N° RG : N° RG 22/01494 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIMT

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/01494 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIMT

AFFAIRE :

S.A.R.L. COULARDIS

C/

S.C.I. FRADIN GRAND SUD, Société CRISTAL LIFE

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Marie ABDELNOUR

M^e Julie MARIOTTE

la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice Président,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. COULARDIS enregistrée au RCS de POITIERS sous le n° 521.205.294,

22 rue Carnot

86000 POITIERS

représentée par M^e Julie MARIOTTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.C.I. FRADIN GRAND SUD enregistrée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 382 192 060

1 rue du Prince Noir

33310 LORMONT

N° RG : N° RG 22/01494 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WIMT

représentée par Maître Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Société CRISTAL LIFE, SCPI C/O INTERGESTION enregistrée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n° 894.392.273

2 rue de la paix

75002 PARIS

représentée par M^e Marie ABDELNOUR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat du 16 septembre 2015, la société FRADIN GRAND SUD a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à la société CARREFOUR PROXIMITE France un local situé rue Blanqui à BORDEAUX, moyennant un loyer fixé à 2% hors taxe du chiffre d’affaires annuel réalisé par le preneur, dans une fourchette comprise entre 115.000 et 140.000 euros HT.

Par avenant du 10 mai 2017, la date de prise d’effet du bail a été fixée au 09 mai 2017.

Les locaux loués sont situés au sein d’un ensemble immobilier complexe d’une surface de 8.300m2 répartis en logements, activités tertiaires et commerces.

Par acte notarié du 24 novembre 2017, la société CARREFOUR PROXIMITE France a cédé son droit au bail à la société COULARDIS.

Le 03 novembre 2021, la société FRADIN GRAND SUD a vendu à la société CRISTAL LIFE le local exploité par la société COULARDIS.

Exposant qu’elle règle annuellement la somme de 18.000 euros à titre de provision à valoir sur les charges, et avoir vainement sollicité les justificatifs permettant de déterminer le détail des sommes dues, par acte délivré les 23 et 25 février 2022, la SARL COULARDIS a fait assigner la SCPI CRISTAL LIFE et la SCI FRADIN GRAND SUD devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir réputées non écrites les clauses du bail relatives à la prise en charge des dépenses afférentes aux parties communes et de les condamner en remboursement de la somme versée à titre de provision.

Par ordonnance du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement de l’incident dont il avait été saisi par la SCPI CRISTAL LIFE aux fins de voir déclarer irrecevable pour cause de prescription l’action de la société COULARDIS.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la SARL COULARDIS sollicite du tribunal de :

à titre principal :réputer non écrites les clauses du bail commercial relatives à l’inventaire des charges locatives, en ce compris la taxe foncière et la prise en charge par le preneur des dépenses de toute nature afférentes aux parties communes, dire qu’aucun appel de charge ne saurait plus lui être imputé à l’avenir du chef de ces clauses, de sorte qu’elle n’est tenue à aucun frais de charges locatives, travaux ou taxe foncière au titre de son bail commercial,condamner la SCI FRADIN SUD à lui rembourser la somme de 45.455,13 euros,à titre subsidiaire :juger que seules les charges strictement imputables aux parties privatives louées lui seront opposables,condamner la société FRADIN GRAND SUD, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à lui produire un état récapitulatif des charges et des travaux permettant de calculer précisément les quotes-parts de la société COULARDIS,en tout état de cause, condamner la société FRADIN GRAND SUD au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre, la société COULARDIS fait valoir que la prescription ne peut lui être opposée, l’action tendant à voir réputée non écrite une clause ne se prescrivant pas, et l’action en remboursement des charges se prescrivant dans le délai de prescription de droit commun et non dans le délai biennal de l’article L145-60 du code de commerce. Elle ajoute enfin, au visa de l’article 789 6° du code de procédure civile que cette question relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état qui avait été saisi, la société CRISTAL LIFE s’étant désistée de son incident.

Au soutien de sa demande principale, la société COULARDIS fait valoir que le bailleur initial, la SCI FRANDIN, a manqué, en violation des articles L145-40-2, R145-35 à R145-37 du code de commerce, à son obligation de communiquer un inventaire précis des charges, d’un état descriptif des travaux, d’un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des charges et d’un nouvel état récapitulatif des travaux effectués et d’un état prévisionnel des travaux envisagés tous les trois ans, en ce qu’il se contentait d’appliquer systématiquement le maximum du forfait de charges contractuellement prévu.

Dès lors, selon elle, la clause relative aux charges doit être, conformément aux articles L145-15 et -16 du code de commerce, réputée non écrite en ce qu’elle contourne l’exigence légale d’inventaire précis et limitatif et qu’elle ne comporte aucune clé de répartition, compte tenu de sa formulation dénuée de toute précision « charges et dépenses ordinaires de toute nature incombant au bailleur afférentes directement aux locaux loués y compris celles afférentes aux parties communes en ce compris les honoraires du syndic ».

En réponse à la société CRISTAL LIFE, elle prétend que la clause figurant en page 7 de l’acte de cession du droit au bail ne peut être retenue comme une information suffisante des charges et conditions du bail, étant relevé d’une part qu’il s’agit d’une clause de style visant à dispenser le notaire rédacteur d’acte de reproduire l’intégralité du texte du bail cédé, et d’autre part que les parties ne peuvent déroger conventionnellement aux dispositions de l’article L145-15 du code de commerce.

La société COULARDIS ajoute que le contenu de la clause susvisée rend imprévisible le calcul des charges dues, dès lors qu’elle ne précise pas la quote-part de l’ensemble immobilier qui lui est affecté. Elle soutient que le contenu de la clause relative aux travaux, ainsi que celle relative aux charges de l’ASL des bassins à flot, ne permettent pas non plus de déterminer la quote-part imputable au locataire, ce qui doit conduire à la réputer non écrite. Enfin, elle oppose une difficulté identique concernant la clause relative aux honoraires liés à la gestion des loyers.

En réponse aux pièces produites par la société FRADIN au titre de la clé de répartition, la société COULARDIS expose qu’il ne s’agit pas de justificatifs inhérents au contrat puisqu’elle se contente de produire un tableau contenant une clé de répartition résultant d’un état descriptif de division postérieur à la date de signature du contrat, qui ne lui est donc opposable. Elle expose que le tableau récapitulatif, daté du 27 octobre 2021, n’a jamais été porté à sa connaissance, ce qui caractérise le manquement de la société FRADIN, et ne lui est pas opposable dès lors qu’elle n’a pas expressément consenti à la récupération des charges. Elle ajoute que le fait que le bail ait été signé en état futur d’achèvement ne permet pas de déroger aux exigences de l’article L145-40-2 du code de commerce, que compte tenu de la nature spécifique du contrat, le bailleur pouvait prévoir que l’inventaire final sera précisé par avenant après achèvement des travaux, qu’un avenant a d’ailleurs été signé le 10 mai 2017 contenant la liste des volumes existants, sans qu’il ne soit précisé de clé de répartition, et qu’aucun autre avenant n’a été signé. Elle ajoute que ce tableau ne suffit pas à établir un inventaire précis et limitatif des charges concernées, et ne peut donc satisfaire aux conditions substantielles de clarté et de précision exigées par l’article L145-40-2 du code de commerce.

La société COULARDIS prétend également que durant la durée de la période contractuelle, la société FRADIN a manqué à son obligation légale en ne fournissant pas d’état récapitulatif annuel des charges, ce qui doit conduire à retenir le caractère non écrit de la clause et au remboursement des sommes versées.

De même, elle fait valoir l’absence de communication par le bailleur de l’état récapitulatif et de l’état prévisionnel des travaux, alors qu’il revendique des travaux dont elle fournit des factures pour la période du 19 juin 2018 au 1er décembre 2019.

Sur les pièces produites par le bailleur pour justifier des charges au cours de l’instance, la société COULARDIS prétend que ces documents démontrent que la société FRADIN lui a fait supporter des charges qui ne lui incombaient pas : les factures relatives à la consommation d’eau sont établies par application d’une clé de répartition en considération des tantièmes de copropriété et non au regard de la consommation telle qu’elle résulte des sous-compteurs existants, et auxquels elle n’a pas accès. De même les factures relatives aux travaux ne permettent pas de déterminer leur localisation, ni la nature exacte des prestations réalisées, ni s’agissant des travaux de peinture, la surface exploitée par rapport à l’ensemble immobilier, dont elle conteste la superficie retenue de 1.300m2 dans la formule de calcul alors que la surface totale du complexe est de 4.281m2. Concernant la facturation de taxe foncière, elle soutient qu’elle est également affectée par l’indétermination de la clé de répartition, étant au surplus relevé que les justificatifs produits pour les années 2017 et 2018 ne portent pas sur un local commercial, mais sur des propriétés non bâties.

Au regard des pièces versées, la société COULARDIS expose qu’elle s’est acquittée au titre des charges locatives de la somme de 67.112,90 euros, et au titre de la taxe foncière de 2020 la somme de 2.663 euros, dont il lui est dû remboursement, sauf à déduire la somme de 24.320,77 euros versée dans le cadre d’un accord amiable.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, la SCI FRANDIN GRAND SUD demande au tribunal de débouter la société COULARDIS de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement des dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI FRADIN GRAND SUD fait valoir en premier lieu que les dispositions spécifiques au droit des baux commerciaux invoqués par la société COULARDIS sont enfermées dans le délai spécifique de la prescription biennale.

Sur le fond, elle prétend en premier lieu que l’article 9 du bail ne contrevient pas aux dispositions légales rappelées par le preneur, dès lors qu’il prévoit sans ambiguïté qu’une charge relative à une partie commune ne peut être répercutée au locataire qu’autant qu’elle soit « afférente » aux locaux loués, que les parties communes afférentes au local loué sont visées dans le bail comme étant celles indispensables au fonctionnel du local et identifiées par le plan annexé avec des couleurs. Elle précise que la division en volume n’était pas faite à la date de signature du bail en l’état futur d’achèvement, et qu’un avenant a été régularisé précisant l’assiette de calcul des charges après la réalisation de la division. Elle ajoute que s’applique à ces lots une clé de répartition qui résulte de l’état descriptif de division. Selon elle, il n’existe pas de débat quant à la mise à la charge du locataire de la taxe foncière, dès lors qu’elle est afférente à son lot.

En deuxième lieu, elle soutient que les charges payées par la société COULARDIS sont effectivement afférentes aux lots loués, celle-ci étant parfaitement informée de cette imputabilité la clé de répartition ayant été jointe à l’avenant, le bail ne pouvant la prévoir, et faisant preuve de mauvaise foi, ce d’autant plus qu’il résulte de l’acte d’acquisition du droit au bail du 24 novembre 2017, auquel était annexé le bail, annexe qu’elle ne peut produire n’étant pas partie au contrat, sa parfaite connaissance des charges et conditions du bail. Elle soutient enfin la mauvaise foi de la société COULARDIS qui a refusé de produire dans le cadre de la présente instance l’acte du mois de mars 2023 par lequel elle a cédé le fonds de commerce incluant le droit au bail à une société tiers, acte qui contient nécessairement les dispositions spécifiques au bail cédé.

Afin de justifier du montant des charges réclamées, la société FRADIN GRAND SUD fait valoir que les justificatifs relatifs à la taxe foncière due entre 2017 et 2019 rendent la somme due incontestable. Concernant les charges appelées par AQUIGESTION, gérant de l’ASL et non gestionnaire de loyer, elle prétend qu’elles ont été fixées en appliquant aux différents lots commis visés au bail la clé de répartition résultant de l’état descriptif de division entré dans le champ contractuel défini par l’avenant. S’agissant de l’eau, elle expose que la répartition est calculée par le syndic de l’ASL en fonction de la consommation de chaque occupant telle qu’elle résulte des sous-compteurs, auxquels l’accès n’a jamais été interdit. Concernant les charges exceptionnelles de travaux, elle expose avoir fait réaliser des travaux de reprises de diverses dégradations, peinture et nettoyage, dont le coût a été spécifiquement imputé aux locaux en appliquant une règle de trois au regard du montant des travaux, de la surface occupée par le preneur, par rapport à la surface totale des autres locaux concernés, soit 1.300 m2.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la SCPI CRISTAL LIFE sollicite du tribunal de :

juger valables et opposables à la SARL COULARDIS les clauses relatives à l’inventaire des charges et la prise en charge par le preneur des dépenses afférentes aux parties communes,condamner la partie perdante à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCPI CRISTAL LIFE constate en premier lieu que la demande en remboursement des charges payées ne la concerne pas, aucune prétention n’étant formée à son encontre. Elle rappelle que, depuis son acquisition du local, l’ensemble des charges est réglé, et qu’elle a diminué le montant de la somme versée au titre de la provision pour la fixer à 400 euros par mois, contre 1.500 euros réclamés par FRADIN.

En réponse à la contestation de la validité et l’opposabilité des clauses du bail relatives aux dépenses afférentes aux parties communes, la société CRISTAL LIFE, fait valoir que l’article L145-16 du code de commerce, qui s’applique à la cession du droit au bail, n’a pas vocation à s’appliquer à la présente espèce. En deuxième lieu, elle soutient que la demande fondée sur l’article L145-15 du code de commerce est mal fondée, dès lors que la société COULARDIS est défaillante à démontrer en quoi la clause de l’article 9 du contrat de bail contreviendrait aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce. Selon elle, le fait que la société FRADIN GRAND SUD, premier bailleur, n’ait pas respecté ses obligations dans le cadre de l’exécution du bail commercial n’implique pas pour autant que les clauses du bail soient réputées non écrites. Elle prétend que la clause relative aux charges respecte les dispositions légales, dès lors qu’elle précise les charges dont le paiement relève du locataire, qu’elle définit les parties communes, et ce de manière encore plus détaillée après l’établissement de l’état descriptif de division en volumes aux termes de l’avenant du 10 mai 2017 constatant la date de prise d’effet du bail. Selon elle, les charges, comme la taxe foncière, sont réparties en fonction de la surface exploitée, et ce conformément aux dispositions de l’article L145-15 du code de commerce.

La société CRISTAL LIFE expose que depuis qu’elle est devenue propriétaire du local, l’obligation tenant à la communication de l’état récapitulatif annuel est respecté et l’ensemble des charges appelées justifiées.

Elle soutient que la société COULARDIS prétend de manière erronée que rien ne lui permettrait de déterminer le ratio occupé par elle au regard de la surface totale de l’ensemble immobilier, et le quantum des surfaces communes dont elle bénéficierait, alors que la surface totale de l’ensemble immobilier (8.300 m2) et la surface du local loué (850 m2) sont précisées aux termes du contrat de bail et que les parties communes sont représentées sur les plans de visualisation. Elle ajoute que la société COULARDIS a reconnu avoir eu connaissance des ces informations lors de l’acte notarié de cession du droit au bail du 24 novembre 2017.

A l’audience, le conseil de la société FRADIN a indiqué que c’était de manière erronée que ses conclusions comportaient des moyens relatifs à la prescription de la demande formée à son encontre.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de constater qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la recevabilité de la demande formée par la société COULARDIS, aucune des parties n’ayant maintenu de contestation à ce titre, contestation par ailleurs non soumise au juge de la mise en état avant son dessaisissement.

Sur la demande tendant au caractère réputé non écrit des clauses du bail relatives aux charges et la demande en remboursement

En vertu de l’article L145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec […] aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 […].

L’article L145-40-2 code de commerce prévoit ainsi que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En l’espèce, en premier lieu, il est constant et il résulte des actes produits que le bail porte tant sur le local commercial que sur des parties communes.

Ainsi, le bail commercial d’un local en l’état futur d’achèvement mentionne dans sa clause 2 « désignation des locaux » une description des locaux loués qui comprendront, après achèvement un local à usage commercial en rez de chaussé surélevé d’une surface plancher globale 850m2 environ, dont une surface de vente de 592m2 environ. Il est précisé que ce local sera soumis au régime de la division en volumes et/ou de la copropriété, le(s)quel(s) sera ou seront publiés à la « conservation des hypothèques » (service de publicité foncière). Il est ajouté que le local bénéficie d’espaces communs accessoires au local et indispensables à son fonctionnement, à savoir : les parties communes aux commerces (matérialisées en orange sur les plans), les parties communes à l’ensemble immobilier (matérialisées en vert sur les plans), les emplacements et zones dédiés à l’installation par ses soins du matériel et agencements appartenant au preneur tels que monte-charge en rez-de-chaussée, évaporateurs et conduits de désenfumage en R+1. Enfin, il est mentionné que la rampe d’accès est commune à l’accès des logements sociaux cédés à la société CLARSIENNE et que le preneur aura librement accès à ces zones pour entretenir son matériel.

Ce bail commercial d’un local en l’état futur d’achèvement a été complété par un avenant du 10 mai 2017, ayant fixé la date de prise d’effet du bail et de mise à disposition des locaux au 09 mai 2017. Cet avenant rappelle que le local dépend d’un ensemble immobilier formant l’ilot B3-lot 4 des Bassins à flots, que le local loué est d’une surface de plancher globale de 850 m2, dont 592 m2 environ de surface de vente. Il est à nouveau précisé que le local bénéficie des espaces communs accessoires au local et indispensables à son fonctionnement, à savoir :

les parties communes aux commerces,les parties communes à l’ensemble immobilier,les emplacements et zones dédiées à l’installation par ses soins du matériel et agencements appartenant au preneur tels que monte-charge en rez-de-chaussée, évaporateurs et conduits de désenfumage en R+1.Il est précisé que la rampe d’accès est commune à l’accès des logements sociaux cédés à la société CLARSIENNE et que le preneur aura librement accès à ces zones pour entretenir son matériel.

En deuxième lieu, s’agissant de la détermination des charges pesant sur le preneur, il est constant et il résulte du bail que le preneur est contractuellement tenu au paiement des charges relatives notamment aux parties communes, aux travaux et au remboursement de sa quote-part de taxe foncière.

Ainsi, la clause n°9 du bail d’un local en l’état futur d’achèvement relative aux charges locatives est rédigée ainsi :

« le bailleur pourra demander le remboursement au preneur :

des charges et dépenses ordinaires de toute nature incombant au bailleur afférentes directement aux locaux loués y compris celles afférentes aux parties communes en ce compris les honoraires du syndic ;des charges et dépenses extraordinaires pour tous travaux d’entretien, de réparation, de remplacement et/ou d’amélioration au sein de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial, objet des présentes, pour la part correspondant aux locaux loués, à l’exception des charges et dépenses liées aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ;les charges de l’ASL des Bassins à Flot, ainsi que celles de l’ensemble immobilier. ».

Elle est complétée de la clause n°10 relative à l’impôt foncier qui stipule que « le preneur devra rembourser au bailleur, sur justificatifs (communication de l’avis d’imposition), la quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata de la surface donnée à bail, quand bien même celle-ci serait établie au nom du bailleur ainsi que la quote-part d’impôt foncier afférentes aux locaux loués. ».

Concernant l’état prévisionnel des travaux- état récapitulatif des travaux, la clause n°11 du bail mentionne que « le bailleur déclare que, pour les trois années à suivre, les travaux suivants sont envisagés : néant. ».

Toutefois, si cet acte décrit les charges pesant sur le preneur, il convient cependant de relever que la première mention formulée de manière vague relative « aux charges et dépenses ordinaires de toute nature incombant au bailleur afférentes directement aux locaux loués y compris celles afférentes aux parties communes en ce compris les honoraires du syndic » ainsi que la mention prévoyant « les charges de l’ASL des Bassins à Flot, ainsi que celles de l’ensemble immobilier » apparaissent à leur seule lecture comme étant peu précises et peu susceptibles de répondre à l’obligation légale susvisée d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges.

En troisième lieu, concernant les modalités de détermination de la part desdites charges portant sur les parties communes pouvant être facturées au preneur par le bailleur, il doit être constaté que la seule mention contractuelle figure dans l’avenant au bail qui expose que « l’état descriptif de division en volumes concernant cet ensemble immobilier, le cahier des charges et les statuts de l’association syndicale libre de l’ilot B3 lot 4 établis par acte notarié du 29 décembre 2015 a été remis au preneur antérieurement à la signature des présentes ».

L’avenant précise ensuite qu’au regard de cet état descriptif de division en volumes, la désignation des biens loués est la suivante : « dans un ensemble immobilier complexe « bassins à flot ilot B3 » situé à Bordeaux (33000) à l’angle des rues Delbos, Blanqui et Gamas, le volume 06 (six) de l’état descriptif de division en volumes constitué d’un local à usage commercial en rez de chaussée avec façade rue Blanqui d’une surface de plancher globale de 850m2 environ dont une surface de vente de 592m2 environ, tel que figurant sur le plan annexé aux présentes. Ce local bénéficie également de la jouissance commune d’espaces accessoires au local et indispensables à son fonctionnement, s’exerçant notamment sur les volumes 3 (parvis piétons avec escaliers desservant la rue Blanqui), 4 (rampe d’accès piétons avec escaliers desservant la rue Blanqui) 9 (rampe d’accès piétons avec escaliers en rez de chaussée desservant la rue Gamas, 10 ( sas d’accès en rez de chaussée au local commercial B et au local d’activités), 25 (plateforme technique située au 2nd étage au cœur des espaces communs extérieurs du bâtiment A et réservée à l’implantation des appareils de climatisation des locaux commerciaux), et 26 (bouches de désenfumage des locaux commerciaux implantés au cœur des espaces communs extérieurs du bâtiment A du 2nd étage) tels que le tout est désigné dans l’état descriptif de division en volumes et figure sur les plans ci-après annexés.

Il en résulte donc qu’il s’agit à nouveau, dans le contrat qui fait la loi des parties, d’une simple description des parties communes, mais non d’une détermination de la clé de répartition permettant d’imputer au preneur une partie des charges nées de l’utilisation de ces parties communes. En effet, le plan couleur joint à cet avenant, produit par la seule société CRISTAL LIFE et non par le bailleur initial, permet de déterminer où sont situés chacun des volumes explicités dans l’avenant, mais non de déterminer pour la société COULARDIS qui loue à titre privatif le volume 6, et bénéficie de la jouissance de certains autres volumes, de sa part dans la jouissance desdits volumes, étant relevé que ceux-ci ont également vocation à bénéficier aux autres commerces et/ou aux logements attenants.

De même, si l’avenant au bail mentionne un état descriptif de division établi par acte notarié du 29 décembre 2015, il convient de constater que ce document, produit par la société COULARDIS, et non par la société FRADIN, qui supporte pourtant la charge de la preuve de la clé de répartition, ne contient aucun élément permettant de déterminer une quelconque clé de réparation des charges entre les différents preneurs. En effet, ce document constitue uniquement la détermination de la division entre les différents volumes par tranche d’altitude, dont le volume 6 loué à la société COULARDIS. Il mentionne également les autres volumes, mais n’explicite en aucune manière quelle serait la part affectée aux volumes « privatifs » des volumes objets des parties communes.

Par ailleurs, si la SCI FRADIN produit aux débats un acte notarié intitulé « acte modificatif de l’état descriptif de division en volumes » établi le 27 octobre 2021, il doit d’une part être constaté que la société COULARDIS n’est pas partie à cet acte, et que la société FRADIN ne démontre pas l’avoir porté à la connaissance de son co-contractant avant la communication réalisée dans le cadre de la présente instance. En outre, cet acte a eu pour objet de modifier certains volumes par réunion de volumes (7/8/21/27) en un volume transitoire (30), division du volume transitoire (30) en 5 nouveaux (31 à 35) et suppression d’un volume (30). Ces volumes ne sont nullement les volumes loués ou mis à disposition de la jouissance de la société COULARDIS. Enfin et surtout, cet acte ne comporte pas plus que l’acte initial d’élément permettant de déterminer une clé de répartition entre les différents preneurs ayant l’usage commun des parties communes visées objets de plusieurs volumes.

Il convient à ce titre de relever que la société FRADIN est défaillante à expliquer, et donc par la même à démontrer, quelle serait la clé utilisée permettant d’affecter les charges à la société COULARDIS. En effet, elle produit, sans fournir la moindre explication sur les calculs qu’il contient, un tableau qui aurait été établi le 30 septembre 2021 (donc antérieurement à l’acte de division dont elle se prévaut) qui fixe les quote-part attribuées à chacun des volumes, et fixe à 115 voix la quote-part attribuée au lot 6. Or, ni ce document, ni aucun autre, ni aucune explication dans le cadre de la présente instance, ne permettent de déterminer, et encore moins de prouver, comment cette attribution de 115 voix a été faite. En outre, ce document, qui n’est annexé à aucun bail ni aucun avenant n’a aucune valeur contractuelle, et ne peut par conséquent valablement être opposé au preneur.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments l’absence de détermination d’une clé contractuelle de répartition permettant de calculer de manière prévisible pour la société COULARDIS les charges qui lui sont facturées.

Concernant les travaux, s’agissant d’une part de leur principe, le bail mentionne l’absence de réalisation de travaux dans les trois années à venir, étant rappelé que celui-ci a pris effet le 09 mai 2017. Or, la société FRADIN a facturé au preneur des travaux réalisés en 2018, sans état prévisionnel préalable. De même, à la première échéance triennale, aucun état prévisionnel des travaux n’a été établi, contrairement à l’obligation imposée par l’article R145-37 du code de commerce, alors que des travaux réalisés en 2021 ont été facturés au preneur.

D’autre part s’agissant de la modalité de calcul de leur facturation au preneur, il doit être relevé l’absence de clé de répartition contractuelle dès lors que le bail mentionne uniquement « pour la part correspondant aux locaux loués ». Or, comme retenu précédemment, aucune clé n’a été déterminée. Concernant une éventuelle répartition au regard de la surface exploitée par rapport à la totalité de la surface des autres locaux concernés, il sera également constaté que la superficie totale des locaux alléguée de 1.300 m2, ne résulte pas du contrat de bail ou de l’avenant, étant rappelé que le local est situé dans un ensemble immobilier composé de plusieurs lots. En effet, si la société FRADIN expose que la superficie totale des locaux loués serait de 1.300 m2 et produit à ce titre une attestation d’un architecte mentionnant cette répartition des frais, il doit être constaté que cette information ne correspond pas à l’information figurant dans le bail, ni dans les deux actes de division susvisés de 2015 et 2021 qui mentionnent tous deux une contenance totale de 4.281m2. La société FRADIN est ainsi défaillante à expliciter et démontrer la méthode de calcul retenue pour parvenir à la superficie globale de 1.300 m2.

Les dispositions légales et réglementaires relatives à la facturation des travaux au preneur n’ont donc pas été respectées par la société FRADIN.

Par ailleurs, et au surplus, il résulte des factures produites par la société COULARDIS que la société FRADIN lui a adressé entre juillet 2017 et février 2021 des factures d’un montant mensuel de 1.500 euros, correspondant au montant maximal prévu contractuellement de 18.000 euros par an, et qu’elle n’a pas obtenu durant cette période de régularisation annuelle de charge, malgré une demande adressée par mail le 18 septembre 2020, rappelant l’absence de régularisation depuis trois années. La société FRADIN ne produit aucune pièce qui tendrait à démontrer qu’elle a respecté son obligation prévue par l’article R145-36 du code de commerce de régularisation annuelle des charges.

Enfin, le fait que la société COULARDIS ait indiqué, dans l’acte notarié d’acquisition du droit au bail, le 24 novembre 2017 être parfaitement informée des charges et conditions du bail, ne prive pas d’effet les dispositions légales susvisées et n’a pas pour effet de rendre conformes aux dispositions légales et réglementaires des clauses qui ne respectent pas lesdites dispositions. Cette mention a uniquement pour effet, entre les parties contractantes dont ne fait pas partie le bailleur, d’indiquer la parfaite information de l’acquéreur par le vendeur des éléments contractuel.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer réputées non écrites les clauses 9 et 10 du bail conclu le 16 septembre 2015 et complété par avenant du 10 mai 2017, relatives aux charges imputables au preneur. Elles ne peuvent dès lors être déclarées valables uniquement à l’égard de la société CRISTAL LIFE, le caractère réputé non écrit s’appliquant à l’égard de toutes les parties au contrat, y compris à celle venant aux droits du contractant initial.

La clause étant réputée non écrite, toutes les sommes versées en son exécution par le preneur doivent être remboursées, même pour celles dont il aurait pu être, au moins partiellement, tenue, faute pour le bailleur d’avoir respecté ses obligations contractuelles.

La société COULARDIS s’est acquittée de la somme totale, non contestée par la société FRADIN et résultant d’un tableau adressé par cette dernière au preneur le 18 juin 2021, de 67.112,90 euros de charges outre 2.663 euros au titre de la taxe foncière 2020, étant relevé que ce montant correspond à la totalité de la taxe due et non à une quote-part outre des frais de gestion dont il n’est pas justifié, soit la somme totale de 69.775,90 euros. Il convient de déduire de cette somme celle remboursée par la société FRADIN le 03 octobre 2022 d’un montant de 24.320,77 euros.

Par conséquent, la société FRADIN sera condamnée à payer à la société COULARDIS la somme de 45.455,13 euros.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI FRADIN GRAND SUD perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI FRADIN GRAND SUD, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la société COULARDIS la somme de 2.500 euros et à la société CRISTAL LIFE la somme de 2.000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elles supportent. La société FRADIN sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare que les clauses 9 et 10 du contrat de bail d’un local en l’état futur d’achèvement, conclu le 16 septembre 2015, portant sur un local situé rue Blanqui à BORDEAUX entre la SCI FRADIN GRAND SUD, aux droits de laquelle vient la SCPI CRISTAL LIFE, et la SAS CARREFOUR PROXIMITE France, aux droits de laquelle vient la SARL COULARDIS, sont réputées non écrites ;

Condamne la SCI FRADIN GRAND SUD à payer à la SARL COULARDIS la somme de 45.455,13 euros acquittées en exécution de ces clauses réputées non écrites ;

Condamne la SCI FRADIN GRAND SUD au paiement des dépens ;

Condamne la SCI FRADIN GRAND SUD à payer à la SARL COULARDIS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI FRADIN GRAND SUD à payer à la SCPI CRISTAL LIFE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI FRADIN GRAND SUD de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT