Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01053 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SJK

S.C.I. LA BACHELLERIE

C/

[P] [M],

[W] [T]

— Expéditions délivrées à

Monsieur [P] [M]

— FE délivrée à

M^e Patrick MAUBARET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA BACHELLERIE

RCS [Localité 7] N° 501 840 938

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Patrick MAUBARET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [M]

né le 21 Mars 1979 à [Localité 8] (BENIN)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présent

Madame [W] [T]

née le 29 Janvier 1968 à [Localité 9] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2014, la SCI LA BACHELLERIE a donné à bail à M. [P] [M] et Mme [W] [T] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 780 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la SCI LA BACHELLERIE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5954,72 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la SCI LA BACHELLERIE a fait assigner M. [P] [M] et Mme [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement

— Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer par provision une somme de 5586,07 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 10 juin 2025, avec intérêts de droit;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives actuels, révision en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner in solidum les défendeurs à lui payer une somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors des débats, la SCI LA BACHELLERIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf celle afférente à la dette locative soldée par deux virements du 11 et 18 septembre 2025. Elle expose que les loyers sont réglés irrégulièrement, ce qui met en difficulté la SCI bailleresse qui est une société familiale.

M. [M], comparant en personne, sollicite de pouvoir rester dans les lieux loués en précisant qu’il règle le loyer courant, que sa situation financière s’est améliorée, que Mme [T] a quitté le logement depuis environ 7 ans sans en informer son bailleur et qu’il partage ses charges avec une nouvelle compagne depuis une année.

Bien que régulièrement assignée, Mme [T] ne comparaît pas ni personne elle.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, soutenue oralement, pour l’exposé des moyens de la SCI LA BACHELLERIE.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail et expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

*Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 septembre 2025.

En application du même texte, le bailleur, qui est une SCI familiale, justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés le 14 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte du 13 janvier 2025, la SCI LA BACHELLERIE a fait signifier à M. [P] [M] et Mme [W] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 5954,72 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mars 2025, le règlement tardif de la dette locative par M.[M] ne pouvant avoir pour effet d’en suspendre les effets.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à cette date.

M. [P] [M] et Mme [W] [T], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI LA BACHELLERIE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant qu’à la date du 18 septembre 2025, la dette locative, composée de loyers, charges et indemnités d’occupation, a été soldée (échéance de septembre 2025 inclus).

M. [P] [M] et Mme [W] [T] restent donc redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dont le montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges, soit une somme de 932,49 euros. Le contrat de location prévoyant un engagement solidaire des locataires, la condamnation au paiement de M. [P] [M] et Mme [W] [T] sera prononcée solidairement.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [W] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenue aux dépens, Mme [W] [T] sera également condamnée à payer à la SCI LA BACHELLERIE une indemnité que l’équité commande de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI LA BACHELLERIE sera en revanche déboutée de sa demande formée de ce chef à l’encontre de M.[M].

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 14 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2014 et liant la SCI LA BACHELLERIE à M. [P] [M] et Mme [W] [T] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3];

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [M] et Mme [W] [T] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [M] et Mme [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA BACHELLERIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 932,49 euros;

CONDAMNONS solidairement M. [P] [M] et Mme [W] [T] à payer à la SCI LA BACHELLERIE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Mme [W] [T] à payer à la SCI LA BACHELLERIE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI LA BACHELLERIE;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE