Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00140 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AGM

Société [Z]

C/

[W] [V]

— Expéditions délivrées à

Société [Z]

la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

— FE délivrée à Société [Z]

Le 16/07/2025

Avocats : la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [A], muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [W] [V] née [N] [X]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Dorine DUPOURQUÉ de la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes des 25 avril 2018, la société anonyme [Z] ([Z]) a donné à bail à Monsieur et Madame [O] [V] née [N] [X] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°54 situé à la même adresse.

Par avenant au contrat de bail du 30 janvier 2020, Madame [O] [V] née [N] [X] est devenue seule titulaire des baux.

Des loyers étant demeurés impayés, [Z] a fait signifier à Madame [O] [V] née [N] [X] le 3 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette de 3.983,55 euros en principal. [Z] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 26 décembre 2024, [Z] a fait assigner Madame [V] née [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Madame [O] [V] née [N] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Madame [V] née [N] [X] au paiement de la somme de 4.778,69 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [V] née [N] [X] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de décembre 2023, le tout pour un montant total arrêté au 13/12/2024 de 15,24 euros,

— Condamner Madame [V] née [N] [X] à payer à la S.A. [Z] la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [V] née [N] [X] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 avril 2025 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 16 mai 2025.

Lors des débats, [Z], régulièrement représentée en vertu d’un pouvoir spécial, sollicite désormais de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location en date du 07/07/2024 pour impayé de loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [V] née [N] [X] , et tous les occupants de son chef, du logement situé [Adresse 8] à [Localité 11],

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [V] née [N] [X] , et tous les occupants de son chef, de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 7] [Localité 3],

— Condamner Madame [O] [V] née [N] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5.504,86 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et pénalités, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Condamner Madame [O] [V] née [N] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

— La condamner au paiement des entiers frais et dépens,

— La condamner au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner que la décision soit assortie de l’exécution provisoire en vertu de l’article 515 du Code de Procédure Civile,

[Z] indique qu’il y a eu un important versement le 13 mai 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par [Z] à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, Madame [O] [V] née [N] [X], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

A titre liminaire :

— DÉBOUTER [Z] de sa demande de remboursement de frais à hauteur de 461,31 € ;

A titre principal :

— CONSTATER que la dette locative de Madame [N] [X] s’élève à la somme de 6 234,76 € ;

— CONSTATER la bonne foi de la locataire ;

— ACCORDER à Madame [N] [X] un délai de 36 mois pour apurer sa dette, à hauteur de 173 € par mois pendant 35 mois, puis le restant dû le 36ème mois ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail à usage d’habitation signé entre

[Z] et Madame [N] [X] ;

A titre subsidiaire :

— ACCORDER à Madame [N] [X] un délai pour quitter les lieux qui ne saurait être inférieur à 1 an;

En tout état de cause:

— LAISSER à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens d’instance

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [O] [V] née [N] [X] , pour l’exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

[Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette étant précisé qu’en présence de deux baux (bail du logement et bail d’emplacement de stationnement) dont les clauses ne visent pas les mêmes délais (deux mois dans le bail du logement, un mois dans le bail de parking), il y a lieu de ne prendre en compte que la clause figurant dans le bail du local principal et de faire application de l’article 24 de la loi de 1989 au bail du parking qui en est l’accessoire (art 2 de la loi du 6 juillet 1989)

Un commandement de payer a été signifié le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.983,55 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 4 décembre 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge.

Il est produit par [Z] les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [O] [V] née [N] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (279,99 euros + 156,32 euros), la somme de 5.504,86 euros à la date du 16 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus-rappelé ainsi qu’à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [V] née [N] [X] soutient qu’il convient de déduire la somme de 461,31€ de la somme due décomposée comme suit, 25 euros au titre de frais SLS du mois de janvier 2024 ainsi que les frais de commissaire de justice (156,32 euros +279,99 euros).

Au regard des développements ci-avant les frais de procédure ont d’ores et déjà été déduits de la somme due par Madame [O] [V] née [N] [X] . S’agissant des frais de dossier à hauteur de 25€ relatif au supplément de loyer de solidarité (SLS), il y a lieu de les mettre à la charge de Madame [V] née [N] [X] en raison de l’absence de réponse de cette dernière à l’enquête obligatoire SLS ainsi qu’il résulte de la mise en demeure d’enquête sociale SLS 2024 du 24 janvier 2024.

Madame [V] née [N] [X] doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.504,86 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [V] née [N] [X] a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Madame [V] née [N] [X] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 796,06 euros au 16 mai 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Au vu de la solution adoptée par le juge de céans ayant accordé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, la demande formée par Madame [V] née [N] [X] à titre subsidiaire tendant à obtenir un délai pour quitter les lieux est devenue sans objet.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [V] née [N] [X] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 4 décembre 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 25 avril 2018 et liant la société anonyme [Z] à Madame [O] [V] née [N] [X] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 10] ainsi que l’emplacement de stationnement n°54 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] née [N] [X] à payer à la société anonyme [Z] à titre provisionnel la somme de 5.504,86 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité (décompte arrêté au 16 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [O] [V] née [N] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 152 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [O] [V] née [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme [Z] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [O] [V] née [N] [X] sera tenue de payer à la société anonyme [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (796,06 euros au jour du dernier décompte), et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [O] [V] née [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société anonyme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE