TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J36

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [I]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J36

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2003, la SAGI dont vient aux droits la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [Z] [I] un appartement situé [Adresse 3] (escalier 9201, 1er étage, porte 15, une cave), pour un loyer mensuel de 299.01 euros et 61.50 euros de provisions sur charges.

Puis, par acte sous seing privé en date du 05 janvier 2004, la SAGI dont vient aux droits la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [Z] [I] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (escalier 9211, 2ème sous-sol, n°141), pour un loyer mensuel de 69.93 euros et 3.95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait signifier à Madame [Z] [I] une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement dans un délai d’un mois, sans réponse de la part de la locataire.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 et 29 octobre 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Dire et juger la RIVP recevable et bien fondée en ses demandes ; Prononcer la résiliation du bail du 10 décembre 2003 qui lie la RIVP à Madame [Z] [I] aux torts exclusifs de cette dernière, pour inoccupation personnelle et abandon des lieux ; Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] (escalier 9201, 1er étage, porte 15), et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du Commissaire de Police du quartier et d’un serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ; Dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ; Réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ; Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ; Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [Z] [I] à verser à la RIVP, à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil ; Condamner Madame [Z] [I] à verser à la RIVP une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ; Condamner Madame [Z] [I] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de la sommation.

À l’audience du 13 mai 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) indique que la locataire n’habite plus dans le logement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Z] [I] assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail pour inoccupation :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. En vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale.

L’article L 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En cas de non-respect de cet article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la RIVP produit un courrier de la société Détecnet mentionnant que Madame [Z] [I] réside désormais à l’adresse suivante : [Adresse 7] (étage 04). Elle joint également le relevé de consommation d’eau chaude et d’eau froide du logement occupé par Madame [Z] [I] démontrant l’absence totale de consommation d’eau depuis plus de deux ans. De plus, l’acte de signification de l’assignation du 29 octobre 2024 indique que le nom de Madame [Z] [I] est inscrit sur la boite aux lettres et sur l’interphone à l’adresse : [Adresse 6]. Il est également produit une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement en date 23 septembre 2024, à laquelle il n’a été donné aucune réponse.

Ainsi, il peut être déduit de l’ensemble de ces éléments l’inoccupation personnelle du logement par Madame [Z] [I]. Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 29 octobre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, et de la non occupation des locaux depuis au moins deux ans, cette circonstance particulière justifie la suppression du délai de deux mois.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [I] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 octobre 2024, Madame [Z] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [Z] [I] à son paiement à compter de 29 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Mais il convient de rejeter la demande de majoration en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de sommation et de signification de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [Z] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire des contrats de location conclus le 10 décembre 2003 et le 05 janvier 2004 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Madame [Z] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (escalier 9201, 1er étage, porte 15, une cave) et l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] (escalier 9211, 2ème sous-sol, n°141) à compter de l’assignation en date du 29 octobre 2024 ;

DIT que Madame [Z] [I] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

PRONONCE la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [I] à compter du 29 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation et de signification de l’assignation ;

DEBOUTE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La Juge des contentieux de la protection