N° RG 23/05191 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7AJ

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 23/05191 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7AJ

AFFAIRE :

S.A.R.L. [3]

C/

S.C.I. LE SIAM

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CGAVOCATS

M^e Laurent PARAY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 AOUT 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Greffier lors des débats Amélie CASALA TROUSSILH et lors du délibéré Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

Délibéré au 21 Aout 2025

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

avant dire droit

Rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LE SIAM

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG 23/05191 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7AJ

******

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Le Siam, dont la gérante est Madame [M] [J], est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2].

Par acte notarié en date du 08 janvier 2013, la SCI Le Siam a donné à bail commercial l’immeuble susvisé à la SARL “Les 2 M”, pour une durée de neuf année à compter du 1er janvier 2013, pour un loyer annuel de 36.000,00 € hors taxes et hors charges, en quatre termes égaux de 9.000,00 €.

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2014, la société “Les 2 M” a cédé à la SARL Le [3], dont les gérants sont Monsieur [W] [G] et Madame [H] [A], le fonds de commerce de “C@fé, bar, brasserie, vins à emporter”, comprenant le droit au bail.

Une première procédure est intervenue entre La SARL Le [3] et la SCI LE Siam, de par la présence d’infiltrations dans les locaux objets du bail commercial.

Par actes du 08 avril 2019, la SARL Le [3] a en effet assigné la SCI Le Siam devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux afin de voir désigner un expert. La SCI Le Siam a attrait à la cause les entreprises ayant réalisé des travaux sur le bien immobilier, afin de leur voir déclarer communes les opérations d’expertise.

Par ordonnance de référé en date du 24 juin 2019, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [I] [R], expertise contradictoire à l’ensemble des parties.

L’expert a déposé son rapport le 26 octobre 2021.

Par jugement du 23 mai 2023, le Tribunal Judiciaire de Bordeaux a, entre autres, condamné la SCI Le Siam à réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité des locaux dans la limite de 13.554,13 € TTC, dans un délai de six mois à compter de la décision, et a débouté la SARL Le [3] de ses autres demandes formées à l’encontre du bailleur.

Le bail a été reconduit tacitement à compter du 1er janvier 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 décembre 2022, la SARL Le [3] a signifié à la SCI Le Siam une demande de renouvellement du bail commercial conformément aux dispositions de l’article L145-10 du Code de commerce, aux mêmes charges et conditions que le bail en cours, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023.

Par courrier signifié par acte extrajudiciaire du 2 mars 2023 à 10H45, la SCI Le Siam a mis en demeure la SARL La [3] de mettre fin à des infractions au bail, dans le délai d’un mois, faisant état d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien des locaux loués tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble. La SCI Le Siam a indiqué au preneur qu’à défaut, elle entendait se prévaloir de ces infractions comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en application des dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 mars 2023 à 10H47, la SCI Le Siam a notifié à la SARL Le [3] le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, en application des dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce, de par les motifs suivants :

— un défaut d’entretien du bien tel que constaté par huissier de justice le 27 décembre 2018,

— l’acquisition du contrat de bail par la SARL par l’effet d’une cession de fonds de commerce n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable par le bailleur, en violation des stipulations du contrat de bail,

— la réalisation de travaux visant à la fermeture de la terrasse du local objet du bail commercial par la pose d’une baie vitrée au cours du mois d’avril 2015 sans autorisation préalable du bailleur ni déclaration préalable aux travaux auprès de la mairie de [Localité 4],

— un retard de paiement relatif à la somme de 6.000,00 € due au titre des loyers des mois de mai 2020 et juin 2020 dont le règlement n’est intervenu qu’après un commandement de payer en date du 07 janvier 2022.

Par acte en date du 21 juin 2023, la SARL Le [3] a assigné la SCI Le Siam devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, notamment aux fins de voir juger que la SCI Le Siam est redevable d’une indemnité d’éviction à son égard et que soit ordonnée une expertise pour déterminer le montant de ladite indemnité.

Par acte en date du 28 juin 2023, la SCI Le Siam a assigné la SARL Le [3] devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de voir valider le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes qu’elle a notifié, d’expulsion du preneur, afin d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie, ainsi qu’aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation.

Les affaires ont été jointes.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 12 décembre 2023, la SARL Le [3] demande au Tribunal de :

— juger la SCI Le Siam irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes et l’en débouter,

— juger que les motifs qui ont été invoqués à l’occasion de la délivrance du congé sans offre de renouvellement et sans paiement de l’indemnité d’éviction ne peuvent constituer un motif grave et légitime au sens des dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, de même que les deux motifs subséquents contenus dans les conclusions signifiées le 3 octobre 2023,

— juger en conséquence que la SCI Le Siam est redevable à son égard du paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce,

— la condamner à ce titre au paiement de la somme de 807.000 € à parfaire afin de prendre en compte les frais de licenciement du personnel et de réinstallation,

— la condamner en outre au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral de la SARL Le [3],

— la condamner à lui payer une indemnité de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, sur le fondement des dispositions de l’article L145-17 alinéa 1 du Code de commerce, la SARL Le [3] fait valoir que pour être recevables, les motifs allégués doivent avoir été notifiés au sein de l’acte extrajudiciaire relatif au refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Elle expose par ailleurs que leur recevabilité est également conditionnée à une mise en demeure préalable de régulariser, restée sans effet.

Elle fait valoir en l’espèce que seuls quatre motifs ont été invoqués par la SCI Le Siam à l’occasion de la délivrance du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, à savoir l’inexécution des obligations d’entretien des locaux, l’absence d’autorisation préalable de la cession du droit au bail, l’absence d’autorisation préalable des travaux réalisés, et l’existence d’un incident de paiement.

Elle soutient en outre qu’une mise en demeure de respecter ses obligations n’a été signifiée que concernant le défaut d’entretien allégué des locaux ; elle précise toutefois que cette mise en demeure a été signifiée le même jour que celui auquel a été délivré le refus de renouvellement, seulement deux minutes plus tard. Elle fait par suite valoir que cette mise en demeure est nulle. Elle souligne qu’aucune mise en demeure n’a été signifiée concernant les autres manquements allégués à ses obligations, à l’exception du manquement à son obligation de paiement des loyers.

Elle fait observer que le bailleur a ajouté au sein de ses écritures deux autres motifs, à savoir des manquements du preneur à son obligation de laisser libre accès au bailleur aux locaux, ainsi qu’à son obligation de réserve, motifs concernant lesquels aucune mise en demeure n’a été délivrée.

Dès lors, elle se prévaut de l’irrecevabilité des motifs invoqués par le bailleur au soutien de la délivrance du congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’occupation, à l’exception de celui tiré du défaut de paiement des loyers.

Sur le fond, la SARL Le [3] conteste chacun des motifs invoqués.

S’agissant du défaut d’entretien, elle indique que tout manquement imputable au locataire a été écarté par le rapport d’expertise de Monsieur [R], puis rejeté par le Tribunal dans son jugement du 23 mai 2023, décision qui revêt au surplus autorité de chose jugée. Elle soutient au surplus que l’état du bardage en bois tel qu’il résulte des photographies versées aux débats est imputable à la proximité immédiate du port et à son exposition et non à un défaut d’entretien.

S’agissant de l’absence d’autorisation du bailleur préalable à l’acte de cession du fonds de commerce, et du droit au bail qui y est attaché, la SARL souligne la mauvaise foi de la SCI Le Siam, qui ne soulève une telle objection que 9 ans après. Elle souligne que la SCI a donné son accord écrit à l’acte de cession, suivant écrit signé de sa main, indiquant que c’est par erreur que ce document évoque une cession au profit de la SARL La [6] dont Monsieur [G] est également le gérant. Elle indique que la SARL La [6] a en réalité a seulement procédé au paiement du prix, la cession ayant été réalisée le 19 décembre 2014 au profit de la SARL Le [3]. Elle précise d’ailleurs qu’une copie de l’acte de cession a été adressée par l’avocat ayant reçu l’acte à Madame [J], conformément à sa demande, sans que celle-ci ne se manifeste pour soulever une difficulté. Enfin, la SARL rappelle que la SCI a encaissé les loyers versés par la SARL Le [3] pendant la durée du bail et a délivré à ladite société le congé avec refus de renouvellement, de sorte qu’elle avait bel et bien connaissance dès l’origine que le droit au bail avait été cédé à la SARL Le [3].

S’agissant de la réalisation de travaux sans autorisation préalable du bailleur, la SARL Le [3] souligne là également la mauvaise foi du bailleur, précisant que les travaux ont été réalisés en 2015, soit il y a huit ans, sans qu’aucune objection ne soit émise. Elle fait valoir également que la SCI Le Siam avait donné par écrit son autorisation préalable, ces travaux s’inscrivant dans le cadre d’une rénovation plus vaste ; elle souligne également que la véranda concernant laquelle des travaux litigieux sont évoqués a toujours existé, la SARL s’étant contentée de remplacer les bâches en plastique par des baies vitrées coulissantes sans modifier la structure. Elle soutient qu’il n’y a eu dès lors aucun agrandissement du bâti, qui en tout état de cause ne serait pas préjudiciable au bailleur puisque ce dernier récupère la taxe foncière auprès du preneur.

S’agissant du motif tiré du retard de paiement de loyer, la SCI reconnaît ne pas avoir réglé dans les temps les loyers de mai et juin 2020, précisant qu’il s’agit de la seule fois où un commandement de payer a été délivré, et rappelant qu’elle a depuis lors régularisé la situation. Elle rappelle que ce défaut de paiement s’inscrit dans le contexte du confinement lié au Covid-19 ainsi que d’une incertitude jurisprudentielle concernant l’exigibilité des loyers commerciaux au titre du second trimestre 2020. Elle soutient ainsi que cet incident ne peut constituer un manquement grave et légitime du locataire à ses obligations

S’agissant enfin des motifs tirés d’un prétendu comportement injurieux du preneur et du non respect du droit de visite du bailleur, elle les conteste. Elle indique avoir laissé librement accès au bailleur aux locaux, jusqu’à ce que Madame [J] multiplie les visites impromptues, de sorte qu’elle lui a demandé de prendre rendez vous préalablement. Elle conteste tout comportement injurieux.

Ainsi, au visa des dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, la SARL Le [3] soutient qu’elle a droit à l’indemnité d’éviction, qui doit être fixée tel que proposé par le rapport d’estimation de Madame [V] [N], experte, précisant que si l’expertise n’est pas contradictoire, le rapport a été versé aux débats, permettant à la défenderesse de faire valoir ses observations.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 19 mars 2024, la SCI Le Siam demande au Tribunal de :

* à titre principal :

— prononcer la validation du refus de renouvellement du bail sans indemnité

d’éviction, pour motifs graves et légitimes, notifié par la SCI Le Siam à la société Le [3] le 2 mars 2023,

— ordonner l’expulsion de la société Le [3] ou de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de l’ensemble des locaux loués avec le concours de la force publique et dans le mois de la signification de la décision à intervenir,

— juger que le dépôt de garantie d’un montant de 18.000 euros restera acquis à la SCI Le Siam de plein droit, à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société Le [3] à lui verser une somme mensuelle de 3.000 euros à compter du 1er janvier 2022 au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de plein droit au taux légal à compter de la date d’échéance,

* à titre subsidiaire :

— désigner un expert avec mission habituelle afin de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société Le [3] peut prétendre, et fixer le montant de la provision qui sera consignée au greffe du tribunal par la société Le [3], à titre d’avance sur les honoraires de l’expert,

* en tout état de cause :

— condamner la société Le [3] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société Le [3] aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l’objet d’un recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD.

Au soutien de ses demandes, la SCI Le Siam se prévaut des dispositions de l’article L145-17 du Code de commerce, indiquant fonder son refus de renouvellement du bail sur les cinq motifs suivants :

— le défaut d’entretien des lieux loués,

— l’absence d’information préalable sur la cession du droit au bail,

— l’absence d’information préalable relative aux travaux de fermeture de la terrasse,

— les retards réguliers de paiement des loyers,

— le comportement injurieux du preneur.

Concernant la recevabilité desdits motifs, elle soutient qu’il est de jurisprudence constante : d’une part que la mise en demeure peut être délivrée le même jour que le congé avec refus de renouvellement, dès lors que le locataire a pu disposer d’un délai d’un mois pour régulariser la situation avant qu’un jugement n’intervienne ; d’autre part que la mise en demeure n’est pas nécessaire lorsque l’infraction reprochée au preneur est instantanée ou irréversible.

Dès lors, elle soutient que ses demandes sont recevables. Elle fait en effet valoir que les motifs tirés de l’absence d’information préalable sur la cession du droit au bail, de l’absence d’information préalable relatives aux travaux de fermeture de la terrasse, et du comportement injurieux du preneur constituent des infractions irréversibles pour lesquelles une mise en demeure n’était pas nécessaire. Elle soutient par ailleurs que la mise en demeure délivrée concernant le défaut d’entretien est régulière.

Sur le fond, s’agissant du motif tiré de l’absence d’autorisation préalable à la cession du droit au bail, elle indique avoir été informée d’une cession au profit de la SARL La [6], et non au profit de la SARL Le [3], de sorte que les dispositions du bail exigeant son accord préalable pour toute cession du bail n’ont pas été respectées. Elle souligne également que les stipulations du bail exigeant que toute cession soit réalisée par acte authentique n’ont pas non plus été respectées, et précise n’avoir jamais reçu copie de l’acte de cession. Elle conclut qu’il s’agit d’une inexécution constituant un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

S’agissant du motif tiré de la réalisation de travaux non autorisés et non déclarés, elle fait valoir que l’obligation d’un accord préalable est prévue au bail. Elle expose que la SARL a procédé en avril 2015 à la fermeture de la terrasse par des baies vitrées, sans accord préalable du bailleur, ni demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie pourtant indispensable au visa des articles R421-14 et R421-17 du Code de l’urbanisme, de sorte que ces travaux sont irréguliers. Elle soutient que la réalisation de tels travaux engage non seulement la responsabilité pénale du bailleur mais l’expose également à un redressement fiscal, de par un agrandissement du bâti non déclaré à l’administration fiscale. Elle soutient que l’accord écrit dont se prévaut le preneur, d’ailleurs non daté, était uniquement relatif à des travaux de rénovation et non aux travaux qui ont été réalisés. Elle expose enfin n’avoir eu connaissance des travaux réalisés qu’en 2020. Par suite, elle considère que la réalisation de ces travaux sans son accord préalable constitue également un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction.

S’agissant du défaut d’entretien intérieur et extérieur du local, elle souligne que l’inexécution de réparations mises à la charge du locataire constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’occupation. Elle se prévaut en l’espèce d’un procès verbal de constat en date du 27 décembre 2018, mentionnant de multiples défauts d’entretien des locaux, persistants selon les constats effectués par procès verbal du 30 mars 2023 en dépit de la mise en demeure adressée. Pour répondre à l’argumentation de la SARL Le [3], elle fait observer d’une part que l’expert n’a pas conclu à une absence de défaut d’entretien du bardage par le preneur mais a seulement relevé qu’il n’y avait pas lieu de s’interroger sur ce point s’agissant des désordres en cause, d’autre part que les défauts d’entretien relevés ne se limitent pas au bardage.

S’agissant des retards de paiement, elle fait valoir que les retard réitérés de règlement constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, et se prévaut d’incidents de paiement concernant le dernier trimestre 2015, le dernier trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2020.

S’agissant du motif tiré de propos injurieux tenus par le bailleur, elle soutient qu’il s’agit également d’un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction, faisant état d’un incident survenu le 30 mars 2023 alors qu’elle se rendait sur les lieux, Monsieur [G] s’étant montré agressif.

S’agissant enfin du motif tiré du non respect du droit de visite du bailleur, elle soutient que le bail prévoit un tel droit de visite au profit du bailleur. Elle se prévaut de plusieurs refus opposés par Monsieur [G] s’agissant de lui donner accès au local.

Elle en déduit que c’est à bon droit qu’elle a refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes et s’est opposée au versement d’une indemnité d’éviction.

Par suite, elle sollicite également que soit ordonnée l’expulsion du preneur, sur le fondement de l’article L411-1 du Code de procédure civile.

Conformément aux stipulations du bail, la SCI sollicite qu’il soit jugé qu’elle conservera le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, compte tenu des manquements du preneur à son obligation justifiant la fin du bail.

La SCI Le Siam sollicite par ailleurs la condamnation de la SARL Le [3] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 € par mois à compter du 02 mars 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

A titre subsidiaire, s’agissant du montant d’une éventuelle indemnité d’éviction, la SCI rappelle au visa de l’article 16 du Code de procédure civile, qu’en application du principe du contradictoire, le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur un rapport d’expertise non contradictoire. Dès lors, elle soutient que la demande de la SARL Le [3] quant au montant de l’indemnité d’éviction qu’elle sollicite n’est en tout état de cause pas justifiée et doit être rejetée, seul le rapport de Madame [V] [N], non contradictoire, étant produit au soutien de sa demande. Subsidiairement, elle sollicite qu’une expertise soit diligentée pour fixer ledit montant.

Enfin, la SCI Le Siam sollicite le débouté de la demande formée par la SARL au titre d’un préjudice moral, cette demande n’étant selon elle justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.

Par ordonnance en date du 24 avril 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025.

Par message RPVA du 1er août 2025, en cours de délibéré, le conseil de la société preneuse a communiqué l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 31 juillet 2025 ayant infirmé le jugement de ce tribunal rendu le 23 mai 2023. La Cour a condamné le bailleur à verser au preneur une somme de 3662,63 euros TTC au titre des travaux de réparation de la canalisation de chauffage et une somme de 2000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

MOTIFS

Sur le droit à indemnité d’éviction

Suivant les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Suivant les dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa”.

Il convient de préciser que l’argument tiré de l’absence de mise en demeure du bailleur adressée au preneur de faire cesser l’inexécution de l’obligation, ou de son irrégularité, constitue une défense au fond et non une fin de non recevoir.

Il sera rappelé sur ce point qu’une mise en demeure préalable est obligatoire s’agissant de toutes les infractions de nature continue, c’est à dire qui se poursuivent dans le temps ou sont susceptibles de réparation ou de cessation, le bailleur ne pouvant à défaut se prévaloir des manquements du preneur. Une mise en demeure préalable n’est cependant pas nécessaire pour les manquements irréversibles ou instantanés.

Il sera également rappelé que le bailleur peut invoquer les manquements du preneur, à titre de motifs grave et légitime au sens de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce, que sous réserve qu’ils aient été mentionnés au sein du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction notifié. Il peut toutefois se prévaloir de manquements du preneur postérieurs au refus de renouvellement, sous réserve d’une mise en demeure préalable s’agissant des infractions continues.

Le bailleur invoque différents motifs imputables au preneur, à titre de motif grave et légitime, afin de se prévaloir d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Sur le motif tiré du manquement de la part du preneur à l’obligation d’entretien

Le refus de renouvellement, avec refus d’indemnité d’éviction, fait état de manquement du preneur à l’obligation d’entretien, s’agissant tant du bardage que des autres désordres constatés au sein du procès verbal de constat du 27 décembre 2018 qui persisteraient.

***

Concernant ce motif, il faut tout d’abord relever que la mise en demeure, bien que délivrée le même jour que le refus de renouvellement, est valable, puisqu’un délai d’un mois a été de facto laissé au preneur pour régulariser la situation. Dès lors, le bailleur peut se prévaloir de ce motif au soutien de ses demandes.

***

En l’espèce, s’agissant de l’obligation d’entretien, il faut constater que le bail commercial stipule que : “le “Bailleur” aura a sa charge Ies réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes Ies autres réparations, grosses ou menues, seront a la seule charge du « Preneur », notamment Ies réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le « Preneur » devra maintenir en parfait état de fraîcheur Ies peintures intérieures et extérieures.

Le « Preneur » devra aviser immédiatement et par écrit le “Bailleur" de toute dégradation ou toute aggravation des désordres de toute nature dans Ies lieux loués. ll déclare avoir été informé des conséquences éventuelles de sa carence.”

S’agissant de l’obligation d’entretien du bardage, il est précisé au sein de l’expertise du 26 octobre 2021 qu’un tel entretien n’est pas imposé par le fabricant, et que la garantie du produit rentre dans le cadre de la garantie décennale du poseur, étant censé remplir sa fonction pendant 10 ans sans entretien. L’expert a mentionné que la préconisation d’entretien rentre dans une logique de durée de vie du bardage, précisant que s’il était entretenu correctement, sa durée de vie pourrait alors être prolongée au delà de la garantie décennale. L’expert, dans le cadre de sa mission, a précisé ne pas proposer que la responsabilité du locataire soit recherchée pour défaut d’entretien s’agissant de l’apparition de fissurations.

Si l’on ne peut déduire de ces conclusions expertales l’absence de toute obligation d’entretien à la charge du preneur, force est de constater que la SCI Le Siam, à laquelle la charge de la preuve incombe, n’établit pas en quoi aurait consisté matériellement l’entretien devant être effectué par le preneur, que ce dernier n’aurait pas respecté. Dès lors, en l’absence de précision quant au manquement allégué, aucune inexécution du preneur n’est établie.

Au surplus, il faut constater qu’il n’est pas établi que l’état du bardage tel qu’il résulte des procès verbaux de constats versés aux débats serait en lien avec un défaut d’entretien du preneur.

Dès lors, il ne peut être retenu à ce titre l’existence motif grave et légitime justifiant l’absence de versement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant des autres défauts d’entretien allégués, il faut relever qu’ils ne sont pas listés et désignés avec précision. Surtout, outre le fait qu’il n’est pas établi que les éléments relevés au sein des procès verbaux de constats (joint marron, pourtour d’un hublot écorné, présence de mousse au sein d’une descente d’eau pluviale, marches verdies…) résultent d’un défaut d’entretien, il faut noter que ces désordres restent limités et sans réelle gravité.

Ainsi, il n’est pas justifié d’un défaut d’entretien du preneur constituant un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce.

Sur le motif tiré du défaut d’autorisation préalable par le bailleur de la cession du droit au bail et du non respect des formes prévues au bail pour procéder à ladite cession

Le refus de renouvellement, avec refus d’indemnité d’éviction, fait état d’un manquement du preneur à ses obligations, de par l’acquisition du contrat de bail par la SARL Le [3] par l’effet d’une cession de fonds de commerce n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable par le bailleur, en violation des stipulations du contrat de bail.

***

Tout d’abord, il faut constater que s’agissant d’une inexécution irréversible, le bailleur peut invoquer de ce motif pour se prévaloir des dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce sans mise en demeure préalable par le bailleur aux fins de régularisation.

***

En l’espèce, il faut relever que le bail commercial stipule : “Le « Preneur » ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer Ies lieux en dépendant, en tout ou en partie, sans le consentement du “Bailleur" sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce. […] En outre, toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, en présence du bailleur. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise, sans frais pour Iui, dans le mois de la remise de l’acte de cession.”

La cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail à la SARL Le [3] par la société “Les 2 M” est intervenue suivant acte sous seing privé en date du 19 décembre 2014. Force est de constater que cette cession n’a effectivement pas été préalablement autorisée par la SCI Le Siam, et n’a pas été réalisée par acte authentique en présence du bailleur.

Dès lors, un manquement du preneur à ses obligations contractuelles est établie, cette cession ayant été réalisée sans respecter les obligations prévues par les stipulations contractuelles.

Cependant, il faut constater que la bailleresse ne justifie d’aucune réserve ou opposition émise depuis ladite cession, en date du 19 décembre 2014, jusqu’à la notification du refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction en date du 02 mars 2023, soit pendant plus de huit ans ; or, il ressort que la SCI Le Siam avait parfaitement connaissance du fait que la cession était intervenue au profit de la SARL Le [3], ne serait ce que de par les règlements perçus, et la procédure diligentée.

Par suite, l’absence d’autorisation préalable par le bailleur de la cession du droit au bail, si elle constitue une violation des stipulations contractuelles, ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en application des dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce. Il en va de même s’agissant de l’absence de respect des formes prévues au bail pour une telle cession.

N° RG 23/05191 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7AJ

Sur le motif tiré de l’absence d’autorisation préalable s’agissant de la réalisation de travaux

Le refus de renouvellement, avec refus d’indemnité d’éviction, fait état de manquement du preneur à ses obligations, de par la réalisation de travaux visant à la fermeture de la terrasse du local objet du bail commercial, avec la pose de baies vitrées au cours du mois d’avril 2015, sans autorisation préalable du bailleur ni déclaration préalable aux travaux auprès de la mairie de [Localité 4].

En l’espèce, aucune mise en demeure n’a été délivrée afin d’exiger que les travaux réalisés soient déposés ; or, les travaux allégués ont consisté en la pose de baies vitrées ayant pour conséquence de fermer la terrasse, baies vitrées pouvant être retirées. Il s’agit ainsi d’un manquement réversible, susceptible de réparation, pour lesquelles une mise en demeure aurait dû être adressée au preneur.

Il s’en suit que la SCI Le Siam ne peut se prévaloir de tels manquements à titre de motif grave et légitime au sens des dispositions de L145-17 I 1° du Code de commerce.

Sur le motif tiré du non paiement des loyers

Le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction fait état de manquement du preneur à ses obligations, de par un retard de paiement relatif à la somme de 6.000,00 € due au titre des loyers des mois de mai 2020 et juin 2020 dont le règlement n’est intervenu qu’après un commandement de payer en date du 07 janvier 2022. Le bailleur se prévaut désormais de plusieurs incidents de paiement.

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Tout d’abord, il faut constater que s’agissant d’inexécutions ponctuelles et régularisées avant même la délivrance du refus de renouvellement, le bailleur peut les invoquer sans mise en demeure préalable aux fins de régularisation.

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Le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction n’évoque que l’incident de paiement en date de mai et juin 2020. Cet incident n’est pas contesté par le preneur mais le paiement a été régularisé après délivrance d’un commandement de payer.

Si d’autres incidents sont désormais évoqués, datant de 2015, 2018 et 2021, force est de constater qu’aucun de ces incidents de paiement n’a fait l’objet d’un commandement de payer. Il faut au surplus noter que le premier incident est très ancien puisque datant de 2015 ; que le deuxième datant de 2018 apparaît, à la lecture des échanges produits, s’inscrire dans le différend relatif aux difficultés d’étanchéité; qu’il n’est pas justifié du troisième, en date de 2021, seul un mail de rappel de la nécessité de procéder au règlement du loyer d’avril, en date du 05 avril 2021, étant versé aux débats. Surtout, et en tout état de cause, ces manquements, antérieurs au refus de renouvellement, n’ont pas été notifiés au sein dudit refus ; le bailleur ne peut dès lors s’en prévaloir.

Le bailleur ne peut ainsi se prévaloir que de l’incident notifié au sein du congé et établi, incident qui a été régularisé. Il n’est dès lors pas établi de défauts de paiement constitutifs d’un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce de nature à justifier l’absence d’indemnité d’éviction au profit du preneur évincé.

Sur le motif tiré du non respect du droit de visite du bailleur

La bailleur se prévaut d’un manquement à son droit de visite tel que fixé par les stipulations contractuelles, constitutif d’un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce.

Le bail commercial stipule en effet que “le Preneur devra laisser le Bailleur et/ou son architecte visiter les lieux loués ou les faire visiter par toute autre personne de son choix, aussi souvent que cela lui paraîtra utile, et au moins deux fois par an, pour s’assurer de leur état, et à tout moment si des réparations urgentes venaient à s’imposer.” ; un droit de visite existe ainsi au profit du bailleur.

S’il n’est pas fait état de manquements du preneur à ce titre au sein du refus de renouvellement notifié, ce manquement serait apparu notamment à l’aune de l’établissement du procès verbal de constatations du 30 mars 2023, soit postérieurement à la délivrance de l’acte extrajudiciaire. Le bailleur peut ainsi en principe s’en prévaloir.

Toutefois, il n’est justifié d’aucune mise en demeure préalable adressée à la SARL Le [3]. Or, s’agissant d’un manquement continu, auquel il peut être mis un terme, une mise en demeure préalable d’avoir à le faire cesser aurait dû être adressée au preneur.

Il s’en suit que la SCI Le Siam ne peut se prévaloir d’un manquement du preneur au titre de son droit de visite prévu au bail à titre de motif grave et légitime au sens des dispositions de L145-17 I 1° du Code de commerce.

Sur le motif tiré d’un comportement agressif et injurieux du preneur

La bailleur se prévaut d’un comportement injurieux et agressif du preneur constitutif d’un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce.

S’il n’est pas fait état de ce motif au sein du refus de renouvellement délivré, sans offre d’indemnité d’éviction, ce comportement aurait été révélé postérieurement à la délivrance de l’acte extrajudiciaire, notamment lors de la venue de Madame [J] sur les lieux des locaux objets du bail commercial le 30 mars 2023. Dès lors, le bailleur peut en principe s’en prévaloir.

Cependant, il sera observé que les éléments versés aux débats, notamment l’attestation de Madame [Z] faisant état d’une situation de stress, sont insuffisants à établir les faits allégués.

Il s’en suit que la SCI Le Siam ne peut se prévaloir d’un manquement du preneur à ce titre constitutif d’un motif grave et légitime au sens des dispositions de L145-17 I 1° du Code de commerce.

***

Ainsi, le bailleur n’établit aucun motif grave et légitime au sens des dispositions de l’article L145-17 I 1° du Code de commerce de nature à justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Dès lors, la SCI Le Siam est redevable d’une indemnité d’éviction envers la SARL Le [3] de par le refus de renouvellement notifié le 02 mars 2023.

N° RG 23/05191 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7AJ

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Suivant les dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, suivant les dispositions de l’article 16 alinéa 1 et 2 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il faut rappeler qu’un rapport d’expertise amiable peut être opposé à un tiers, dès lors que ledit rapport a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, la SARL Le [3] verse aux débats un rapport de Madame [E] [V] [N], expert immobilier près la Cour d’appel, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction à hauteur de 807.000,00 €.

Toutefois, si ce rapport a été soumis à la discussion contradictoire des parties, il n’est coroborré par aucun autre élément versé en procédure. Dès lors, les conclusions de ce rapport ne peuvent être retenues.

Par suite, il y a lieu de sursoir à statuer sur l’intégralité des demandes et de diligenter une expertise aux fins notamment de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, il convient de réserver la décision relative aux dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de réserver l’examen des demandes au titre des frais irrépétibles.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Dit que la SCI Le Siam est débitrice à l’égard de la SARL Le [3] d’une indemnité d’éviction, suite à la délivrance d’un refus de renouvellement du bail portant sur le local situé sis [Adresse 2],

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes,

Avant dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI Le Siam à la SARL Le [3], ordonne une mesure d’expertise, confiée à monsieur [B] [S], domicilié au [Adresse 1] à [Localité 7], avec pour mission de :

— de convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre,

— se faire communiquer dans les délais qu’il fixe tous documents utiles au bon accomplissement de sa mission,

— se déplacer dans les locaux commerciaux loués, situés sis [Adresse 2], les décrire et donner tous éléments utiles quant à leur situation, se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

— donner tous éléments factuels de nature à déterminer et évaluer l’indemnité d’éviction due par la SCI Le Siam (indemnité de transfert, de remplacement et indemnités accessoires) et l’indemnité d’occupation due par la SCI Le Siam à compter du 2 mars 2023, date de signification du refus de renouvellement

— donner tous éléments utiles à l’accomplissement de sa mission,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que la SARL Le [3] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux ( Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page du présent jugement) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque sauf pour l’autre partie à s’acquitter du paiement de cette somme, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor, ou que le juge chargé du contrôle, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence,

Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport dans le délai de QUATRE MOIS suivant l’avis de consignation,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans les SIX MOIS suivant l’avis de consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Dit qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

Désigne le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

Dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

Dit que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

Dit que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

Précise à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise,

Rappelle à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

Réserve les dépens,

Réserve l’examen des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état continue du 11 FEVRIER 2026 aux fins de conclusion du demandeur après dépôt du rapport d’expertise.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Lionel GARNIER.

LE GREFFIER LE PRESIDENT