Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01199 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VW4

[M], [N], [O] [L], [H], [C], [A] [Y] épouse [L]

C/

[F] [R], [B] [R], [V], [T], [G] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [M], [N], [O] [L]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jamal BOURABAH, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Valérie MOULIN (Avocat au barreau de LYON)

Madame [H], [C], [A] [Y] épouse [L]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jamal BOURABAH, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Valérie MOULIN (Avocat au barreau de LYON)

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Absent

Monsieur [B] [R]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Absent

Madame [V], [T], [G] [W]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 29 juin 2020 et 7 juillet 2020, à effet du 1er juillet 2020, Monsieur [M], [N], [O] [L] et Madame [H], [C], [A] [L] ont donné à bail à Monsieur [F] [R] et Monsieur [I] [U] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 12] [Adresse 10] à [Localité 11] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°1090 situé à la même adresse.

Suivant actes sous seing privé en date du 29 juin 2020, Monsieur [B] [R] et Madame [V], [T], [G] [W] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire.

Par courrier reçu le 28 février 2022, Monsieur [I] [U] a indiqué quitter le logement et a présenté son préavis.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] ont fait délivrer à Monsieur [F] [R] un commandement de payer la somme de 2 034,85 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [B] [R] le 1er avril 2025 et à Madame [V] [W] le 3 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2025, Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] ont assigné Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 6 mai 2025 ou à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [F] [R] ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [F] [R] ainsi que de tous occupants de son chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été du, augmenté des charges à compter du 6 mai 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] la somme provisionnelle de 4 772,88 € arrêtée au 7 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 mars 2025 ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [R] aux entiers dépens, en ce compris le droit proportionnel.

À l’audience du 12 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 24 octobre 2025 car Monsieur [F] [R] s’était engagé à quitter les lieux le 15 octobre 2025.

Lors de l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9 536,23 euros au 2 octobre 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent qu’aucun congé n’est intervenu.

Présent en personne à l’audience du 12 septembre 2025 pour Monsieur [F] [R] et régulièrement représentée pour Madame [V] [W], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience du 24 octobre 2025.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice Monsieur [B] [R] n’a pas comparu aux deux audiences et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 10 mars 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°1090 loué par Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] à Monsieur [F] [R].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] ont fait signifier à Monsieur [F] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 034,85 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 6 mars 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les 1er et 3 avril 2025, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [B] [R] et Madame [V] [W].

Monsieur [F] [R] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 6 mars 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 mai 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 mai 2025.

Dès lors, Monsieur [F] [R] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 7 mai 2025, ce qui constitue pour Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 9 536,23 euros à la date du 2 octobre 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [F] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 9 536,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 2 octobre 2025 – échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Monsieur [F] [R] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (986,39 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’engagement des cautions :

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Monsieur [B] [R] et Madame [V] [W] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’ils ont eu connaissance de la nature et de l’étendue de leur engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [R] et Madame [V] [W] sont donc tenus au paiement des sommes dues par Monsieur [F] [R] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Ils seront donc condamnés solidairement avec Monsieur [F] [R] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [W].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V] [W] à verser à Monsieur [M] [L] et Madame [H] [L] la somme de 700 euros.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des bailleurs tendant à faire juger que le droit proportionnel prévu par l’article 10 du Décret du 12 décembre 1996, modifié par le Décret n°2001-212 du 8 mars 2001, portant tarif des huissiers de justice soit supporté par Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V], [T], [G] [W] alors que cet article met expressément ce droit à la charge du créancier.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 7 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] [Adresse 12] [Adresse 10] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (986,39 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V], [T], [G] [W] à payer à Monsieur [M], [N], [O] [L] et Madame [H], [C], [A] [L] la somme de 9 536,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V], [T], [G] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé aux cautions, des assignations, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [R], Monsieur [B] [R] et Madame [V], [T], [G] [W] à payer à Monsieur [M], [N], [O] [L] et Madame [H], [C], [A] [L] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION