N° RG 23/08074 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJFX

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 23/08074 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJFX

AFFAIRE :

[B] [X], [N] [E]

C/

S.A.S. PV HOLDING

SAS PV EXPLOITATION FRANCE

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CGAVOCATS

M^e Philippe RIGLET

M^e Elodie VERDEUN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Monsieur [B] [X]

né le 05 Décembre 1986 à Cenon (33150)

de nationalité Française

9 rue Jean Bonnardel

33140 Villenave d’Ornon

représenté par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [E]

née le 05 Octobre 1988 à Bruges (33520)

de nationalité Française

9 rue Jean Bonnardel

33140 Villenave d’Ornon

représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/08074 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YJFX

DÉFENDERESSE

S.A.S. PV HOLDING

L’Artois Espace Pont de Flandre – 11 rue de Cambrai

75947 PARIS CEDEX 19

représentée par M^e Elodie VERDEUN, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

SAS PV EXPLOITATION FRANCE

L’Artois Espace Pont de Flandre – 11 rue de Cambrai

75947 PARIS CEDEX 19

représentée par M^e Elodie VERDEUN, avocat au barreau de BORDEAUX, M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat 05 septembre 2013, madame [U] [K] a donné à bail à la SAS PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION à compter du 30 septembre 2013 un appartement au sein d’une résidence de tourisme Bleu Marine située à LACANAU OCEAN moyennant un loyer annuel de 2.587 euros pour une durée de 10 ans.

Le 31 août 2013, la société PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION a changé de nom pour devenir la société PV RESIDENCES &RESORTS France. La société PV RESIDENCES &RESORTS France, aujourd’hui dénommée PV HOLDING, a apporté le 16 décembre 2020 à la société [B] ET VACANCES INVESTISSEMENTS, depuis renommée PV EXPLOITATION France, ses droits, obligations, actes et engagements relatifs à son activité d’exploitation touristique des résidences « [B] et Vacances ».

Par acte notarié du 11 mai 2022, monsieur [B] [X] et madame [N] [E] ont acquis de madame [K] le bien immobilier.

Le 15 mars 2023, monsieur [B] [X] et madame [N] [E] ont fait délivrer à la SASU PV HODLING, anciennement dénommée PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION, un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2023.

Par courrier du 27 juillet 2023, la société PV EXPLOITATION FRANCE a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 43.166 euros.

Contestant d’une part le principe du paiement d’une indemnité d’éviction, et d’autre part le montant réclamé, par acte délivré le 26 septembre 2023, monsieur [B] [X] et madame [N] [E] ont fait assigner la SAS PV HOLDING devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, et subsidiairement aux fins d’expertise.

La SAS PV EXPLOITATION France est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024.

Par acre délivré le 11 juin 2024, monsieur [B] [X] et madame [N] [E] ont fait délivrer à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, un congé avec refus de renouvellement pour le 30 décembre 2024.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, monsieur [B] [X] et madame [N] [E] sollicitent du tribunal de :

à titre principal :débouter la société PV EXPLOITATION France de sa revendication d’une indemnité d’éviction,ordonner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard de retard à compter de la signification du jugement, la restitution par la société PV EXPLOITATION France des clés de l’appartement C29 résidence Bleu Marine Pierre & Vacances -33680 LACANAU OCEAN,ordonner l’expulsion de la société PV EXPLOITATION France ou de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de l’ensemble des locaux loués, avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification du jugement,condamner la société PV EXPLOITATION France à leur payer une somme mensuelle de 258,33 euros HT à compter du 1er janvier 2023 au titre de l’indemnité d’occupation, outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux conventionnel annuel fixe de 10% à compter de la date d’échéance,à titre subsidiaire, désigner un expert en vue de chiffrer l’indemnité d’éviction, en incluant dans le calcul les « années covid » 2020 et 2021, et réserver les dépens,en tout état de cause :condamner la société PV EXPLOITATION France au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL CGavoctas, avocats au barreau de Bordeaux, représentée par Maître Caroline GRIMAUD, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,condamner la société PV EXPLOITATION à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

En réponse à la demande en nullité du congé délivré le 15 mars 2023 au motif d’une erreur sur l’identité du preneur, monsieur [X] et madame [E] font valoir que la société PV EXPLOITATION France en a pourtant été informée et avait pris acte de la fin du bail dès lors qu’elle a formulé une demande de paiement d’indemnité d’éviction, et a donc toujours considéré en être le destinataire, jusqu’à la présente procédure. Ils ajoutent avoir en tout état de cause fait délivrer un nouveau congé à effet du 31 décembre 2024 à la société preneur.

Au soutien de leur demande visant à l’expulsion du preneur et de paiement d’une indemnité d’occupation depuis le terme du bail, monsieur [X] et madame [E] font valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1188 du code civil, que l’application du statut des baux commerciaux suppose de démontrer un engagement conscient et sans équivoque des parties de se soumettre à ce statuer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au regard des clauses et conditions du bail. Ainsi, ils précisent que le bail conclu ne précise pas qu’il s’agit d’un bail commercial, qu’il n’est pas démontré que le preneur fournirait effectivement des services de manière non accessoire à l’activité d’hébergement, que le bail est d’une durée de 10 ans, durée inhabituelle en matière de baux commerciaux, qu’il ne comporte aucune mention relative au versement d’une indemnité en cas d’éviction, que le montant très faible du loyer et l’obligation faite au preneur d’engager des travaux couteux ne s’inscrivent pas dans les usages des baux commerciaux.

A l’appui de leur prétention subsidiaire, si le tribunal considérait que la convention devait être qualifiée de bail commercial, ils prétendent, au visa de l’article L145-14 du code de commerce, qu’une expertise doit être ordonnée pour calculer le montant de l’indemnité d’éviction qu’ils doivent, sans qu’il n’y ait lieu d’écarter les années covid. Ils ajoutent que la société PV EXPLOITATION ne peut réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction au montant sollicité alors qu’elle retient que son fonds de commerce est sans valeur dans les opérations d’apport entre sociétés.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE demandent au tribunal de :

juger que le congé signifié le 15 mars 2023 est nul,débouter les demandeurs de leur demande d’expulsion,condamner monsieur [X] et madame [E] à payer à la société PV EXPLOITATION France une indemnité d’éviction d’un montant total de 73.892,11 euros, et subsidiairement ordonner une expertise,à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal considérait que la société PV EXPLOITATION France n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction, écarter l’exécution provisoire du jugement,en tout état de cause, condamner monsieur [X] et madame [E] au paiement des dépens et à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la demande en nullité du congé délivré le 15 mars 2023, et au visa des articles L236-22 et L145-16 du code de commerce, les défenderesses font valoir qu’il a été délivré à une personne, la société PV HOLDING, qui n’est pas le preneur, le droit au bail ayant été transmis dans le cadre de l’apport d’actif, transfert opposable aux bailleurs. Elles en déduisent que seul le congé délivré en cours de procédure à effet du 31 décembre 2024 peut produire effet.

A l’appui de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’éviction, la société PV EXPLOITATION France revendique, par application de l’article L145-1 du code de commerce, le bénéfice du statut des baux commerciaux, qui s’applique de plein droit et indépendamment de la volonté des parties dès lors que le contrat de bail porte sur l’exploitation d’un fonds de commerce appartenant au locataire, immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre des lieux loués. A ce titre, elle expose qu’elle exploite, dans les lieux loués, non pas une simple activité civile d’hébergement, mais un fonds de commerce visant à fournir des services à caractère para-hôtelier à sa clientèle au sein des résidences de tourisme, par la fourniture de services d’accueil, de fourniture de linge de lit, de préparation de la literie, de fourniture de serviettes, de petit déjeuner… pour lesquelles elle a un personnel salarié dédié, ce qui en fait une activité de nature commerciale. Subsidiairement, elle fait valoir que les parties ont conventionnellement entendu se soumettre au statut des baux commerciaux lors de la signature du bail, et ont maintenu cette volonté non équivoque tout au long du bail, les congés délivrés par les bailleurs portant dénégation du statut des baux. Elle en conclut, au visa de l’article L145-28 du code de commerce, qu’elle peut prétendre au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. S’agissant du montant de ladite indemnité, la société PV EXPLOITATION France soutient, sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce que le montant de l’indemnité principale s’établit à la somme de 61.011,84 euros, en retenant une moyenne de chiffre d’affaires entre les années 2018 et 2022 et en écartant l’exercice de l’année 2020 non significatif en raison de la crise sanitaire, auquel il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur, avant de tenir compte du fait que le lot de monsieur [X] et madame [E] est inclus dans une résidence de 55 lots. Elle ajoute qu’il doit être ajouté à cette indemnité principale des indemnités accessoires, au titre du trouble commercial pour un montant de 6.779,09 euros correspondant à 4 mois de chiffre d’affaires TTC, et de l’indemnité de remploi pour un montant de 6.101,18 euros correspondant à 10% de l’indemnité principale.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire visant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement, la société PV EXPLOITATION France fait valoir que le rejet de la demande de paiement d’indemnité d’éviction entrainerait pour elle des conséquences manifestement excessives en ce qu’elle perdrait son fonds de commerce et que le demandeur pourrait être condamné au paiement d’une indemnité au titre des pertes d’exploitation en appel.

MOTIVATION

Sur la demande en nullité du congé délivré le 15 mars 2023

En vertu de l’article L145-9 du code de commerce dernier alinéa, Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé délivré le 15 mars 2023 n’a pas été délivré au preneur actuel du bien, la SAS PV EXPLOITATION France.

La nullité de ce congé est par conséquent encourue.

La procédure ayant été régularisée par la délivrance d’un nouveau congé le 11 juin 2024 pour le 31 décembre 2024 par les bailleurs, les demandes respectives des parties sur les suites à apporter à ce congé seront examinées ci-après.

Sur les conséquences de la rupture du bail à compter du 31 décembre 2024

Par application de l’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce, Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Sur la nature du contrat

En vertu de L145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En l’espèce, le contrat de bail porte sur la mise à destination d’un logement avec la destination de « procéder à la location, après l’avoir meublé » d’une « activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle ».

La destination prévue au contrat est donc, sans aucune ambiguïté une destination commerciale.

Dès lors, l’absence de mention « bail commercial » dans le contrat, le fait que le loyer ait été librement négocié à une somme qui peut paraître faible, que le preneur se soit engagé à réaliser des aménagements, ce qui peut s’entendre comme la contrepartie du caractère faible du loyer, que la durée soit de 10 ans, les parties pouvant fixer la durée au-delà de la durée minimale de 9 ans, ne permet pas d’écarter l’application du statut des baux commerciaux. L’absence de mention du risque d’avoir à s’acquitter du paiement d’une indemnité d’éviction dans le bail ne permet pas plus d’échapper à l’application du statut, cette protection du preneur résultant d’une disposition impérative dudit texte.

Par ailleurs, dans le congé qu’ils ont délivré, les bailleurs se sont par eux même reconnus comme étant placés sous le régime du statut des baux commerciaux dès lors qu’ils ont visé les articles L145-14 et suivants du code de commerce, et qu’ils ont mentionné dans l’acte qu’ils sont « prêts à discuter avec vous de cette indemnité et de ses modalités si vous respectez les conditions pour en bénéficier ». Enfin, leur acte d’acquisition du bien immobilier précise que « la totalité du bien vendu est loué […] en vertu d’un bail commercial […] ».

Il convient par conséquent de retenir que le bail conclu le 05 septembre 2023 est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux des articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction

Par application des articles L145-17 et -18 du code de commerce, le bailleur peut refuser le paiement d’une indemnité d’éviction en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire, de nécessité de démolition de l’immeuble en état d’insalubrité, de reconstruction de nouveaux locaux avec un nouveau local à disposition pour le preneur, ou de démolition pour reconstruction de l’immeuble.

En vertu de l’article L145-38 alinéa 1 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, monsieur [X] et madame [E] ne sollicitent pas l’application des dispositions des articles L145-17 et suivants du code de commerce susvisé, le bail étant un bail commercial, le bailleur peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, le fait que le fonds de commerce n’ait pas été valorisé dans le cadre de l’apport d’actif entre les preneurs successifs n’étant pas un élément déterminant pour écarter le principe du droit au paiement d’une telle indemnité.

Par ailleurs, les bailleurs ne peuvent solliciter l’expulsion du preneur en l’absence de versement d’une indemnité d’éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à cette date.

La demande aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation dans le cadre d’une expulsion sans droit au paiement d’une indemnité d’éviction sera par conséquent rejetée.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Selon l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce, cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, les éléments produits par la société preneur sont insuffisants pour démontrer le montant de l’indemnité d’éviction, et ne sont pas suffisamment contemporains.

En outre, l’indemnité d’éviction devant être fixée soit à la date du départ du locataire, qui n’est pas encore intervenue, soit à la date du jugement, au regard des éléments financiers les plus récents permettant d’apprécier la valeur marchande du fonds à cette date, le débat des parties portant sur la prise en compte de l’année 2020 est sans objet cette période étant trop éloignée de la date à laquelle le tribunal statuera et ne sera donc nécessairement pas intégrée dans les éléments d’évaluation par l’expert judiciaire.

Il convient par conséquent d’ordonner une expertise selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés il convient également de réserver les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate la nullité du congé délivré le 15mars 2023 ;

Vu le congé délivré le 11 juin 2024 à la SAS PV EXPLOITATION ;

Déboute monsieur [B] [X] et madame [N] [E] de leur demande aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation dans le cadre du refus de paiement de l’indemnité d’éviction ;

Constate que le SAS PV EXPLOITATION France peut prétendre au bénéfice d’une indemnité d’éviction suite au congé délivré le11 juin 2024 ayant mis un terme au bail à compter du 31 décembre 2024 ;

Avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonne une expertise aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ;

Commet pour y procéder monsieur [R] [H], 15 rue Albert Laurenson 33600 PESSAC (Tél : 07.81.10.54.86) pour mission de :

convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre,se faire communiquer dans les délais qu’il fixe tous documents utiles au bon accomplissement de sa mission, et notamment les baux, les comptes de gestion de la société PV EXPLOITATION FRANCE et l’état locatif de l’ensemble des lots que la PV EXPLOITATION France exploite dans la résidence Bleu Marine – Appartement C 29 à LACANAU OCEAN (33),se rendre sur les lieux loués situés résidence Bleu Marine – Appartement C 29 à LACANAU OCEAN (33)- les décrire et donner tous les éléments utiles à leur situation,donner tous éléments factuels de nature à déterminer et évaluer, dans toutes ses composantes, l’indemnité d’éviction due à la société PV EXPLOITATION FRANCE,de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;

Dit que l’expert devra, dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros, la provision que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que l’expert est saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

Dit que le juge de la mise en état de la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Réserve les dépens et l’examen des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ordonne un renvoi à la mise en état du 09 septembre 2026 pour conclusions des demandeurs suite au dépôt du rapport d’expertise ;

La présente décision est signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT