TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

DOSSIER N° RG 23/09830 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOXW

Minute n° 25/ 23

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL ABSOLUTE HABITAT

dont le siège social est [Adresse 8]

[Adresse 8]

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [F] [E]

né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [W]

née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 7]

Madame [P] [G] épouse [E]

née le [Date naissance 2] 1933 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente

GREFFIER : Géraldine BORDERIE, Greffier

A l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 28 janvier 2025

Formules exécutoires aux avocats + dossiers

Copies Certifiées Conformes

par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] (ci-après le syndicat) représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT a fait assigner Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 afin de voir liquidée l’astreinte fixée par cette décision et que soit ordonnée la fixation d’une nouvelle astreinte définitive.

A l’audience du 17 décembre 2024 et dans ses dernières conclusions, le syndicat sollicite, au visa des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

— la liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement du 28 mars 2022 et la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer à ce titre la somme de 12.000 euros

— la fixation d’une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard passé le mois suivant la signification du jugement à intervenir à défaut de restitution des parties communes que constituent le pigeonnier du 4ème étage, l’escalier y menant et les sous-pentes au 3ème étage et à la démolition des travaux réalisés sans autorisation sur ces parties communes et de convocation du syndic pendant les travaux et à réception des travaux aux fins de constatation contradictoire des remises en état

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts

— la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens incluant les frais de constat du 29 septembre 2023 outre 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait valoir que les défendeurs n’ont jamais restitué les parties communes qu’ils avaient privatisées en dépit de l’injonction judiciaire faite par le jugement du 28 mars 2022, la restitution des parties communes attenantes au lot 9 n’ayant pu être vérifiée. Ils soutiennent que la liquidation de l’astreinte doit courir à taux plein en l’absence de cause étrangère pouvant expliquer cette inexécution, l’occupation illégale des parties communes litigieuses par un locataire squatteur n’étant pas corroborée notamment par la production d’un bail, les défendeurs étant en tout état de cause tenus de garantir l’absence d’occupation aux autres copropriétaires. Le syndicat conteste également toute latence qui serait imputable au syndic précédent n’ayant pas communiqué les plans, l’obligation de rétablir la configuration des lieux n’appartenant qu’aux consorts [E] qui persistent à louer des logements inhabitables en raison de leur faible superficie. Le syndicat sollicite enfin la fixation d’une nouvelle astreinte afin de contraindre les défendeurs à s’exécuter totalement outre des dommages et intérêts au regard de la résistance abusive des consorts [E] à respecter le jugement du 28 mars 2022.

A l’audience du 17 décembre 2024 et dans leurs dernières écritures, Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] concluent à titre principal au rejet de toutes les demandes et subsidiairement à la suppression de l’astreinte prononcée par le tribunal judiciaire de Bordeaux. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation du demandeur aux dépens et au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs soutiennent qu’ils ont exécuté les termes du jugement du 28 mars 2022 dans les délais impartis donc en juillet 2022, le syndic de copropriétaire l’ayant constaté en septembre 2022. Ils font valoir que l’occupation postérieure des parties communes est imputable à un de leur locataire qui a démoli les murs construits sans les en informer. Ils en déduisent l’existence d’une cause extérieure et l’impossibilité de liquider l’astreinte. Ils concluent également au rejet de la demande indemnitaire du syndicat considérant qu’ils ont été diligents et que les travaux désormais sollicités excèdent les mentions du jugement du 28 mars 2022.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

— Sur la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une astreinte définitive

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.”

L’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire”.

L’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir”.

L’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

“Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère”.

Toutefois, au visa de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales entrée en vigueur le 3 septembre 1953 et de son Protocole n° 1 applicable depuis le 1er novembre 1998, le juge du fond doit se livrer lors de la liquidation d’une astreinte provisoire à un contrôle de proportionnalité entre l’atteinte portée au droit de propriété du débiteur et le but légitime qu’elle poursuit, sans pour autant, à ce stade de l’évolution de la jurisprudence, considérer les facultés financières de celui-ci.

Enfin, l’article R121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. »

En l’espèce, le jugement du 28 mars 2022 prévoit notamment en son dispositif :

« CONDAMNE Madame [P] [G] épouse [E], Madame [T] [W] et Monsieur [F] [E] à restituer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5], les parties communes de l’immeuble que constituent le pigeonnier du 4ème étage, l’escalier y menant et les sous-pentes de toit au 3ème étage et à la démolition des travaux réalisés sans autorisation sur ces parties communes et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement et si ce délai est dépassé, au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ».

Ce jugement a été signifié à Monsieur [E] par acte du 29 avril 2022, à Madame [G] épouse [E] par acte du 29 avril 2022 et à Madame [W] par acte du 5 mai 2023.

Monsieur [E] produit un mail daté du 17 juillet 2022 adressé au syndic de copropriété représentant le syndicat indiquant qu’il a installé la trappe de visite et les cloisons sans plus de précisions.

Un mail de ce syndic non daté indique que la trappe a bien été installée mais demande confirmation du retrait des radiateurs et des prises et souligne que le lot 9 n’étant pas accessible, il n’a pas été possible de vérifier que les sous-pentes étaient dégagées. Monsieur [E] produit ensuite des photographies non datées représentant un radiateur accroché au mur ainsi que des photographies montrant une plaque sans qu’il soit possible de savoir à quel mur elle est fixée.

Il verse aux débats un courrier de son conseil daté du 28 novembre 2022 rappelant la réalisation de la trappe de visite, la création de deux cloisons en BA13 ainsi que la pose d’une cloison dans le lot 9 et la dépose d’un radiateur. Les photos produites, si elles permettent de constater l’existence d’une trappe de visite, ne permettent pas de visualiser l’emplacement des cloisons pour l’installation desquelles est produite une facture mentionnant la création de deux cloisons sans plus de précision sur leur emplacement. Il produit enfin un mail du 26 mai 2023 envoyé par son conseil indiquant montrer des photos du lot 9 avant et après les travaux sans que ces clichés ne permettent d’identifier la pièce concernée, l’emplacement de la plaque fixée et surtout la date de prise des photographies.

En définitive, un constat d’huissier daté du 4 décembre 2023 est versé aux débats et établit l’installation de deux murs en parpaing et d’une trappe de visite.

Est également fourni un plan et des photographies non datées témoignant de l’enlèvement des spots et du chauffe-eau (pièce n°13 défendeurs).

Seules ces deux dernières pièces permettent d’établir avec certitude la réalisation des travaux conformément aux dispositions du jugement du 28 mars 2022. En effet, les déclarations par mail de Monsieur [E] et les photographies non datées et cadrées de près ne permettent en rien de vérifier la réalisation des travaux prescrits à tout le moins dans le lot 9, le mail du syndic envoyé à la suite du mail du 17 juillet 2022 ne pouvant établir l’acquiescement de celui-ci à la parfaite réalisation de l’injonction judiciaire. La dégradation des cloisons alléguée comme étant le fait d’un locataire n’est pas établie pas plus que la qualité de ce dernier dont le titre d’occupation des lieux n’est pas versé aux débats afin que la présente juridiction puisse vérifier la contenance des lieux loués et partant l’absence des parties communes dans cette assiette.

L’attestation de Monsieur [Z], dont rien n’établit la qualité de locataire, et accompagnée d’une pièce d’identité en arabe dont il est impossible de savoir si elle lui appartient et dans laquelle il indique avoir démoli le mur, est donc dépourvue de réelle valeur probante, et insuffisante à établir par elle-même la cause étrangère invoquée.

Dès lors les défendeurs, sur qui repose la charge de la preuve, n’établissent pas avoir achevé les travaux en juillet 2022, donc dans le délai imparti par la décision judiciaire avant que l’astreinte ne court. Ils ne justifient pas davantage de la cause extérieure qui les auraient empêchés de s’exécuter, ou de la légitimité d’une modération de l’astreinte, la mise en location invoquée au profit de Monsieur [Z], désigné comme locataire par les défendeurs, et l’expulsion de Monsieur [M] qui aurait pénétré dans l’autre appartement par voie de fait, ne pouvant fonder de telles demandes alors d’une part que la location de ce logement est manifestement illégale au regard des dispositions d’urbanisme applicables et que d’autre part le bailleur et propriétaire est en tout état de cause garant du respect par son locataire ou l’occupant de son logement des parties communes de l’immeuble et de la jouissance paisible des autres occupants.

L’astreinte sera par conséquent liquidée à taux plein soit 60 jours à raison de 200 euros par jour soit la somme de 12.000 euros conformément à la demande du syndicat en l’absence de limitation temporelle de l’astreinte. Les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Le constat d’huissier établi le 4 décembre 2023, soit postérieurement au constat produit par le syndicat en date du 29 septembre 2023, établit la réalité de la restitution des parties communes, les photographies produites en sus établissant quant à elles la suppression des travaux réalisés sur les parties communes. La demande tendant à la fixation d’une nouvelle astreinte comprend en outre des éléments de détail absents du titre exécutoire délivré le 28 mars 2022 qu’il n’entre pas dans la compétence juridictionnelle de la présente juridiction d’ajouter. Il y a donc lieu de considérer que les travaux ont été réalisés et que par conséquent la demande de fixation d’une nouvelle astreinte n’est pas fondée et doit être rejetée.

— Sur la résistance abusive

L’article L121-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive. »

Il est constant que les défendeurs ne rapportent la preuve de l’exécution de leurs obligations qu’à compter du 4 décembre 2023 soit plus d’un an après la décision judiciaire leur ayant enjoint d’y procéder. Il est également acquis qu’au moins un des logements ainsi élargi grâce aux parties communes était loué à Monsieur [Z] en infraction totale avec la législation sur les baux d’habitation et l’habitat digne.

Les défendeurs ont ainsi tardé à s’exécuter cependant qu’ils tiraient profit de l’occupation des espaces communs par les loyers perçus.

Le syndicat a ainsi incontestablement été privé injustement de la jouissance paisible des parties communes de l’immeuble et ce alors qu’une décision judiciaire avait condamné les consorts [E] à libérer les lieux.

Les défendeurs ont fait preuve de résistance abusive dans l’exécution des obligations mises à leur charge par le jugement du 28 mars 2022 et ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement d’une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs, partie perdante, subiront solidairement les dépens et seront solidairement condamnés au paiement d’une somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le constat du 29 septembre 2023 n’ayant pas été requis par l’autorité judiciaire, son coût restera à la charge du syndicat.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 28 mars 2022 à l’encontre de Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT à la somme de 12.000 euros et CONDAMNE solidairement Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W], Monsieur [F] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] aux dépens, le coût du constat d’huissier du 29 septembre 2023 demeurant à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société ABSOLUTE HABITAT ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,