Du 24 janvier 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/01438 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGKV

[J] [F]

C/

[D] [L]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 24 janvier 2025

JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame [J] [F]

née le 10 Septembre 1972 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [L]

né le 11 Janvier 1973 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alain PAREIL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2018, Madame [J] [F] a donné à bail à Madame [P] [N] et Monsieur [D] [L] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1450 euros, outre une provision sur charges de 16 euros.

Madame [N] a donné congé au bailleur le 15 février 2019, laissant ainsi Monsieur [L] seul locataire du logement.

Un avenant au contrat initial a été conclu entre Madame [F] et Monsieur [L] le 9 avril 2019 aux fins de formaliser la poursuite du bail aux mêmes conditions.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] a fait signifier à Monsieur [L] le 31 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte de Commissaire de justice du 31 janvier 2024, Madame [F] a délivré à Monsieur [L] un congé pour motifs sérieux et légitime, à effet du 31 juillet 2024.

Par acte du 3 mai 2024, Madame [J] [F] a fait assigner Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives en application de la clause résolutoire insérée dans le bail, la validation du congé pour motif sérieux et légitime délivré le 31 janvier 2024, l’expulsion de Monsieur [L] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif s’élevant à 29 445 euros arrêté au 9 avril 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, outre une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024, de l’assignation, de sa dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue et débattue à l’audience du 22 novembre 2024, après un rejet de la demande de renvoi de Monsieur [L].

Lors des débats, Madame [F], représentée par son Conseil, conclut à la régularité de la procédure par elle introduite et à la recevabilité de ses demandes. Elle modifie ses demandes initiales en sollicitant à titre principal le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la validation du congé par elle délivré le 31 janvier 2024. Elle actualise sa créance locative à la somme de 35 709 euros arrêtée au 22 octobre 2024 et porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1500 euros. Elle maintient le surplus de ses demandes initiales et conclut au rejet des demandes adverses.

Monsieur [L], représenté par son Conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer nulle l’assignation délivrée par Madame [F] à Monsieur [L];

à défaut, déclarer Madame [F] irrecevable en ses demandes pour défaut de justification de la saisine de la CCAPEX;

— à défaut, déclarer Madame [F] irrecevable en ses demandes antérieures au 4 mai 2021 par l’effet de la prescription;

— à défaut, déclarer nul le congé délivré par Madame [F] à effet du 31 juillet 2024 et la débouter de ses autres demandes;

— à défaut, fixer la créance de Madame [F] au 9 avril 2024 à la somme de 26 672 euros, reporter son paiement au plus tard dans les trois années suivant la signification du jugement à intervenir et débouter Madame [F] de ses autres demandes;

— en tout état de cause, mettre la totalité des dépens à la charge de Madame [F] et rejeter sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe le 22 novembre 2024 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé du surplus de leurs prétentions et pour celui de leurs moyens respectifs.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION DELIVREE PAR MADAME [F]

L’article 54 du code de procédure civile invoqué par Monsieur [L] auquel renvoie l’article 56 du même code relatif à l’assignation, dispose qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne notamment:

“3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs”

Aux termes de l’article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Enfin, il ressort de l’article 121 du Code de procédure civile que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, Monsieur [L] soutient que l’assignation est entachée de nullité au motif qu’elle ne mentionne pas la profession de la demanderesse, Madame [F].

Si tel est effectivement le cas, Monsieur [L], qui soutient que cette irrégularité lui cause grief en ce qu’il ignore si Madame [F] est une bailleresse professionnelle ou non, ne le démontre pas. Il a en effet été en mesure de préparer sa défense au regard des textes applicables au litige (à savoir la loi du 6 juillet 1989), ce qu’il n’ignorait pas, le contrat de bail qu’il a signé en faisant mention.

En outre, la cause de la nullité a disparu au jour du délibéré, Madame [F] ayant précisé dans ses conclusions sa profession (accompagnante d’élèves en situation de handicap), de sorte que la nullité est couverte en application de l’article 121 du code de procédure civile.

L’exception de nullité ainsi soulevée sera en conséquence rejetée.

— SUR LA DEMANDE PRINCIPALE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL

* sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [L] soutient que Madame [F] est irrecevable en ses demandes pour défaut de justification de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prescrite par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il est justifié qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

Par ailleurs, il ressort de l’article 24 de la loi précitée, en son dernier alinéa du point 6, que le commissaire de justice est tenu de signaler les commandements de payer délivrés pour le compte de bailleur personne physique et des SCI familiales à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives si la situation d’impayés dépasse deux mois ou si le montant de la dette est équivalent à deux fois le loyer hors charges locatives.

Si, en l’espèce, Madame [F], bailleur personne physique,

justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 7 mai 2024 (pièce 6), force est de constater que cette saisine n’est pas intervenue dans le délai légal (à savoir deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mai 2024). Cependant, l’obligation de saisine de la CCAPEX n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction, de sorte que la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [L] sera rejetée.

En conséquence de ce qui précéde, Madame [F] sera déclarée recevable en ses demandes au regard des dispositions précitées.

* sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [L] le 31 janvier 2024, pour la somme en principal de 25 047 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er avril 2024.

Par conséquent, par l’effet de la clause résolutoire, le bail a pris fin à cette date.

Monsieur [L] , qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement, sans qu’il soit fait droit à la demande d’astreinte.

Monsieur [L] sollicite des délais de paiement pour régler son arriéré locatif. Sa demande, fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité, a pour effet, si elle est accueillie, de suspendre les effets du commandement de payer.

Il convient toutefois de constater à la lecture du décompte locatif et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Monsieur [L] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (il ne règle qu’épisodiquement son loyer) , de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Monsieur [L] tendant à se voir accorder des délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

La demande principale de Madame [F] étant accueillie, sa demande subsidiaire portant sur la validité du congé délivré à Monsieur [L] devient sans objet, de sorte qu’il n’y a pas lieu de répondre au moyen invoqué par le défendeur portant sur la nullité dudit congé.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

*sur la recevabilité de la demande en paiement

Monsieur [L] soutient que la demande en paiement formée par sa bailleresse est prescrite pour la période antérieure au 4 mai 2021 au motif que cette dernière connaissait les retards de loyers qu’elle allègue pour les mois de janvier 2019 à mai 2021 dans son commandement de payer en date du 31 janvier 2024.L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, invoqué par le défendeur, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit”.

L’article 1342-10 du code civil invoqué par la demanderesse prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

ll ressort de l’application combinée des textes susvisés, qu’à défaut, pour le locataire d’avoir précisé sur quelle échéance de loyer son paiement devait s’imputer, celui-ci s’est imputé sur l’échéance la plus ancienne, comme étant celle que le locataire a le plus intérêt à payer.

S’agissant de créances périodiques, comme un loyer mensuel, la prescription est acquise terme par terme.

La présente instance ayant été initiée par assignation du 3 mai 2024, est donc prescrite toute action en paiement concernant des loyers échus avant le 3 mai 2021.

Après analyse, il ressort du décompte produit par le bailleur (pièce 7) que par application des règles d’imputation précitées, à la date d’introduction de l’assignation, le premier loyer impayé dans son intégralité était celui de septembre 2022. La prescription n’est donc pas encourue, de sorte que la demande en paiement formée par Madame [F] au titre de l’arriéré locatif est recevable.

*sur le bien fondé de la demande en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [F] produit le bail ainsi qu’un décompte détaillé mentionnant que Monsieur [L] reste devoir la somme de 35 709 euros à la date du 22 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre comprise).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu des justificatifs produits et en l’absence de prescription de la créance déclarée, Monsieur [L] doit être condamné au paiement de la somme précitée, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 1466 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, il sera également condamné à payer à Madame [F] une somme que l’équité commande de fixer à 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’exception de nullité portant sur l’assignation délivrée par Madame [J] [F] soulevée par Monsieur [D] [L] ;

DECLARE Madame [J] [F] recevable en ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [D] [L];

CONSTATE, à la date du 1er avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2018 modifié par avenant du 9 avril 2019 et liant Madame [J] [F] à Monsieur [D] [L], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4];

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [D] [L] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [L] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte formée par Madame [J] [F];

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Madame [J] [F] la somme de 35 709 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 22 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Madame [J] [F] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 1466 euros;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Madame [J] [F] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE