Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01189 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VVP

[Z] [S], [O] [W] épouse [S]

C/

[K] [T]

— Expéditions délivrées à

Maître [H] [N] de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

[K] [T]

— FE délivrée à

Maître [H] [N] de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Le 24/10/2025

Avocats : Maître Nicolas [N] de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Clémentine GAILLARD, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de Toulouse,

Madame [O] [W] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Clémentine GAILLARD, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de Toulouse

DEFENDERESSE :

Madame [K] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 avril2022 M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] ont consenti un bail d’habitation à Mme [K] [T], bail portant sur un logement situé à [Adresse 9] A010, moyennant un loyer mensuel révisable de 503 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 39 euros).

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] ont fait délivrer à Mme [K] [T] un commandement de payer la somme de 2.375,19 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 27 mai 2025, M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] ont fait assigner Mme [K] [T] afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail le 14 mai 2025 par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et obtenir :

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles, augmentées de la régularisation des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 3.540,60 euros à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités échus au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 12 septembre 2025, M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S], représentés par avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes en présentant un décompte actualisé de leur créance d’un montant de 4.191 euros, mois de septembre 2025 inclus. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [K] [T] a sollicité des délais de paiement et la poursuite du bail. Elle a indiqué avoir rencontré des difficultés notamment pour apporter de l’aide à sa fille, mais qu’elle a repris le paiement du loyer et a proposé de verser 116 euros en sus du loyer pour régler la dette. Elle a précisé qu’elle perçoit une retraite de l’ordre de 1.500 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 18 mars 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 14 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.375,19 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 mai 2025 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Mme [K] [T] a repris le paiement du loyer courant, que ses revenus restent adaptés au montant du loyer et qu’elle a conscience que le paiement du loyer doit devenir sa priorité si elle veut conserver son logement avant d’obtenir un logement social.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Mme [K] [T] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats Mme [K] [T] est redevable de la somme de 4.191 euros à la date du 4 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable, Mme [K] [T] sera condamnée à payer la somme de 4.191 euros à titre d’indemnité provisionnelle.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [K] [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois d’octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [K] [T], qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’indemnité allouée à M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sera en équité fixée à la somme de 600 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent vu l’urgence :

CONSTATONS que M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] ont régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNONS Mme [K] [T] à payer à M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] la somme de 4.191 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 4 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Mme [K] [T] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, outre les dépens et indemnité de procédure ;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de décembre 2025 au plus tard dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 116 euros, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance,

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS les effets du commandement de payer en date du 14 mars 2025 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivants la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Mme [K] [T] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 8] [Localité 7][Adresse 1] A010, et DISONS qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (587 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Mme [K] [T], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er octobre 2025 ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [K] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail,le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde, ainsi qu’à payer à M. [Z] [S] et Mme [O] [W] épouse [S] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection