]

née le 20 Avril 1955 à [Localité 73]

[Adresse 6]

[Localité 43]

Monsieur [IG] [YE] [YG]

né le 01 Avril 1960 à [Localité 85]

[Adresse 13]

[Localité 29]

Madame [HC] [YE] [YG]

née le 13 Juillet 1959 à [Localité 52]

[Adresse 13]

[Localité 29]

Monsieur [L] [T] époux [DO]

né le 19 Février 1960 à [Localité 80]

[Adresse 7]

[Localité 27]

Monsieur [P] [JA] [TP]

né le 01 Novembre 1946 à [Localité 71]

[Adresse 15]

[Localité 45]

Madame [KB] [E] épouse [TP]

née le 30 Septembre 1945 à [Localité 74]

[Adresse 15]

[Localité 45]

Monsieur [VY] [FJ]

né le 25 Mars 1956 à [Localité 52]

[Adresse 40]

[Localité 28]

Madame [HH] [FJ]

née le 04 Juillet 1955 à [Localité 87]

[Adresse 40]

[Localité 28]

Monsieur [XX] [FJ]

né le 01 Décembre 1979 à [Localité 82]

[Adresse 5]

[Localité 21]

Madame [G] [FJ]

née le 18 Septembre 1980 à [Localité 76]

[Adresse 5]

[Localité 21]

Madame [CD] [TK]

née le 09 Février 1980 à [Localité 57]

[Adresse 33]

[Localité 21]

Monsieur [GN] [FO]

né le 12 Juillet 1979 à [Localité 64]

[Adresse 33]

[Localité 21]

Monsieur [L] [TG]

né le 03 Mars 1943 à [Localité 88]

[Adresse 41]

[Localité 9]

Madame [Y] [TG]

née le 07 Avril 1957 à [Localité 72]

[Adresse 41]

[Localité 9]

Monsieur [IB] [P] [YC] [B] [Z] époux [RL]

né le 04 Juin 1951 à [Localité 54]

[Adresse 46]

[Localité 35]

Monsieur [JH] [AB]

né le 05 Juillet 1972 à [Localité 53]

[Adresse 17]

[Localité 20]

Madame [EN] [AS] épouse [AB]

née le 11 Janvier 1975 à [Localité 67]

[Adresse 17]

[Localité 20]

Monsieur [BE] [XJ]

né le 03 Mars 1951 à [Localité 59]

[Adresse 36]

[Localité 25]

Madame [UK] [XJ]

née le 20 Mars 1949 à [Localité 78]

[Adresse 36]

[Localité 25]

Madame [M] [FS]

née le 29 Mai 1956 à [Localité 65]

[Adresse 56]

[Localité 38]

Monsieur [OH] [KE]

né le 09 Octobre 1978 à [Localité 70]

[Adresse 48]

[Localité 23]

Monsieur [PH] [BE] [AO]

né le 02 Avril 1966 à [Localité 52]

[Adresse 2]

[Localité 47]

Madame [EB] [U]

née le 09 Octobre 1978 à [Localité 49]

[Adresse 48]

[Localité 23]

Madame [XC] [AL]

née le 25 Mai 1965 à [Localité 61]

[Adresse 18]

[Localité 29]

Madame [NX] [NK]

née le 04 Mars 1965 à [Localité 55]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Madame [D] [KV] [NU] [RL] épouse [Z]

née le 02 Mars 1950 à [Localité 52]

[Adresse 46]

[Localité 35]

Monsieur [PI] [C]

né le 07 Juin 1949 à [Localité 51]

[Adresse 14]

[Localité 32]

Madame [YC] [VF] [MJ] épouse [C]

née le 30 Mars 1956 à [Localité 66]

[Adresse 14]

[Localité 32]

Monsieur [WY] [R]

né le 30 Novembre 1969 à [Localité 52]

[Adresse 42]

[Localité 26]

Madame [D] [R]

née le 28 Mai 1963 à [Localité 52]

[Adresse 42]

[Localité 26]

Madame [EB] [LZ]

née le 05 Décembre 1962 à [Localité 52]

[Adresse 12]

[Localité 44]

Défendeurs tous représentés par Maître Marina RODRIGUES de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS AU FOND

DEFENDEURS A L’INCIDENT

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LA ROSE DE [Localité 68] représenté par son syndic en exercice, la SA CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES ( [Adresse 81])

[Adresse 3]

[Localité 27]

représentée par Maître Alice SIMOUNET de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.S. B2DIMMO exerçant sous l’enseigne CABINET GALLIEN

[Adresse 37]

[Localité 19]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. LES PETITS ENFANTS

[Adresse 3]

[Localité 27]

représentée par M^e Sophie DARGACHA-SABLE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et M^e Stephan DENOYES avocat plaidant au Barreau de Paris

DEFENDEURS AU FOND

DEMANDEURS A L’INCIDENT

Monsieur [J] [KK]

né le 13 Septembre 1958

[Adresse 34]

[Localité 30]

représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [D] [SX] épouse [KK]

née le 22 Novembre 1961

[Adresse 34]

[Localité 31]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [W] [DO] épouse [T] et monsieur [L] [T], madame [D] [RL] épouse [Z] et monsieur [IB] [Z], madame [YC] [MJ] épouse [C] et monsieur [PI] [C], madame [D] [K] épouse [R] et monsieur [WY] [R], madame [EB] [LZ], monsieur [H] [PS], madame [NJ] [A] épouse [MI] et monsieur [S] [MI], madame [JK] [WJ] épouse [RW] et monsieur [X] [RW], monsieur [JR] [OY], madame [NM] [SF] épouse [KL] et monsieur [IB] [KL], madame [HC] [YE] [YG] et monsieur [IG] [YE] [YG], madame [KB] [E] épouse [TP] et monsieur [P] [TP], monsieur [XX] [FJ] et madame [G] [N] épouse [FJ], monsieur [VY] [FJ] et madame [HH] [VD] épouse [FJ], madame [GI] [TK] et monsieur [GN] [FO], madame [Y] [F] épouse [TG] et monsieur [L] [TG], madame [EN] [AS] épouse [AB] et monsieur [JH] [AB], madame [UK] [I] épouse [XJ] et monsieur [BE] [XJ], madame [M] [FS], monsieur [OH] [KE] et madame [EB] [U], monsieur [BE] [AO], madame [XC] [AL] et madame [NX] [O] épouse [NK] sont copropriétaires d’une résidence avec services pour séniors dénommée LA ROSE DE [Localité 68], située [Adresse 4] à [Localité 60].

Les copropriétaires de la résidence LA ROSE DE [Localité 68] ont conclu chacun des baux de locaux commerciaux meublés avec la SARL LA ROSE DE [Localité 68] au mois de décembre 2010.

La SARL LA ROSE DE [Localité 68] exploitant cet immeuble depuis l’année 2011 a consenti, par acte du 10 octobre 2017, un bail de sous-location au profit de la SARL LES PETITS ENFANTS pour un espace qui a été transformé ultérieurement en micro-crèche, ouverte au mois de février 2018.

La SAS 2BDIMMO, exerçant sous l’enseigne cabinet GALLIEN, s’est vue confier en 2020 le contrat de syndic de l’immeuble.

Le 21 septembre 2021, un bail commercial a été conclu par le [Adresse 84], représenté par le syndic, bailleur, et la SARL LES PETITS ENFANTS, preneur. La SARL LA ROSE DE [Localité 68], dont les co-gérants sont madame [D] [KK] et monsieur [J] [KK], figure en tant qu’intervenant particulier à l’acte.

La SARL LA ROSE DE [Localité 68] a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Bordeaux le 19 janvier 2022.

Se plaignant de l’utilisation des locaux aux fins d’exploitation de l’activité de micro-crèche, par actes délivrés les 2 et 4 mai 2023, trente-neuf copropriétaires de la résidence LA ROSE DE [Adresse 69] ont fait assigner la SAS B2DIMMO, la SARL LES PETITS ENFANTS ainsi que madame [D] [KK] et monsieur [J] [KK] sur le fondement des articles 1341-1, 1992 et 1231-1 du code civil devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins voir ordonner la résiliation du bail commercial conclu le 1er septembre 2021 entre la SARL LES PETITS ENFANTS et le [Adresse 83] LA ROSE DE [Localité 68] ainsi que la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL LES PETITS ENFANTS et madame et monsieur [KK]. Ils sollicitent par ailleurs l’expulsion du preneur, la remise en état des parties communes et des parties privatives de la résidence antérieurement à la réalisation des travaux, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral et règlement de la différence du montant des charges et loyers.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état a :

rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée les 02 et 04 mai 2023, déclaré recevable l’action engagée à l’encontre de la SAS B2DIMMO par madame [W] [DO] épouse [T] et monsieur [L] [T], madame [D] [RL] épouse [Z] et monsieur [IB] [Z], madame [YC] [MJ] épouse [C] et monsieur [PI] [C], madame [D] [K] épouse [R] et monsieur [WY] [R], madame [EB] [LZ], monsieur [H] [PS], madame [NJ] [A] épouse [MI] et monsieur [S] [MI], madame [JK] [WJ] épouse [RW] et monsieur [X] [RW], monsieur [JR] [OY], madame [NM] [SF] épouse [KL] et monsieur [IB] [KL], madame [HC] [YE] [YG] et monsieur [IG] [YE] [YG], madame [KB] [E] épouse [TP] et monsieur [P] [TP], monsieur [XX] [FJ] et madame [G] [N] épouse [FJ], monsieur [VY] [FJ] et madame [HH] [VD] épouse [FJ], madame [GI] [TK] et monsieur [GN] [FO], madame [Y] [F] épouse [TG] et monsieur [L] [TG], madame [EN] [AS] épouse [AB] et monsieur [JH] [AB], madame [UK] [I] épouse [XJ] et monsieur [BE] [XJ], madame [M] [FS], monsieur [OH] [KE] et madame [EB] [U], monsieur [BE] [AO], madame [XC] [AL] et madame [NX] [O] épouse [NK],réservé les dépens,débouté la SAS B2DIMMO, la SARL LES PETITS ENFANTS, Madame [W] [DO] épouse [T] et monsieur [L] [T], madame [D] [RL] épouse [Z] et monsieur [IB] [Z], madame [YC] [MJ] épouse [C] et monsieur [YX] [C], madame [D] [K] épouse [R] et monsieur [WY] [R], madame [EB] [LZ], monsieur [H] [PS], madame [NJ] [A] épouse [MI] et monsieur [S] [MI], madame [JK] [WJ] épouse [RW] et monsieur [X] [RW], monsieur [JR] [OY], madame [NM] [SF] épouse [KL] et monsieur [IB] [KL], madame [HC] [YE] [YG] et monsieur [IG] [YE] [YG], madame [KB] [E] épouse [TP] et monsieur [P] [TP], monsieur [XX] [FJ] et madame [G] [N] épouse [FJ], monsieur [VY] [FJ] et madame [HH] [VD] épouse [FJ], madame [GI] [TK] et monsieur [GN] [FO], madame [Y] [F] épouse [TG] et monsieur [L] [TG], madame [EN] [AS] épouse [AB] et monsieur [JH] [AB], madame [UK] [I] épouse [XJ] et monsieur [BE] [XJ], madame [M] [FS], monsieur [OH] [KE] et madame [EB] [U], monsieur [BE] [AO], madame [XC] [AL] et madame [NX] [O] épouse [NK], madame [D] [KK] et monsieur [J] [KK] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné le renvoi du dossier à la mise en état continue du 04 décembre 2024 avec injonction de conclure au fond à la SAS B2DIMMO, ainsi qu’à madame [D] [KK] et monsieur [J] [KK], en réponses aux prétentions figurant dans l’assignation et aux conclusions de la SARL LES PETITS ENFANTS notifiées le 13 octobre 2023,Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état le 16 janvier 2025, monsieur [J] [KK] et madame [D] [SX] épouse [KK] ont soulevé un incident, lequel a été audiencé le 02 septembre 2025, après un renvoi à la demande des parties.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 16 janvier et 28 août 2025, monsieur et madame [KK] demandent au juge de la mise en état de :

juger parfait le désistement de leur incident, sur la demande reconventionnelle formée par la SAS B2IMMO, déclarer les demandeurs irrecevables en leur action à leur encontre, les condamner au paiement des dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement, renvoyer l’affaire au fond et réserver les dépens et frais irrépétibles. Les consorts [KK] indiquent se désister de leur incident qui était fondé sur l’absence de communication du bail mais qui est désormais dépourvu d’objet puisque le bail relatif au lot 55 a été communiqué.

S’agissant de l’irrecevabilité soulevée par la SAS B2DIMMO, monsieur et madame [KK] indiquent s’associer à l’argumentation développée par la SAS B2DIMMO cohérente avec les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les copropriétés.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 30 avril et 02 mai 2025, la SAS B2DIMMO demande au juge de la mise en état de :

rejeter l’incident d’irrecevabilité soutenu par les consorts [KK], l’accueillir néanmoins par substitution de motif en déclarant irrecevables les demandes formulées par les requérants en lien avec les parties communes de la résidence à savoir la résiliation du bail, la remise en état des parties communes et l’indemnisation du préjudice économique, déclarer par conséquence irrecevables les demandes formulées au titre du préjudice moral ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement les demandeurs et toutes parties succombantes au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS B2IMMO expose en premier lieu qu’il n’est plus contesté qu’un bail a été conclu entre la société LES PETITS ENFANTS et les consorts [KK] en qualité de bailleur, leur incident à ce titre étant donc voué à l’échec.

Au soutien de l’irrecevabilité des demandes formulées par les 39 copropriétaires sur 104, la SAS B2DIMMO fait valoir, sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile ainsi que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, que seul le syndicat des copropriétaires de la résidence concernée est recevable à agir et formuler des demandes portant sur les parties communes de celle-ci, de sorte que les demandeurs sont manifestement de droit d’agir sur ce point.

De surcroît, elle souligne que les exceptions à ce principe ne peuvent être invoquées puisque, d’une part, les demandeurs échouent à démontrer la carence du syndic en exercice et, d’autre part, malgré la durée de la présente procédure, ni le syndicat des copropriétaires ni le président du conseil syndicat n’ont exercé leur droit d’agir dans le présent litige au soutien des 39 requérants. Dès lors, elle affirme que tant les demandes visant des parties communes que celles qui leur sont accessoires, outre celles réalisées au nom du syndicat des copropriétaires, à savoir la résiliation d’un bail et le préjudice économique prétendument subi par ce dernier, devront être déclarées irrecevables.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 01 avril et 02 mai 2025, Madame [W] [DO] épouse [T] et monsieur [L] [T], madame [D] [RL] épouse [Z] et monsieur [IB] [Z], madame [YC] [MJ] épouse [C] et monsieur [YX] [C], madame [D] [K] épouse [R] et monsieur [WY] [R], madame [EB] [LZ], monsieur [H] [PS], madame [NJ] [A] épouse [MI] et monsieur [S] [MI], madame [JK] [WJ] épouse [RW] et monsieur [X] [RW], monsieur [JR] [OY], madame [NM] [SF] épouse [KL] et monsieur [IB] [KL], madame [HC] [YE] [YG] et monsieur [IG] [YE] [YG], madame [KB] [E] épouse [TP] et monsieur [P] [TP], monsieur [XX] [FJ] et madame [G] [N] épouse [FJ], monsieur [VY] [FJ] et madame [HH] [VD] épouse [FJ], madame [GI] [TK] et monsieur [GN] [FO], madame [Y] [F] épouse [TG] et monsieur [L] [TG], madame [EN] [AS] épouse [AB] et monsieur [JH] [AB], madame [UK] [I] épouse [XJ] et monsieur [BE] [XJ], madame [M] [FS], monsieur [OH] [KE] et madame [EB] [U], monsieur [BE] [AO], madame [XC] [AL] et madame [NX] [O] épouse [NK], madame [D] [KK] et monsieur [J] [KK] demandent au juge de la mise en état de :

débouter monsieur et madame [KK] de la totalité de leurs demandes, se déclarer incompétent pour statuer sur l’incident soulevé par la SAS B2DIMMO et, en tout état de cause, la débouter de ses demandes, condamner « solidairement monsieur et madame [KK] in solidum » avec la SAS B2DIMMO à leur payer une indemnité globale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des dépens de l’incident. En réponse à l’irrecevabilité initialement soutenue par monsieur et madame [KK], les demandeurs font valoir qu’ils justifient de leur intérêt à agir en produisant le bail conclu par ces derniers, ce qui commande de les condamner à une indemnité sur le fondement des frais irrépétibles au regard du caractère abusif et dilatoire de l’incident qu’ils ont introduits.

Pour contester l’irrecevabilité soutenu par la SAS B2DIMMO, ils font valoir que le juge de la mise en état a d’ores et déjà statué, dans son ordonnance du 01 octobre 2024, sur ce point en déclarant, d’une part, qu’ils justifiaient d’un intérêt à agir à l’encontre de la SAS B2DIMMO et, d’autre part, que le bien-fondé de leur action relevait de l’appréciation du juge du fond. Ils ajoutent que c’est de manière inopérante que la SAS B2DIMMO tente désormais de se substituer au syndicat des copropriétaires pour demander au juge de la mise en état de statuer sur le bien-fondé de l’action oblique exercée alors qu’elle est dépourvue de tout pouvoir, n’étant plus de surcroît à ce jour le syndic de ladite copropriété.

Par message RPVA du 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 62] DE [Adresse 69] a indiqué s’en remettre à l’appréciation du juge de la mise en état.

Par message RPVA du 06 mai 2025, la SARL LES PETITS ENFANTS a indiqué s’en remettre à l’appréciation du juge de la mise en état concernant cet incident.

Par message RPVA du 21 avril 2025, confirmé par un courrier parvenu au greffe le 09 septembre 2025, le conseil de la société LES PETITS ENFANTS a sollicité l’organisation d’une médiation.

MOTIVATION

1/ Sur le désistement de monsieur et madame [KK] de la procédure d’incident

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK] de la procédure d’incident engagée par conclusions du 16 janvier 2025.

2/ Sur la recevabilité de l’action des copropriétaires de la résidence [Adresse 63]

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise pour contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt à agir est le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action est susceptible de procurer au plaideur. L’intérêt à agir existe indépendamment de l’existence du droit litigieux ou de la réalité du préjudice invoqué dont l’appréciation relève des juges du fond et n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. La qualité pour agir est le titre juridique conférant le droit d’agir.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. /Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. /En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Par ailleurs, la recevabilité de l’action individuelle d’un copropriétaire n’est pas subordonnée à la démonstration de son bien-fondé

En l’espèce, la précédente ordonnance du juge de la mise en état du 1e octobre 2024 a statué sur la recevabilité de l’action des demandeurs à l’encontre de la SAS B2DIMMO mais en réponse à des moyens soutenus au titre, en premier lieu du caractère indéterminé du nombre des demandeurs, en deuxième lieu de la prescription de leur action et en dernier lieu de la qualité à défendre de cette société.

La nouvelle saisine du juge de la mise en état est fondée sur une contestation de la qualité à agir des demandeurs, ce qui constitue un moyen nouveau, qui doit dès lors à ce titre être examiné dans le cadre de la présente décision.

S’agissant de son bienfondé, il ressort des termes de l’assignation délivrée les 2 et 4 mai 2023 que 39 des copropriétaires de la résidence [Adresse 63] sollicitent :

— d’une part dans le cadre d’une action oblique au visa de l’article 1341-1 du code civil, la résiliation du bail commercial conclu le 21 septembre 2021 par le [Adresse 83] [Adresse 63], représenté par son syndic la SAS B2IMMO (exerçant sous l’enseigne GALLIEN), bailleur, et la SARL LES PETITS ENFANTS, preneur, aux motifs qu’il méconnaîtrait les dispositions du règlement de copropriété relatif à la destination des locaux et d’une occupation par le preneur des parties communes mais également des parties privatives objet du bail conclu avec monsieur et madame [KK],

— d’autre part, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, d’une action en responsabilité formée à l’encontre de la SAS B2DIMMO, syndic de copropriété pour manquement à ses obligations dans le cadre du mandat qui lui a été confié par le syndicat des copropriétaires dans la rédaction dudit bail,

— en troisième lieu, d’une action en responsabilité formée à l’encontre de monsieur et madame [KK], copropriétaires bailleurs, ayant donné à la SARL LES PETITS ENFANTS deux studios en location en violation de la destination prévue dans le règlement de copropriété.

Dès lors, et comme il a déjà retenu dans la précédente décision du juge de la mise en état, la SAS B2DIMMO est assignée en qualité de syndic aux fins de remise en état des parties privatives et communes et d’indemnisation d’un préjudice résultant d’une faute alléguée dans l’exécution de ses obligations contractuelles, dont le bienfondé relèvera de l’appréciation de la juridiction au fond, et qu’elle a donc à ce titre qualité à défendre.

S’agissant de la qualité à agir des demandeurs au titre de la demande en résolution du bail et de remise en état des parties communes, désormais contestée par la société B2DIMMO à laquelle se joignent monsieur et madame [KK], il doit être retenu que les copropriétaires agissent sur le fondement de l’action oblique qui permet à un tiers d’agir, au motif allégué d’une inaction du bailleur suite à un manquement du preneur ou d’une violation du règlement de copropriété, ou d’une atteinte aux parties communes dont ils réclament la cessation, et sans qu’ils ne soient pour cela astreints à démontrer qu’ils subissent un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat copropriétaire .

C’est donc de manière inopérante que la SAS B2DIMMO se borne à faire valoir que ni le syndicat des copropriétaires ni le président du conseil syndicat n’ont exercé leur droit d’agir dans le présent litige et que les copropriétaires échouent à démontrer la carence du syndic en exercice, ce point relevant de l’appréciation de la juridiction au fond lorsqu’elle déterminera si les conditions de l’action oblique exercé sont remplies, et dès lors qu’il résulte de l’article 15 susvisé que, dans l’exercice d’une action directe par eux, les copropriétaires ont pour seule obligation d’informer le syndic de copropriété, ce qui n’est en l’espèce pas contesté.

S’agissant de la qualité à agir des demandeurs à l’encontre de la société B2DIMMO et des époux [KK] au titre de leurs demandes indemnitaires, il convient de rappeler qu’ils agissent pour voir reconnaitre un manquement de ces derniers dans l’exécution de son mandat pour le syndic, et dans le respect du règlement de copropriété pour les copropriétaires défendeurs, leur ayant occasionné un préjudice personnel à chacun, et non au syndicat. Ils ont donc à ce titre qualité à agir, étant rappelé que le bienfondé de la faute et du préjudice allégués sera apprécié par la juridiction au fond.

En conséquence, Il convient de déclarer recevable les demandeurs en leur action, ceux-ci ayant qualité à agir tant à l’encontre de la SAS B2DIMMO que de monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK].

3/ Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700.

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur et madame [KK] ayant soutenu l’irrecevabilité d’une demande formée à leur encontre, fondée sur un contrat qu’ils ont eux-mêmes signés, et la SAS B2DIMMO s’étant saisi de ce nouvel incident pour formuler une nouvelle prétention alors qu’elle avait déjà saisi en décembre 2023 le juge de la mise en état d’une irrecevabilité des demandes formées à son encontre au cours de laquelle elle avait omis de concentrer les moyens allégués, il convient de les condamner in solidum au paiement des dépens de l’incident.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS B2DIMMO et monsieur et madame [KK] étant tenus au paiement des dépens, ils seront in solidum condamnés à payer aux demandeurs une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils supportent, et déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Constate le désistement de monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK] de leur incident relatif à la recevabilité de leur demande formée à leur encontre faute de production du bail allégué ;

Déclare recevable l’action engagée à l’encontre de la SAS B2DIMMO et monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK], par madame [W] [DO] épouse [T] et monsieur [L] [T], madame [D] [RL] épouse [Z] et monsieur [IB] [Z], madame [YC] [MJ] épouse [C] et monsieur [PI] [C], madame [D] [K] épouse [R] et monsieur [WY] [R], madame [EB] [LZ], monsieur [H] [PS], madame [NJ] [A] épouse [MI] et monsieur [S] [MI], madame [JK] [WJ] épouse [RW] et monsieur [X] [RW], monsieur [JR] [OY], madame [NM] [SF] épouse [KL] et monsieur [IB] [KL], madame [HC] [YE] [YG] et monsieur [IG] [YE] [YG], madame [KB] [E] épouse [TP] et monsieur [P] [TP], monsieur [XX] [FJ] et madame [G] [N] épouse [FJ], monsieur [VY] [FJ] et madame [HH] [VD] épouse [FJ], madame [GI] [TK] et monsieur [GN] [FO], madame [Y] [F] épouse [TG] et monsieur [L] [TG], madame [EN] [AS] épouse [AB] et monsieur [JH] [AB], madame [UK] [I] épouse [XJ] et monsieur [BE] [XJ], madame [M] [FS], monsieur [OH] [KE] et madame [EB] [U], monsieur [BE] [AO], madame [XC] [AL] et madame [NX] [O] épouse [NK]

Condamne in solidum la SAS B2DIMMO et monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK] au paiement des dépens de l’incident ;

Condamne in solidum la SAS B2DIMMO et monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK] à payer madame [W] [DO] épouse [T] et monsieur [L] [T], madame [D] [RL] épouse [Z] et monsieur [IB] [Z], madame [YC] [MJ] épouse [C] et monsieur [PI] [C], madame [D] [K] épouse [R] et monsieur [WY] [R], madame [EB] [LZ], monsieur [H] [PS], madame [NJ] [A] épouse [MI] et monsieur [S] [MI], madame [JK] [WJ] épouse [RW] et monsieur [X] [RW], monsieur [JR] [OY], madame [NM] [SF] épouse [KL] et monsieur [IB] [KL], madame [HC] [YE] [YG] et monsieur [IG] [YE] [YG], madame [KB] [E] épouse [TP] et monsieur [P] [TP], monsieur [XX] [FJ] et madame [G] [N] épouse [FJ], monsieur [VY] [FJ] et madame [HH] [VD] épouse [FJ], madame [GI] [TK] et monsieur [GN] [FO], madame [Y] [F] épouse [TG] et monsieur [L] [TG], madame [EN] [AS] épouse [AB] et monsieur [JH] [AB], madame [UK] [I] épouse [XJ] et monsieur [BE] [XJ], madame [M] [FS], monsieur [OH] [KE] et madame [EB] [U], monsieur [BE] [AO], madame [XC] [AL] et madame [NX] [O] épouse [NK] la somme globale de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS B2DIMMO et monsieur [J] [KK] et madame [D] [TU] épouse [KK] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état du 10 décembre 2025 pour avis des parties sur la proposition de médiation formulée par la SARL LES PETITS ENFANTS et injonction de conclure au syndicat des copropriétaires de [Adresse 63] ;

La présente décision a été signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président, Juge de la mise en état, et par Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,