COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 Septembre 2025

N°

N° RG 23/00148 – N° Portalis DBWP-W-B7H-CT7I

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [V]

né le 23 Octobre 1999 à PORT AU PRINCE

demeurant 71, impasse du Vieux Chêne – 05260 CHORGES

représenté par Maître Corinne PELLEGRIN de la SELARL BGLM, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [F] [B] [O] [C]

né le 19 Septembre 1945 à GAP (05)

demeurant 4, rue des Charmettes – Bâtiment D – GAP

représenté par Maître Elodie DUCREY-BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

— --------------------------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Julien WEBER

Statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

— --------------------------------

DÉBATS : à l’audience publique du douze mai deux mil vingt-cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le vingt-deux septembre deux mil vingt-cinq

— --------------------------------

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte dressé par Maître [L] [C], notaire, en date du 25 octobre 2022, Monsieur [I], [F], [B], [O] [C] (ci-après Monsieur [I] [C]) a consenti à Monsieur [S] [V] une promesse unilatérale de vente concernant un appartement type 3 situé cours Emile Zola, 05000 GAP, cadastré CL51, au prix de 153 000 euros.

L’acte a érigé en condition suspensive l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires par le bénéficiaire.

Les parties ont également convenu d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme de 7 650 euros, dont la totalité a été versée par le bénéficiaire, Monsieur [S] [V], entre les mains du notaire désigné séquestre.

Monsieur [S] [V] s’est acquitté de la somme de 7 650 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue au compromis de vente.

Par courriel du 22 février 2023, le notaire de Monsieur [S] [V], invoquant la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt en raison d’une escroquerie qui lui a fait perdre le prêt accepté par BOURSORAMA BANQUE, a mis en demeure le notaire de Monsieur [I] [C] de lui restituer la somme de 7 650 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par acte délivré le 08 juin 2023, Monsieur [S] [V], a fait assigner Monsieur [I] [C] devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et d’indemnisation de son préjudice.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, 1l’affaire ayant été fixée à l’audience du 12 mai 2025, statuant en formation à juge unique.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 08 décembre 2023, Monsieur [S] [V] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

CONDAMNER Monsieur [I] [C] à lui restituer la somme de 7 650 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire d’immobilisation,

CONDAMNER Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTER Monsieur [I] [C] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER Monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance,

CONDAMNER Monsieur [I] [C] à payer à Monsieur [S] [V] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELER qu’en cas d’exécution forcée par huissier, Monsieur [I] [C] supportera le coût des sommes retenues par l‘huissier.

Au soutien de sa demande de remboursement de la somme de 7 650 euros au titre de l’indemnité d’occupation, fondée sur les articles 1103 et 1218 du code civil, Monsieur [S] [V] fait valoir sa défaillance dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. En effet, dans un premier temps, il met en évidence l’existence d’un cas de force majeure, résultant d’un événement imprévisible, irrésistible et échappant à son contrôle, à savoir une escroquerie dont il a été victime et qui lui a fait perdre son apport et son crédit. Dans un second temps, il fait état de démarches pour obtenir un prêt, conformément à la promesse de vente :

auprès de la caisse d’Epargne : une offre du 10 septembre 2022 qui a été refusée ; auprès du Crédit Agricole, une offre du 2 septembre 2022 se limitant à 123 267 euros ; auprès de Boursorama banque, une offre de 132 240 euros, tout en précisant que la somme de 240 euros s’ajoutant au montant maximal de 132 000 euros correspondait à des frais de dossier.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [S] [V] se prévaut des conditions d’engagement de la responsabilité de Monsieur [I] [C] sur le fondement de la résistance abusive. A ce titre, Monsieur [S] [V] indique que Monsieur [I] [C] a été parfaitement informé de la situation d’escroquerie dont il a été victime et que rien ne s’opposait à ce qu’il lui rembourse l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Monsieur [I] [C] demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [S] [V] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

AUTORISER ET AU BESOIN ORDONNER de libérer au profit de Monsieur [I] [C] la somme de 7 650 euros séquestrée entre les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 25 octobre 2022,

CONDAMNER Monsieur [S] [V] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [S] [V] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Elodie DUCREY-BOMPARD,

CONDAMNER Monsieur [S] [V] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En opposition à la demande de restitution de la somme de 7 650 euros, Monsieur [I] [C] soutient, sur le fondement des articles 1231-5, 1188, 1189 et 1124 du code civil, que la notion de force majeure ne s’applique pas. Il ajoute en substance que Monsieur [S] [V] n’a pas formé, auprès des établissements bancaires, de demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente, et que de ce fait, la condition suspensive de prêt a défailli par la faute de Monsieur [S] [V]. En conséquence, il s’estime en droit de réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

En opposition à la demande indemnitaire de Monsieur [S] [V], Monsieur [I] [C] soutient, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avoir respecté son obligation contractuelle et ne pas être à l’initiative de cette procédure.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en restitution de la somme de 7 650 euros, Monsieur [I] [C] fait valoir que Monsieur [S] [V] étant redevable de l’indemnité d’immobilisation et les fonds étant séquestrés entre les mains du notaire, il convient d’en ordonner la libération à son profit.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice tiré de la résistance abusive, Monsieur [I] [C] fait valoir que Monsieur [S] [V] a adopté un comportement empreint de mauvaise foi lui causant un préjudice, au regard des désagréments et soucis causés par la défaillance de Monsieur [S] [V] et par la procédure, ainsi que des dépenses importantes exposées.

MOTIFS

1. Sur la demande de Monsieur [S] [V] en libération de la somme de 7 650 euros à son profit

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du même code prévoit que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1124 du code civil, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente d’immeuble peut avoir pour contrepartie une indemnité d’immobilisation. Cette dernière est définie comme le prix de l’exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire de la promesse. Le devenir de l’indemnité d’immobilisation dépend alors du choix effectué par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. L’indemnité d’immobilisation restera, en principe, acquise au promettant (futur vendeur) si le bénéficiaire (futur acquéreur) renonce à acheter. Dans le cas contraire, elle s’imputera sur le prix de vente.

Il en va toutefois différemment lorsque la promesse était soumise à une condition suspensive et que celle-ci ne s’accomplit pas. En pareil cas, le vendeur peut être amené à restituer à l’acquéreur des sommes versées par lui selon les dispositions des articles 1304 et suivants du code civil.

Cependant, cette restitution n’est pas systématique. En effet, il faut que la défaillance ait lieu pendant la durée de la promesse, c’est-à-dire avant l’échéance du terme prévu par les parties pour la levée de l’option. Surtout, aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Si tel est le cas, le bénéficiaire ne récupèrera pas le montant de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

En l’espèce, la promesse de vente produite aux débats prévoit expressément une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit répondant aux caractéristiques suivantes : un montant maximum du ou des prêts envisagés de 132 000 euros, une durée maximale du remboursement de 26 ans et un taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garantie de 2%. La promesse prévoit encore que si, malgré la production d’offres de prêts conformes aux stipulations, le bénéficiaire échoue à obtenir un crédit, l’indemnité d’immobilisation lui sera restituée.

Monsieur [S] [V] produit un échange de mails en date des 9 et 10 septembre 2022 avec une gestionnaire de clientèle d’une agence de la Caisse d’Epargne dont il ressort qu’une demande d’emprunt d’un montant de 132 240€ pour une durée comprise entre 22 et 26 ans lui a été refusée (pièce 10 du demandeur).

Il fournit également, une « simulation réalisée à l’initiative du consommateur » auprès du CREDIT AGRICOLE, pour un montant de 123 265 euros, un taux de 2,05 %, et une durée de 25 ans, sans que ce document ne soit accompagné d’une offre de la part dudit établissement bancaire (pièce 11 du demandeur).

Enfin, l’examen des pièces 12, 12-1 et 12-2 du demandeur laisse apparaître une offre de BOURSORAMA BANQUE, d’un montant de 132 240 euros, avec un taux de 0,74 %, pour une durée de 26 ans accompagnée d’un bulletin individuel de demande d’adhésion à MFPrévoyance en vue de la conclusion d’un contrat d’assurance en couverture de prêts immobiliers.

Cette offre de prêt proposée à Monsieur [S] [V] aurait ainsi permis la réalisation de la vente si elle avait été formulée par un véritable établissement de crédit (pièce 4 du demandeur).

En effet, il ressort du dépôt de plainte de Monsieur [S] [V], des mails en date des 2, 12 et 24 novembre 2022 échangés avec une personne prétendument conseiller financier auprès de Boursorama Banque, du relevé de compte Boursorama de Monsieur [S] [V] pour le mois de décembre 2022 sur lequel apparaissent 3 virements au débit pour un montant total de 44 950€ ainsi que du mail du 18 avril 2023 adressé au conseil de Monsieur [S] [V] par un juriste de la société Boursorama, que Monsieur [S] [V] a été victime de manœuvres frauduleuses orchestrées par un faux conseiller bancaire qui ont conduit à la perte de la somme de 44 950€, soit la quasi-totalité de son apport pour ce projet d’achat immobilier (pièces N°2, 4, 9, 12 et 13 du demandeur).

Dès lors, contrairement à ce qui est indiqué par Monsieur [I] [C], la défaillance de la condition suspensive n’est pas due au non-respect par Monsieur [S] [V] des stipulations contractuelles contenues dans la promesse unilatérale de vente.

En effet, il n’est pas possible de considérer que Monsieur [S] [V] soit à l’origine de l’abandon du contrat promis. Au contraire, la non-réalisation de la vente trouve son origine dans l’escroquerie dont a été victime Monsieur [S] [V] laquelle a abouti à la perte presque totale de son apport et, partant, a rendu impossible le respect des stipulations contractuelles qui prévoyaient que l’achat du bien immobilier d’un coût de 165 600€ devait être financé par un apport de Monsieur [V] complété par le recours à un prêt d’un montant global maximum de 132 000€ (pièce 1 du demandeur).

Autrement dit, la perte de l’apport pour des motifs extérieurs et indépendants de la volonté de Monsieur [S] [V] ne permettait plus le respect des stipulations contractuelles relatives au montant maximum du prêt.

Par conséquent, la non-réalisation de la vente n’est pas imputable à Monsieur [S] [V], de sorte que l’indemnité d’immobilisation lui sera restituée.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [S] [V] de restitution de la somme de 7 650 euros.

La demande reconventionnelle de Monsieur [I] [C] tendant à ce que cette somme soit libérée à son profit sera rejetée.

2. Sur la demande de Monsieur [S] [V] en indemnisation pour résistance abusive

Conformément à l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l’article 1231-1 précité que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

L’article 1231-6 du même code dispose quant à lui que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [S] [V] se contente d’affirmer que la résistance opposée par Monsieur [I] [C] serait abusive sans le démontrer. Surtout, Monsieur [S] [V] n’explique pas en quoi ce comportement lui aurait causé un quelconque préjudice.

Par conséquent, Monsieur [S] [V] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

3. Sur la demande de Monsieur [S] [V] sur l’exécution forcée par commissaire de justice

Il sera rappelé que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur de plein droit en application du premier alinéa de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, « à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il a été fait droit à la demande de Monsieur [S] [V] tendant à ce que l’indemnité d’immobilisation lui soit restituée. La procédure qu’il a initiée ne peut donc être qualifiée d’abusive.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

a. Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [C], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

b. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Ce même article précise que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande formulée par Monsieur [S] [V] au titre de l’article 700 du CPC.

La demande réciproque formulée par Monsieur [I] [C], partie perdante, sera également rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Gap, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

— Condamne Monsieur [I] [C] à restituer à Monsieur [S] [V] la somme de 7 650 euros ;

— REJETTE la demande de Monsieur [I] [C] tendant à ce que Monsieur [S] [V] soit condamné à lui payer la somme de 7 650€ ;

— REJETTE la demande de Monsieur [S] [V] tendant à ce que Monsieur [I] [C] soit condamné à lui payer la somme de 3000€ de dommages-intérêts ;

— REJETTE la demande de Monsieur [I] [C] tendant à ce que Monsieur [S] [V] soit condamné à lui payer la somme de 3000€ de dommages-intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens,

— REJETTE la demande de Monsieur [S] [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de Monsieur [I] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée Monsieur [I] [C] supportera le coût des sommes retenues par le commissaire de justice ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et par le greffier.

Le greffier Le juge

Copies et grosses délivrées aux avocats le