Du 08 avril 2025

5AC

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02975 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZQP

[X] [W] [J]

C/

[I] [P] [R]

Expéditions délivrées à :

M. [J]

M^e ROBERT

FE délivrée à :

M. [J]

Le 08/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame [P] CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [W] [J] né le 28 Septembre 1947 à BORDEAUX (33000), demeurant 32 route de Lucmau 33840 CAPTIEUX

Comparant en personne

DEFENDERESSE :

Madame [I] [P] [R] née le 06 Janvier 1961 à CENON (33150), demeurant 5 rure de la Fraternité 33730 PRECHAC

Représentée par M^e Elisabeth GENDRAULT loco M^e Sylvie ROBERT, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2018 à effet du 1er août 2018, d’une durée de trois ans, M. [X] [J] a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [P] [R], portant sur un logement situé 2 rue de la Fraternité à PRECHAC (33730), moyennant un loyer de 400 €.

Par acte en date du 23 décembre 2023, Monsieur [X] [J] a fait délivrer à Madame [I] [P] [R] un congé pour le 31 juillet 2024, avec offre de vente au prix de 95.000 €.

Indiquant que Madame [I] [P] [R] n’a pas accepté l’offre de vente, et qu’elle se maintient dans les lieux malgré le terme du bail nonobstant une sommation de quitter les lieux délivrée le 22 août 2024, Monsieur [X] [J] l’a fait assigner par acte en date du 17 septembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour obtenir :

▸ la validation du congé,

▸ l’expulsion de Madame [I] [P] [R], occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe,

▸ la condamnation de Madame [I] [P] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

▸ sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts,

▸ sa condamnation au paiement de la somme de 900 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire initialement fixée au 26 novembre 2024 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire, à la demande de la défenderesse, et a été débattue le 11 février 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [X] [J], comparaissant en personne, a maintenu ses demandes, en précisant que l’indemnité d’occupation était réglée mensuellement par la défenderesse. Il a expliqué ne pas avoir pu mettre en vente le bien en raison de

l’occupation des lieux, ce qui lui a occasionné une perte de chance de vendre. Il a déploré le comportement injurieux de la part de cette dernière, à son endroit.

Madame [Y] [R], représentée par son conseil, s’en est remise à l’appréciation du tribunal s’agissant de la demande principale ; elle a conclu au rejet de la demande de dommages et intérêts estimant qu’il n’y avait pas, pour le propriétaire, de perte de chance. Elle souhaite rester dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la validation du congé et l’expulsion :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 1er août 2018, a été tacitement reconduit le 1er août 2021 et expirait le 31 juillet 2024 à minuit.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 95.000 €, a été notifié à Madame [I] [P] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Cet acte est donc régulier.

Madame [I] [P] [R] ne justifie pas avoir accepté l’offre dans le délai imparti et ne soulève d’ailleurs aucune contestation à ce titre. Par conséquent, celle-ci est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 31 juillet 2024.

Sur l’expulsion :

Madame [I] [P] [R] ne disposant plus de titre d’occupation, Monsieur [X] [J] est fondé à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Il est fait droit à sa demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [I] [P] [R] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 juillet 2024 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles.

Madame [I] [P] [R] sera condamnée à en payer le montant à compter du 1er mars 2025 dès lors que le propriétaire informe que celle-ci est à jour des loyers, charges et indemnités d’occupation échues jusqu’au mois de février 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce le manquement de Madame [I] [P] [R] à son obligation de quitter les lieux après l’échéance du congé est caractérisé. Néanmoins, le bailleur qui continue à percevoir l’indemnité d’occupation, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable direct et certain découlant du retard dans la libération des lieux, tel qu’une perte de chance de vendre le bien dans les conditions initialement envisagées.

En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Madame [I] [P] [R], partie perdante dans le cadre de la présente instance.

Tenue au dépens, Madame [I] [P] [R] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 150 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 23 décembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [I] [P] [R] est déchue de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Monsieur [X] [J] situés 2 rue de la Fraternité à PRECHAC (33730) depuis le 31 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [R] à quitter les lieux loués ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [P] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 31 juillet 2024 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [R] à payer à Monsieur [X] [J] les indemnités d’occupation à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X] [J] ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [R] à payer à Monsieur [X] [J] épouse [E] la somme de 150 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE