TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE

DE [Localité 4]

N° RG 24/01299 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KY5T

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Ordonnance sur incident plaidé le 22 Mai 2025, rendue le 26 juin 2025, en audience publique par Sabine MORVAN, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assistée de Fabienne LEFRANC, Greffier, dans l’instance N° RG 24/01299 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KY5T ;

ENTRE :

S.A.R.L. FJFC

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES

ET

S.C.I. LAURMARINE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 391 746 609, prise en la personne de son président, agissant es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Cristina CORGAS de la SELARL CRISTINA CORGAS, avocats au barreau de RENNES

FAITS ET PRÉTENTIONS

La société F.J.F.C occupe au titre d’un bail commercial un local appartenant à la SCI LAURMARINE dans lequel elle exerce une activité de restauration.

Des difficultés tenant au système d’extraction de la hotte sont apparues, conduisant la locataire à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes en vue d’obtenir une injonction de faire des travaux, procédure au cours de laquelle les parties ont transigé, la SCI LAURMARINE s’engageant à faire réaliser divers travaux.

De nouvelles difficultés tenant cette fois au règlement des loyers, se sont fait jour

Puis, le 1er décembre 2022, un incendie s’est déclaré dans la cellule donnée à bail, dans les suites duquel des travaux ont été réalisés par la bailleresse.

Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2023, la bailleresse a signifié son refus de renouveler le bail.

***

Par acte du 15 février 2024, la société F.J.F.C a fait assigner la société LAURMARINE aux fins de solliciter l’octroi d’une indemnité d’éviction.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 2 août 2024, la bailleresse a saisi le juge de la mise en état aux fins que soit ordonnée une expertise.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la S.A.R.L FJFC demande au juge de la mise en état, au visa des articles 1134 (ancien), 1147 (ancien), 1719 et 1722 du Code civil, L. 142-10, L. 145-14 et L. 145-17 du Code de commerce, de :

— Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :

* De convoquer les parties à elle dûment présentes ;

* De se rendre sur place ;

* De décrire les lieux et leur affectation ;

* D’indiquer si des locaux comparables peuvent être ou non facilement trouvés à proximité et, fournir à la société F.J.FC les mêmes facilités ;

* De proposer une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce ;

* De répondre à tous dires des parties se rapportant à l’indemnité d’éviction ;

* De déposer un pré-rapport dans les trois mois de sa saisine qui sera soumis à la contradiction des parties suivi d’un rapport définitif.

— Fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise et à régler dans le délai qui sera imparti par la juridiction.

— Débouter la société LAURMARINE de l’ensemble de ses demandes.

— Réserver les dépens dans l’attente de la décision au fond.

La société F.J.F.C soutient que le refus de régler une indemnité d’éviction n’est pas fondé, au motif que, d’une part, il existe une contestation sur le bien fondé des arriérés de loyers réclamés, le bailleur n’ayant pas exécuté son obligation de délivrance pour avoir mis à disposition un local non conforme à diverses règles de sécurité, que d’autre part, l’absence d’exploitation qui lui est reprochée est sans fondement, dès lors que les locaux ne pouvaient être utilisés.

Subsidiairement, elle fait valoir que le défaut de règlement des loyers n’est que l’application du mécanisme de l’exception d’inexécution, le bailleur manquant à son obligation de délivrance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, la SCI LAURMARINE demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-17 du Code de commerce, de :

A titre principal

— Juger imputable à la société FJFC la rupture du contrat de bail commercial.

— Juger infondée la demande d’indemnité d’éviction formulée par la société FJFC.

— Débouter la société FJFC de sa demande d’expertise visant à l’évaluation d’une indemnité d’éviction.

— Juger l’ensemble des demandes de la société FJFC non fondées et les rejeter.

A titre subsidiaire

— Désigner tel expert qui plaira pour les missions formulées par la société FJFC ainsi que pour les missions suivantes :

* Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les 5 derniers bilans comptables de la société FJFC.

— Juger que la société FJFC tous frais supportera les frais d’expertise et la condamner au paiement d’une provision.

En tout état de cause

— Condamner la société FJFC à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À titre principal, la bailleresse sollicite le rejet de la demande d’expertise, au motif qu’il n’est pas acquis que l’indemnité d’éviction, objet de la mesure, soit due, et qu’ordonner une telle mesure reviendrait à préjuger du fond.

À titre subsidiaire, la SCI LAURMARINE expose que la rupture du bail est imputable à locataire, celle-ci ayant réclamé de façon illégitime, dans sa demande de renouvellement, l’exécution par la bailleresse de divers travaux.

Elle affirme ensuite la régularité du refus de renouvellement sur le plan formel.

Sur le bien fondé du refus, la SCI LAURMARINE explique que sa locataire n’a réglé ni loyers ni charges pendant un temps, et qu’elle n’a pas exploité son fonds de commerce, soit des motifs graves et légitimes justifiant qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due.

***

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 22 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

1/ Sur l’expertise

L’article L.145-17 I du Code de commerce dispose que “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20”.

Aux termes de l’article 143 du Code de procédure civile, “les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible”.

L’article 144 du même code précise que “les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer”.

La société F.J.F.C sollicite le bénéfice d’une expertise aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ce à quoi s’oppose la bailleresse, motif pris de ce que la dite indemnité est contestée, et n’est donc pas acquise.

Les reproches formulés ab initio par la bailleresse, ayant conduit au refus de renouvellement, reposent principalement sur les manquements à l’obligation de payer loyers et charges.

Il s’agit donc d’examiner la bonne ou mauvaise exécution du bail, donc de se pencher sur le fond.

Or, comme le fait valoir la défenderesse, ordonner une telle mesure revient à préjuger du dit fond, en supposant que l’indemnité est dûe.

Certes, comme l’explique la demanderesse, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas autorité au principal, de sorte que faire droit à la demande d’expertise serait, en théorie, sans incidence sur le fond.

Cependant, la locataire ne peut ignorer ni le coût, ni le temps que requiert une expertise.

Aussi, relève-t-il d’une bonne administration de la justice de ne pas y faire droit tant qu’il n’aura pas été statué sur le principe de l’indemnité.

En somme, dès lors qu’il n’est pas acquis que la bailleresse est tenue de régler une indemnité d’éviction, l’expertise n’est d’aucune utilité.

Il sera rappelé au demeurant que le tribunal pourra lui-même, le cas échéant, ordonner une telle mesure.

Partant, la demande d’expertise doit être rejetée.

Le dossier est donc renvoyé à la mise en état du 11 septembre 2025 pour les conclusions de la défenderesse avant le 30 août 2025.

***

Les dépens suivront ceux de l’instance principale.

Il n’y a pas lieu à ce stade de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition du greffe, par ordonnance de mise en état contradictoire et en premier ressort, dans les conditions prévues aux articles 795 et 380 du code de procédure civile,

REJETONS la demande d’expertise.

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 11 septembre 2025 pour les conclusions au fond de la SCI LAURMARINE.

DISONS que les dépens suivront ceux de l’instance principale.

DÉBOUTONS la SCI LAURMARINE de sa demande relative aux frais irrépétibles.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT