Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AJU

[S] [Y] [T], [K] [M] [E] [T]

C/

[L] [Z] [C]

— Expéditions délivrées à

M^e Jérôme DIROU

M^e Francine LINDAGBA-MBA

— FE délivrée à

M^e Jérôme DIROU

Le 16/07/2025

Avocats : M^e Jérôme DIROU

M^e Francine LINDAGBA-MBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSES :

Madame [S] [Y] [T]

née le 25 Février 1978 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [K] [M] [E] [T]

née le 17 Juin 1982 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [L] [Z] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte introductif d’instance en date du 27 décembre 2024, Madame [S] [T] et Madame [K] [T] ont fait assigner Madame [L] [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 mars 2025 aux fins de :

— Ordonner l’expulsion de Madame [L] [Z] [C] et de toute personne occupant de son chef, avec le concours de la [Localité 10] publique dans un délai de quinze jours suivant la décision à venir du logement situé [Adresse 7] à [Localité 12].

— Condamner Madame [L] [Z] [C] à payer une astreinte de 50 € par jour de retard si celle-ci se maintenait dans les lieux au-delà du délai de quinze jours de l’ordonnance à venir.

— Octroyer à l’huissier le concours de la [Localité 10] publique.

— Condamner Madame [L] [Z] [C] à payer à [S] et [K] [T] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 avril 2025 puis au 16 mai 2025.

A l’audience, Madame [S] [T] et Madame [K] [T], représentées par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale et exposent être propriétaires indivises du bien occupé sans droit ni titre par Madame [L] [Z] [C]. Elles expliquent être fondées à saisir le juge de céans compétent en matière d’occupation sans droit ni titre pour obtenir l’expulsion de cette dernière et indiquent avoir fait délivrer une sommation interpellative avec sommation de quitter les lieux par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024. Elles soutiennent qu’il résulte de la sommation que la défenderesse ne conteste pas résider sans aucun droit ni titre dans le logement leur appartenant. Elles précisent que la défenderesse ne verse ni indemnité ni loyer et qu’elles supportent pour leur part le coût de cette habitation sans contrepartie ; qu’elles ne peuvent pas réitérer par acte authentique le sous-seing de vente signé avec la société ALUR IMMOBILIER. Elles allèguent que la défenderesse fait preuve de mauvaise foi dès lors qu’elle ne peut soutenir qu’elle est locataire alors qu’elle n’a pas contesté devant le commissaire de justice le caractère irrégulier de son occupation et son caractère contraint et forcé de rester dans les lieux dans l’attente de bénéficier d’un logement social. Elles soutiennent qu’aucun bail n’a été écrit et qu’aucun loyer ou indemnité d’occupation n’a été versé depuis que la défenderesse occupe les lieux. Elles s’opposent à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

En défense, Madame [L] [Z] [C], représentée par son conseil, sollicite du juge saisi de :

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse liée à la qualification de la convention d’occupation en bail soumis à la loi du 06 juillet 1989,

En conséquence,

— Renvoyer Madame [S] [T] et Madame [K] [T] à mieux se pourvoir et les débouter de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, Constatant la bonne foi et l’impossibilité immédiate de relogement de Madame [Z] [C],

— Accorder à Madame [L] [Z] [C] un délai de 18 mois pour quitter les lieux,

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens, étant précisé que Madame [Z] [C] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Elle soutient que Madame [K] [T] l’a autorisé à investir les lieux ainsi que cela résulte de l’attestation faite le 13 juillet 2024 ; qu’il y a une convention d’occupation et que dans ces conditions elle est occupante des lieux dans lesquels elle est entrée sans effraction. Elle fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses ; que le caractère précaire de la convention n’est pas démontré ; que des travaux ont été entrepris en contrepartie des loyers et ce en accord avec Madame [K] [T] ; qu’il y a lieu de soumettre l’occupation du bien par ses soins à la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que son expulsion ne saurait intervenir dans le cadre de cette procédure et que la demande d’expulsion se heurte à une contestation sérieuse. Elle sollicite à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux expliquant qu’elle n’est pas un squatteur ; qu’elle a fait une demande de logement social et qu’elle a déposé un dossier DALO qui passe prochainement en commission mais qu’elle n’a, à ce jour, aucune autre solution de relogement. Elle allègue qu’il n’y a aucune urgence à récupérer l’immeuble et que sa situation est digne d’intérêt et doit être prise en compte. Elle allègue être de bonne foi.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.213-4-3 du Code l’organisation judiciaire énonce, quant à lui, que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De surcroît, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé l’expulsion des occupants.

Par ailleurs, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est applicable que s’il y a location ainsi qu’il résulte de l’article 2 alinéa 2 de ladite loi. Or, l’article 1709 du Code civil définit le bail comme un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. Ainsi pour qu’il y ait bail, divers éléments doivent être réunis et notamment la jouissance des locaux doit être octroyée moyennant un prix.

La mise à disposition gratuite d’un logement sort du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [S] [T] et Madame [K] [T] justifient être devenues propriétaires au décès de leur père, Feu Monsieur [F] [T], de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12].

Il appert des déclarations des parties ainsi que de la sommation interpellative avec sommation de quitter les lieux en date du 30 octobre 2024 que Madame [L] [Z] [C] occupe ledit immeuble.

Mesdames [T] soutiennent que Madame [L] [Z] [C] est occupante sans droit ni titre le bien et sollicitent de voir ordonner son expulsion.

De son côté, Madame [L] [Z] [C] soutient que les demandes de Mesdames [T] se heurtent à une contestation sérieuse liée à la qualification de la convention d’occupation en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le document dont se prévaut Madame [L] [Z] [C] au soutien de ses prétentions émane de Madame [K] [T] en date du 13 juillet 2024 et mentionne expressément : “Je soussigné [K] [T] certifie héberger à titre gratuit Mme [Z] [C] [L] depuis le 30 juin 2024 jusqu’au 30 août 2024 pour que le bien redevienne ma résidence principale suite à la finalité des procédures judiciaires”.

Ce document permet de relever qu’il est ainsi question uniquement d’une occupation à titre gratuit sur une période déterminée.

Il convient de souligner qu’aucun loyer n’est versé en contrepartie de cette occupation.

Il n’y a donc pas de bail au sens de la loi du 6 juillet 1989 et cette loi n’a pas vocation à s’appliquer à l’espèce. Par ailleurs, si Madame [L] [Z] [C] soutient que des travaux ont été entrepris en contrepartie des loyers et ce en accord avec Madame [K] [T], elle ne fournit aucun élément corroborant ces dires et l’existence d’un tel accord. De même, la preuve de la réalisation de travaux au moyen de la production de seuls clichés photographiques ne peut suffire, ceux-ci n’étant pas authentifiables quant au lieu et à la date à laquelle ils ont été pris.

L’absence de bail conclu entre les parties est corroborée enfin par la sommation interpellative du 30 octobre 2024 aux termes de laquelle Madame [L] [Z] [C] explique les raisons de son maintien dans les lieux : “Je ne peux rendre les clés aujourd’hui. J’ai fait une demande de logement social auprès du CCAS de [Localité 11], le logement n’est toujours par livré. Ma demande a été faite au mois de juillet. Je ne sais pas quand je pourrai déménager. »

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est constant qu’il n’existe aucune contestation sérieuse empêchant le juge de céans de statuer. Madame [L] [Z] [C] sera ainsi déboutée de sa demande tendant à renvoyer Mesdames [T] à mieux se pourvoir et les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

En tout état de cause, Madame [L] [Z] [C] ne pouvait occuper ce bien que sur une période allant du 30 juin 2024 jusqu’au 30 août 2024. Ainsi, l’occupation est arrivée à son terme le 30 août 2024.

Il résulte de la sommation interpellative avec sommation de quitter les lieux en date du 30 octobre 2024 et de ses propres déclarations que Madame [L] [Z] [C] occupe toujours les lieux.

Le maintien dans les lieux par la défenderesse est totalement abusif et, au demeurant, sans droit ni titre.

Dès lors, Madame [L] [Z] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 31 août 2024, ce qui constitue pour Madame [S] [T] et Madame [K] [T] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Il ne sera pas fait droit à la demande de Mesdames [T] d’une expulsion dans un délai de quinze jours suivant la décision à venir dans la mesure où rien ne justifie de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux, Madame [S] [T] et Madame [K] [T] ne caractérisant pas la mauvaise foi de la défenderesse, le maintien dans les lieux n’étant pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi et Madame [Z] [C] démontrant avoir effectué des démarches de relogement.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [L] [Z] [C] à titre subsidiaire d’octroi de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En outre, l’article L. 412-4 du code précité précise, quant à lui, que ces délais ne peuvent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [L] [Z] [C] sollicite l’octroi d’un délai de 18 mois pour quitter les lieux, demande à laquelle Madame [S] [T] et Madame [K] [T] s’opposent.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que l’article L412-4 précité prévoit que les délais accordés ne peuvent, en aucun cas, être supérieurs à un an.

Par ailleurs, et contrairement aux allégations de Mesdames [T] lesdits articles ont vocation à s’appliquer en cas d’expulsion d’une personne sans droit ni titre nonobstant l’absence de bail. En effet, l’existence d’un bail préalable n’est pas une condition nécessaire pour voir appliquer les dispositions des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [L] [Z] [C] démontre avoir effectué une demande de logement social le 15 juillet 2024.

Il convient toutefois de relever que la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de plus de 10 mois de délais pour quitter les lieux depuis le 30 août 2024 et que les demanderesses sont ainsi pénalisées depuis de plusieurs mois par le maintien de Madame [Z] [C] dans le bien, bien dont elles ne peuvent disposer pour le vendre ainsi qu’il résulte de l’acte authentique de promesse de vente du 22 novembre 2024, vente qui n’est, à ce jour, pas réitérée.

En conséquence, au vu des situations respectives des parties, Madame [L] [Z] [C] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L] [Z] [C] étant relevé que Madame [Z] [C] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [L] [Z] [C] à verser à Madame [S] [T] et Madame [K] [T] la somme de 200€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [L] [Z] [C] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12] ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 12] ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [Z] [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] [C] à payer à Madame [S] [T] et Madame [K] [T] une indemnité de 200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION