Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00938 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2OZU

[T] [C], [P], [L], [V] [S] épouse [C]

C/

[G], [N] [Y],

[D], [U] [A] [K]

— Expéditions délivrées à

M. [G], [N] [Y]

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [C]

né le 06 Mai 1979 à SAINT-PALAIS (17420)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C]

née le 02 Février 1981 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tous deux représentés par M^e Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [G], [N] [Y]

né le 18 Avril 2000 à [Localité 14] (CAMEROUN) ([Localité 4]

[Adresse 6]

[Adresse 18]

[Localité 9]

Présent

Madame [D], [U] [A] [K]

née le 16 Février 1988 à [Localité 15]

[Adresse 19]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 23 et 25 avril 2024, à effet du 25 avril 2024, Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [G], [N] [Y] un logement situé [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 13] ainsi qu’un emplacement de stationnement lot 17 situé à la même adresse.

Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 2024, Madame [D], [U] [A] [K] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] ont fait délivrer à Monsieur [G], [N] [Y] un commandement de payer la somme de 1.757,48 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux. Ce commandement a été dénoncé à Madame [D], [U] [A] [K] le 10 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 15 avril et 7 mai 2025, Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] ont assigné Monsieur [G], [N] [Y] et Madame [D], [U] [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 juin 2025 aux fins de voir:

— Constater la réunion à la date du 16 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du logement sis [Adresse 8] du 25 avril 2024 à effet au même jour, et visée dans le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 ;

— Constater la réunion à la date du 5 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location d’un emplacement de parking situé lot 17, 1er emplacement à gauche du portail, sis [Adresse 7] du 25 avril 2024 à effet au même jour, et visée dans le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 ;

— Ordonner en conséquence à Monsieur [G], [N] [Y] de libérer le logement situé [Adresse 8], ainsi que l’emplacement de parking lot 17 y afférent ;

— Ordonner à défaut l’expulsion immédiate de Monsieur [G], [N] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 16] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [G], [N] [Y], locataire, et Madame [D] [A] [K], caution solidaire, à payer à Monsieur [T] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C] la somme provisionnelle de 4.216,85 euros relative au logement donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer ;

— Condamner solidairement Monsieur [G], [N] [Y], locataire, et Madame [D] [A] [K], caution solidaire, à payer à Monsieur [T] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C] la somme provisionnelle de 718,24 euros relative à l’emplacement de parking donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans ledit commandement, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer ;

— Condamner solidairement Monsieur [G], [N] [Y], locataire, et Madame [D] [A] [K], caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers (logement + emplacement parking) au jour de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Condamner solidairement Monsieur [G], [N] [Y], locataire, et Madame [D] [A] [K], caution solidaire, à payer à Monsieur [T] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C], une somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner in solidum Monsieur [G], [N] [Y], locataire, et Madame [D] [A] [K], caution solidaire, aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de la présente assignation, le coût du commandement de payer du 4 octobre 2024 et celui de sa dénonciation à la caution solidaire du 10 octobre 2024.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.836,85 euros pour le logement et 918,29 euros pour l’emplacement de stationnement au 17 juin 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [G], [N] [Y] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il indique rechercher du travail et être basketteur de haut niveau, être étudiant à l’INSEEC et bénéficier des APL.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice Madame [D], [U] [A] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [G], [N] [Y] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 8 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement lot 17 loué par Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] à Monsieur [G], [N] [Y].

Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [G], [N] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.757,48 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 10 octobre 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [D], [U] [A] [K].

Monsieur [G], [N] [Y] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 4 octobre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 16 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 16 novembre 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [G], [N] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de stationnement depuis le 16 novembre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, les bailleurs demandent l’expulsion immédiate du locataire, cependant, aucun élément du dossier ne permet de justifier de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion immédiate du défendeur sera donc rejetée.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] produisent deux décomptes actualisés, selon lesquels leur créance s’établirait à la somme de 5.836,85 euros pour le logement et 918,29 euros pour l’emplacement de stationnement à la date du 17 juin 2025.

Cependant, le décompte relatif au logement intègre des frais d’impayés (3,12 x 3 = 9,36 euros) sans qu’il soit justifié du bien fondé de leur réclamation, somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le décompte relatif à l’emplacement de stationnement intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance:

des frais de relance ou liés au recouvrement (35 x 2 = 70 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire,

une clause pénale (48 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de son application,

des frais d’impayés (3,12 x 2 = 6,24 euros) sans qu’il soit justifié du bien fondé de leur réclamation.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G], [N] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.827,49 euros pour le logement et 794,05 euros pour l’emplacement de stationnement, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 juin 2025 – échéance du mois de juin 2025 incluse. Monsieur [G], [N] [Y] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers courants et des charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Par acte de cautionnement du 25 avril 2024, Madame [D], [U] [A] [K] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé.

Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [D], [U] [A] [K] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [G], [N] [Y] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [G], [N] [Y] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [G], [N] [Y] et Madame [D], [U] [A] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G], [N] [Y] et Madame [D], [U] [A] [K] à verser à Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 16 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [G], [N] [Y] ;

CONDAMNONS Monsieur [G], [N] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 13] et l’emplacement de stationnement lot 17 situé à la même adresse ;

REJETONS la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [G], [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G], [N] [Y] et Madame [D], [U] [A] [K] à payer à Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] la somme de 5.827,49 euros pour le logement et 794,05 euros pour l’emplacement de stationnement, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G], [N] [Y] et Madame [D], [U] [A] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G], [N] [Y] et Madame [D], [U] [A] [K] à payer à Monsieur [T] [C] et Madame [P], [L], [V] [S] épouse [C] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION