TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le VENDREDI ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00116 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQUU

NUMERO MIN:

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 21] MÉTROPOLE

[Adresse 14]

[Localité 21]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

Société CARREFOUR HYPERMARCHES représentée par M. [F] [N], Président

[Adresse 26]

[Adresse 1]

[Localité 17]

représentée par Maître François-Charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS

En présence de Isabelle SANTANDER, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 11/07/2025

à : Avocats

Expédition le : 11/07/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Les parcelles cadastrées section AX [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], d’une contenance respective de 5228 m², 433 m², 17 m², 7 m², 3250 m², 557 m² et 1052 m² (soit un total de 10 544 m²) situées [Adresse 3] à [Localité 22] sont issues d’une division de deux parcelles mères AX [Cadastre 5] et AX [Cadastre 4]. Elles forment l’emprise 49 concernées par la procédure d’expropriation.

L’emprise s’inscrit dans un ensemble divisé en volumes, dont l’état descriptif de division a été créé aux termes d’un acte du 6 octobre 1987, modifié par un acte du 2 janvier 2012, qui prévoit la suppression du lot 2 et la création des lots 3, 4, 5 et 6. L’emprise est intégralement dans le volume 4.

Le volume 4 est défini comme suit : en infrastructure, la totalité du tréfonds de l’ensemble immobilier et des épaisseurs de tréfonds inclus dans les volumes 1,3,5 et 6. En superstructure, le surplus de l’ensemble immobilier à l’exclusion des espaces inclus dans les volumes 1,3,5 et 6 composé : au rez-de-chaussée, d’un bâtiment hypermarché, cours de service, centre autos, parc de stationnement avec cheminements cyclables (notamment sous le volume 3) et voirie ; épaisseur d’espace aérien limitée à la côte NGF 42.00 sous les deux passerelles du volume 3 ; la totalité de l’espace aérien (ou volume d’air) de l’ensemble immobilier y compris au-dessus des épaisseurs d’espaces aériens du volume 3, à l’exception des espaces aériens inclus dans les volumes 1,54 et6. Il est constitué par le volume global de la somme de 16 volumes partiels ou sous volumes décrits dans l’état descriptif de division en volumes daté du 2 janvier 2012.

Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 23] » à [Localité 22].

Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 23] sur la commune de [Localité 22] et l’urgence à prendre possession des biens.

Par courrier du 16 juillet 2024, signifié le 18 juillet 2024, la SPL LA FAB [Localité 21] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société CARREFOUR HYPERMARCHES ses propositions indemnitaires.

Par ordonnance du 29 juillet 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 21] METROPOLE.

A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 30 août 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 11h40, l’audience en suivant sur les indemnités provisionnelles et l’audience relative à la fixation des indemnités définitives au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.

Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, du représentant et du conseil de la société CARREFOUR HYPERMARCHES et du commissaire du gouvernement.

La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.à [Localité 22] sont issues d’une division de deux parcelles mères AY [Cadastre 13] et AY [Cadastre 2].

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société Carrefour Hypermarchés pour les parcelles susvisées aux sommes suivantes :

-340 700 euros au titre de l’indemnité principale,

-35 070 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Il a rappelé que l’audience sur la fixation des indemnités définitives était fixée au 7 novembre 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son dernier mémoire du 24 avril 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes de la société Carrefour Hypermarchés et de fixer l’indemnité principale à hauteur de 194 540 euros, de déduire un abattement pour pollution de 130 000 euros et de fixer l’indemnité de remploi à hauteur de 71 994 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 19 mai 2025, la société Carrefour Hypermarchés au juge de l’expropriation de :

— Rejeter les demandes de la FAB,

— Fixer les indemnités devant lui revenir, à titre principal, à hauteur de 3 980 000 euros (comprenant l’indemnité de remploi) et à titre accessoire à hauteur de 400 000 euros,

— condamner la FAB à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la FAB aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 3 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de dépossession à hauteur de 2 842 128 euros pour l’indemnité principale, de 285 213 euros pour l’indemnité de remploi et de 400 000 euros au titre de l’indemnité accessoire pour perte de stationnement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 1er août 2024. Le transport sur les lieux a été réalisé le 30 septembre 2024. Les parties ont toutefois souligné qu’une partie de l’emprise a déjà fait l’objet de travaux d’aménagement en accès piéton le long de l'[Adresse 18], selon accord antérieur.

C’est ainsi que les parcelles situées le long de l'[Adresse 18] ont fait l’objet d’aménagements (trottoirs, parking vélo, bande d’espace vert : il s’agit d’une partie de la parcelle AX [Cadastre 6], à l’exception de la partie se poursuivant sur le rond-point de la [Adresse 24] et le [Adresse 24], de la parcelle [Cadastre 7] (bande espace vert), des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9] situées de part et d’autre de la parcelle [Cadastre 7].

Elles longent le parc de stationnement du centre commercial Carrefour.

La parcelle AX [Cadastre 10] est située sur la rue et le [Adresse 24]. Elle correspond à des voies de circulation accotements compris, desservant l’ensemble commercial [Localité 22] Soleil y compris les enseignes Carrefour, Flunch et McDonald’s.

La parcelle AX [Cadastre 11] est un terrain nu enherbé situé le long du [Adresse 24].

La parcelle AX [Cadastre 12] est une voie de circulation publique, accotements compris. Elle intègre le [Adresse 24] et ses accotements

Lors du transport sur les lieux il n’a pas été constaté de places de stationnement. Il convient néanmoins de souligner qu’il est constant que les travaux d’aménagement ont démarré, de l’accord de l’exproprié et de l’expropriant, avant l’ordonnance d’expropriation et avant le transport sur les lieux. Il est également constant que les parcelles AX [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] se situent le long du parking du centre commercial.

Sur la date de référence

Les emprises expropriées, situées en zone UP-Z7-1 4P du PLU 3.1 de [Localité 21] Métropole, sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Il n’y a pas de désaccord entre les parties sur la date de référence à retenir : Carrefour Hypermarchés ne se prononçant pas et la FAB retenant le 6 mars 2020, date à laquelle la dernière modification du PLU affectant la zone a été rendue exécutoire. Le commissaire du gouvernement retient quant à lui la date du 15 janvier 2024, date à laquelle la mise en compatibilité du PLU du 28 novembre 2023 dans le cadre de la DUP du projet d’aménagement de [Localité 23], ayant modifié la zone, a été rendue opposable aux tiers.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Dans le cas particulier où la DUP emporte modification du PLU, sa date de publication ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’art. L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif du bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ( Civ. 3e, 25 janv. 2018, n°16-25.138).

En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur.

La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020. A cette date, il n’est pas contesté que les parcelles de terrain concernées revêtaient la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A cette date, les biens étaient situés en zone UPZ7-1-4p, qui correspond au site [Localité 23], site commercial de l’agglomération bordelaise structuré autour d’un hypermarché au sein d’un tissu urbain et économique.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir.

Sur les indemnités :

En application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

En outre, en application de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

La FAB produit 14 termes de comparaison au soutien de sa proposition indemnitaire. Pour les emprises de terrain à bâtir ouvertes à la circulation publique dépourvues de possibilité effective de construction, la FAB retient, sur la base de termes de comparaisons similaires, une valeur de 10 euros le m², fondée sur les termes de référence 1, 9, 10, 11, 12, 13 et 14. Elle considère que son TC n°1 (acte de vente conclu entre elle et l’enseigne Leroy Merlin) en décembre 2022 constitue un élément de comparaison directe. Et que les TC1 et 14 constituent des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation. Elle souligne que la société Carrefour a consenti une valeur similaire pour les emprises AW [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. Tout en rappelant que ce protocole n’a pas abouti, elle souligne que la bonne foi devrait commander de retenir cette évaluation. Elle souligne enfin que les juridictions retiennent usuellement une valeur symbolique pour ces emprises.

En ce qui concerne les emprises partielles de sols/espaces verts, elle propose une évaluation à 100 euros le m². Elle considère à ce titre que les TC 1, 2, 3, 6, 7 et 14 constituent des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation.

Elle critique la proposition du commissaire du gouvernement consistant à appliquer un taux d’abattement de 50%, inutile lorsque des termes de comparaison portant sur des biens de nature identique sont disponibles, ce qui est le cas en l’espèce. Elle ajoute que le bien à évaluer ne contient aucune portion à usage de stationnement.

La FAB critique également les termes de comparaison proposés par la société Carrefour Hypermarché qu’elle estime non pertinents au regard des emprises à évaluer, l’expert de la société se ne fondant pas sur la consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation.

Elle ajoute que la société Carrefour est de mauvaise foi car le 13 juin 2023 elle a signé avec la FAB une promesse de vente pour une partie des emprises expropriées au prix de 10 euros et 100 euros le m² selon que l’emprise en cause était ou non ouverte à la circulation du public. Elle considère en tout état de cause les 6 termes de comparaison produits irrecevables à défaut de produire les actes de cession et en tout état de cause non pertinents au motif que les parcelles ne sont pas identifiables, ne distinguent pas les parcelles destinées à la circulation du publique des parcelles en nature de sol et espaces verts. Elle ajoute que la typologie des commerces concernés par ces termes de comparaison est différente, que les termes de comparaison sont plus anciens, certains prix sont bien trop élevés, devant comprendre des indemnités accessoires et l’application des abattements est arbitraire.

L’expropriée critique les choix retenus par la FAB qui ne tient pas compte de l’importante perte résultant de la diminution de ses droits à construire éventuels ni de la suppression des places de stationnement, que les termes de comparaison produits portent sur de petites surfaces alors que la surface cumulée de l’emprise est de 10 544 m². Elle demande également d’écarter les termes de comparaison symboliques.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur la superficie totale de l’emprise expropriée pour trouver des termes de comparaison pertinents. Sur la base de 5 termes de comparaisons anciens (2019), il retient une moyenne de 482 euros soulignant que les termes les plus récents concernent des acquisitions faites par la FAB ou [Localité 21] Métropole, ce qui conduit à un marché captif, faisant baisser la moyenne à 275 euros par m².

Pour les parties en nature de voirie/circulation de la parcelle, il retient une indemnité à hauteur de 216 euros le m², résultant d’un abattement de 50% en raison d’une possibilité de construction nulle, et pour la partie sol à hauteur de 432 euros le m², sans abattement dès lors que les termes de comparaison portent déjà sur des terrains à bâtir encombrés.

La méthode par comparaison n’est pas remise en cause par les parties.

En l’espèce, s’il est constant que des travaux d’aménagement ont été réalisés par la FAB antérieurement à l’ordonnance d’expropriation sur les parcelles situées le long de l'[Adresse 18], force est de rappeler que le juge de l’expropriation ne peut, dans le cadre de son office, que tenir compte de la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation, l’article L. 322-1 du code de l’expropriation ne lui donnant aucune de marge de manœuvre.

A cette date, aucune place de stationnement n’existait sur les emprises expropriées.

Ainsi, il convient de rechercher des termes de comparaison concernant des emprises en nature de voie de circulation d’une part et de sol/espaces verts d’autre part.

Il ressort des pièces des conclusions des parties que 2590m² sont en nature de sol et 7954 m² sont en nature de voirie, espaces de circulation publique, ventilées comme suit :

Parcelle

Voie circulation/espace public

Sol/espace vert

AX 507

3628

1600

AX 508

433

AX 510

17

AX 511

7

AX 512

3250

AX [Cadastre 11]

557

AX 514

1052

total

7930

2614

10 544

Ainsi que le proposent la FAB et le commissaire du gouvernement, il y a lieu de distinguer leur évaluation en fonction de la nature de l’emprise.

Ainsi qu’il a été dit plus haut, les emprises expropriées revêtent la qualification de terrains à bâtir. S’agissant d’emprises détachées d’un volume plus grand, construit, il y a lieu de considérer qu’elles sont encombrées et d’appliquer un abattement sur le prix unitaire moyen dégagé de termes de comparaisons issus de terrains à bâtir. Mais lorsque sont à disposition des termes de comparaison en nombre suffisant portant sur des emprises détachées et de même nature que le bien à évaluer, il n’y a pas lieu de rechercher d’autres termes de comparaison ou d’appliquer des abattements.

A défaut, il conviendra de compléter les termes recensés par des termes issus de terrains à bâtir en appliquant un abattement.

De plus, en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique « le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. »

Il convient donc de tenir compte des accords intervenus entre la FAB et d’autres propriétaires sur le périmètre concerné, sans pour autant les prendre pour base d’évaluation faute pour la FAB de démontrer, ni même de soutenir, que ces accords aient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressées et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées.

La FAB produit 14 termes de comparaison. A titre liminaire, le terme de comparaison n°13 ne peut être retenu puisqu’il résulte d’un jugement réputé contradictoire, l’exproprié ne s’étant pas défendu en procédure.

Les surfaces expropriées étant de grandes surfaces, il y a lieu d’écarter les termes de comparaison portant sur des terrains trop petits (TC 2, 3, 10, 11 et 12 de la FAB qui portent sur des superficies allant entre 16 et 72 m²). Le TC 9 qui est relatif à une cession à l’euro symbolique ne peut raisonnablement constituer un terme de référence. Il sera écarté également. Le TC 15 ne saurait constituer un terme de référence, le protocole n’ayant pas été signé.

Le TC 1 de la FAB (acquéreur La FAB) est relatif à une cession du 15 décembre 2022 [Adresse 20]. Il s’agit d’emprises issues d’un terrain à bâtir plus vaste, en nature de stationnement, d’espaces verts et de voies de circulation. Le prix unitaire est de 10 euros pour la partie à usage de voirie et 15 euros pour la partie en espace verts. Ainsi que le souligne la FAB aucun élément présent dans l’acte de vente ne saurait établir l’existence d’une contrepartie de nature à considérer que ce prix est minoré. Ce terme peut être retenu.

Le TC 4 est relatif à une cession du 13 décembre 2022 d’une emprise en bord de route en nature d’espace vert ([Adresse 19]). Le prix unitaire est de 68 euros.Ce terme peut être retenu.

Le TC 5 est relatif à une cession du 27 octobre 2023 chemin long. Il s’agit de plusieurs parcelles formant une bande de terrain recouvert en partie d’un enrobé. Le prix unitaire est de 20 euros.Ce terme peut être retenu.

Les TC 6 et 7 sont issus de jugements de donné acte du juge de l’expropriation de la Gironde en date du 23 juillet 2024 et du 1er octobre 2024 impliquant la FAB, concernant des parcelles en nature de sol comprenant des portions de parc de stationnement. Le prix unitaire est de 10 euros. Néanmoins, au vu du prix retenu par la FAB il y a lieu de retenir ce terme de comparaison comme pertinent uniquement pour les emprises de voirie, non de sol/espace vert. Ce terme peut être retenu.

Le TC 8 est relatif à une cession de parcelles issues d’un terrain à bâtir plus vaste, en nature de voirie de circulation, d’accotements. Le prix unitaire est de 30 euros. Ce terme peut être retenu.

Le TC 14 (acquéreur La FAB) est une cession d’emprises avenue de la Somme (rond-point, portions de voies de circulation publique, trottoirs), issues d’un terrain à bâtir plus vaste. Le prix unitaire est de 10 euros pour la partie voirie et 100 euros pour la partie sol/surface enherbée. Ce terme peut être retenu.

Il résulte de ces éléments que 7 termes de référence peuvent être considérés comme pertinents correspondant à des terrains issus de parcelles plus vastes, de nature identique à celle des emprises expropriées, en ce qui concerne la partie voierie.

En application de l’article L. 322-8 précité, il doit être tenu compte des termes de comparaison 1, 6, 7 et 14 mais le juge ne peut toutefois pas le prendre pour base, puisqu’il n’est pas démontré qu’il correspond à des accords « conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. ».

Pour les voies de circulation, le prix unitaire se situe entre 10 et 30 euros le m². Il sera retenu un prix unitaire de 15 euros.

Si pour les espaces dédiés à la voirie, la valeur vénale est sans lien avec la surface concernée, tel n’est pas le cas des surfaces correspondant à des espaces plus vastes en nature de sol ou espace vert. En l’espèce, 2614 m² sont concernés. Il y a lieu de rechercher des termes de comparaison portant sur des surfaces comparables.

S’agissant des surfaces sol/ stationnement, les TC 1, 4 et 14 peuvent être retenus comme pertinents. La moyenne est de (100+68+100)/3=89 euros.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui des termes anciens afin d’exclure le marché qu’il qualifie de « captif » résultant des acquisitions exclusivement menées par [Localité 21] et par la FAB sur le secteur depuis 2021. Mais ces termes de comparaison portant sur des cessions de 2019 ils ne peuvent être retenus car trop anciens.

S’agissant des termes de comparaison que le commissaire du gouvernement a écarté, il convient de relever qu’aucun ne porte sur des voies de circulation.

Les termes qu’il a choisi d’écarter sont issus de cessions entre le 27 septembre 2021 et le 28 juillet 2022, de parcelles issues de division de parcelles bâties.

Seul le terme de comparaison n°5 relatif à une cession du 2 juin 2022 porte sur une surface comparable à celles retenues plus haut en ce qui concerne la partie sol (940 m²), les autres termes de comparaison concernant des surfaces allant de 88 m² à 212 m².

Il s’agit d’une cession, selon la FAB, d’un ensemble de parcelles affectée au stationnement ou constituant des accotements de voirie aux abords du magasin [Localité 25]. Il n’y a pas lieu de l’écarter en faveur des termes de comparaison 6 et 7 de la FAB examinés plus haut au seul motif qu’ils seraient plus contemporains ; en effet, cette cession ne porte pas que sur de la voierie mais aussi sur des emplacements de stationnement dont la FAB elle-même reconnaît la justification de les valoriser différemment. Le prix unitaire est de 245 euros. Il y a lieu de le retenir comme pertinent, aux côtés des termes de comparaison de la FAB précités (1, 4 et 14). Ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, ces parcelles sont d’ores et déjà considérées comme encombrées, de sorte qu’aucun abattement supplémentaire n’a lieu d’être.

La société Carrefour produit une estimation d’expert immobilier. Cependant, les actes de cession ne sont pas produits et aucune référence de publication n’est précisée, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le contenu de ces cessions ni leur certitude. En effet, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

Il n’est pas possible de retenir ces références comme pertinentes.

Au total, pour la partie en nature de sol/espaces verts, il y a lieu de retenir une moyenne de (89+245)/2=167 euros.

Ainsi, pour la partie voirie, l’indemnité allouée sera :

7930 x 15= 118 950 euros

Et pour la partie sol/espaces verts :

2614 x 167= 436 538 euros

Soit un total de 555 488 euros.

Sur l’abattement pour dépollution.

La FAB sollicite un abattement pour dépollution au titre de la parcelle AX [Cadastre 12] au motif qu’elle a constaté sur chantier la présence d’une forte odeur d’hydrocarbures sur une partie de la voie, ce qui la contraint à prendre en charge des études de pollution, à trier les couches de sols concernés par la pollution et à les stocker sur une aire dédiée sous bâche en attente de leur évacuation vers une filière spécifique. Elle soutient qu’une première étude sommaire a permis de révéler la présence en grande quantité d’hydrocarbures et a dû prémunir les riverais de toute pollution de l’eau potable par la mise en place d’une vessie d’obturation.

En réplique, la société Carrefour Hypermarchés s’y oppose au motif qu’il n’est pas démontré que cette dépollution est nécessaire pour rendre le terrain conforme à son utilisation et qu’il n’est pas démontré que la pollution serait contraire avec les documents d’urbanisme en vigueur ; Elle ajoute que la FAB ne démontrer pas que les analyses conduisent à qualifier l’existence d’une pollution, ni son niveau ni si une éventuelle réglementation aurait été violée.

Le commissaire du gouvernement ne s’est pas prononcé sur ce point.

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique cités plus haut, le juge de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation et selon leur usage effectif à la date de référence. Le coût des frais de dépollution peut être pris en compte dans la fixation de l’indemnité de dépossession revenant à l’exproprié mais uniquement si elle est nécessaire au regard de son usage effectif à la date de référence (Civ 3e 7 novembre 2024, pourvoi n° 23-19.287). Si le terrain est qualifié de terrain à bâtir, il convient de tenir compte de ses possibilités légales et effectives de construction à la date de référence.

En l’espèce, il est constant que l’emprise est située en zone constructible du PLU 3.1 de [Localité 21] Métropole. Toutefois, s’agissant d’emprises à usage de voie de circulation ou d’espace vert/public avec des possibilités légales et effectives de construire largement réduites, il y a lieu de retenir qu’à la date de référence, l’usage qu’en faisait l’exproprié ne nécessitait pas de prendre des mesures de dépollution, celui-ci ne saurait être tenu de leur éventuel coût.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 56 549 euros (5 000x 20 % + 15000x 15%+ 540 488x 10%).

Sur la demande d’indemnité accessoire au titre des places de stationnement.

Il a été jugé plus haut qu’aucune indemnité n’est justifiée de ce chef, aucune place de stationnement n’existant à la date de l’ordonnance d’expropriation

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la société Carrefour Hypermarchés une somme de 1800 euros au titre de ses irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 10 mars 2020,

FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant la société CARREFOUR HYPERMARCHES, pour l’expropriation des parcelles cadastrées AX [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], d’une contenance totale de 10 544 m², sises [Adresse 3] à [Localité 22] aux sommes suivantes :

555 488 euros au titre de l’indemnité principale,

56 549 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Rejette l’abattement pour dépollution

Rejette la demande d’indemnité accessoire au titre de la perte des places de stationnement,

Condamne la Fabrique de [Localité 21] Métropole aux dépens.

Condamne la Fabrique de [Localité 21] Métropole à payer la société CARREFOUR HYPERMARCHES, une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation