Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02029 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXDG

[R] [F] épouse [U]

C/

[B] [J]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Philippe MILANI

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [F] épouse [U]

née le 20 Septembre 1952 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Philippe MILANI, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MILANI – WIART

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2020, Mme [R] [F] épouse [U] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [J], bail portant sur un logement situé à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 362,90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, Mme [R] [F] épouse [U] a fait délivrer à M. [B] [J] un commandement de payer la somme de 3.261,73 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Mme [R] [F] épouse [U] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte introductif d’instance en date du 10 octobre 2024, Mme [R] [F] épouse [U] a fait assigner M. [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par application des articles 24 et 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , et obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 5.338,69 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [R] [F] épouse [U], représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 20 décembre 2024, en actualisant sa créance à la somme de 5.828,79 (6.093,79 euros – 265 euros) à la date du 5 décembre 2024.

M. [B] [J], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [6] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [B] [J] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le -, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 28 juin 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de l’article 7-g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu entre Mme [R] [F] épouse [U] et M. [B] [J] contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 27 juin 2024, Mme [R] [F] épouse [U] a fait délivrer à M. [B] [J] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, M. [B] [J] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 28 juillet 2024 et ne peut qu’être constatée.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’un indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [B] [J] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Mme [R] [F] épouse [U] est fondée à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [B] [J], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [B] [J] est redevable de la somme de 5.828,79 euros à la date du 5 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [B] [J] sera condamné à payer la somme de 5.828,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [B] [J] sera condamné à payer à Mme [R] [F] épouse [U] la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 28 juillet 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [B] [J] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (377,55 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [B] [J] à payer à Mme [R] [F] épouse [U] la somme de 5.828,79 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 5 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [B] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [B] [J] à payer à Mme [R] [F] épouse [U] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection