N° RG 23/06299 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAEU

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

71H

N° RG 23/06299 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAEU

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], S.C.I. LA SCI BASICS, Société LA SC SCAFIM, [D] [H]

C/

S.A.S.U. IDEAL SERVICES IMMOBILIERS, S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC,

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [Localité 1] ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Février 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSES :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole, Madame [L] [J],

demeurant [Adresse 1] à [Localité 2]

La SCI BASICS partie intervenante volontaire

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

La SC SCAFIM partie intervenante volontaire

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Monsieur [D] [H] partie intervenante volontaire

né le 03 Octobre 2002 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Toutes quatre Représentées par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/06299 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAEU

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. IDEAL SERVICES IMMOBILIERS

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 6]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La société SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION – SERGIC, Société par actions simplifiée intervenant volontaire dont le siège social est:

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS

Représentées par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Bordeaux est composée de 3 lots dont les propriétaires sont respectivement: la SCI BASICS, la SC SCAFIM et M. [D] [H].

Le 7 mars 2019 l’assemblée des copropriétaires a désigné la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS en qualité de syndic de la copropriété, mandat renouvelé par assemblées postérieures jusqu’au 31 mars 2022.

Reprochant au syndic de nombreuses fautes durant son mandat, les copropriétaires réunis en assemblée générale extraordinaire le 17 décembre 2022 ont décidé de ne pas reconduire le mandat de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIER et ont désigné pour le remplacer un syndic bénévole en la personne de Mme [L] [J].

Puis par acte en date du 6 juillet 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, pris en la personne de son syndic bénévole a assigné la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIER devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation à indemniser les préjudices subis du fait des fautes de gestion commises durant son mandat.

Suite à une opération de fusion absorption réalisée le 31 juillet 2023 la SAS SERGIC est venue aux droits de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIER.

La proposition de médiation judiciaire formulée le 17 août 2023 a été refusée par les parties.

Par conclusions en date du 10 avril 2024 la SCI BASICS, la SC SCAFIM et M. [D] [H] sont intervenues volontairement en demande sur la procédure aux côtés du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à Bordeaux, la SCI BASICS, la SC SCAFIM et M. [D] [H] demandent au tribunal au visa des articles 18, 18-2, et 20 de la loi du 10 juillet 1965, 7, 11, 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1992 du code civil et L 131-1 du code de procédure civile de :

— déclarer recevables les interventions volontaires de la SCI BASICS, la SC SCAFIM, M. [D] [H] et la société SERGIC,

— condamner la société SERGIC à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES les sommes de :

-2500 euros au titre du remboursement de ses honoraires,

-1681,50 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ainsi composé :

-750 euros au titre des honoraires du syndic indûment prélevés

-338 euros au titre des agios facturés par la Société Générale,

-236, 27 euros au titre des frais d’assurance,

-350,76 euros au titre des pénalités appliquées par MULTINET SERVICES,

-47,81 euros au titre des pénalités appliquées par EDF,

-10.000 euros au titre de son préjudice moral

— condamner la société SERGIC à payer à la SCI BASICS la somme de 790,09 euros au titre des charges non récupérées,

— condamner la société SERGIC à payer à la SC SCAFIM la somme de 1056,95 euros au titre des charges non récupérées,

— débouter la société SERGIC et la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS de toutes leurs demandes,

— condamner la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter du jugement, à communiquer à Mme [J], en sa qualité de syndic depuis l’assemblée générale du 17 décembre 2022 les pièces suivantes :

— l’apurement des charges des années 2020, 2021 et 2022 jusqu’au terme de son mandat, permettant le rapprochement entre les factures réellement payées et les provisions pour charges encaissées et la répartition des charges sur les comptes individuels de chaque copropriétaire,

— les relevés bancaires du syndicat depuis le mois d’octobre 2021 jusqu’à la fermeture des comptes,

— les rapprochements bancaires justifiés avec la comptabilité à la fin 2020, 2021 et 2022,

— les archives antérieures à 2019 qui ont été remises en début de mandat,

— les archives (factures et contrats de 2019 à 2022)

— les comptes vérifiés de la copropriété (bilans, comptes de gestion et annexes)

— le carnet d’entretien de l’immeuble à jour au 31 mars 2022 et diagnostics

— condamner la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 4000 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS aux dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2025 la SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION ( SERGIC) venant aux droits de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS entend voir quant à elle sur le fondement des articles 18 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, 5 du décret du 17 mars 1967, 1383 du code civil et 9 du code de procédure civile:

à titre principal

— donner acte de l’intervention volontaire de la société SERGIC venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS,

— débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] à verser à la société SERGIC venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS la somme de 250 euros correspondant au solde de ses honoraires,

— condamner in solidum les requérants à verser à la société SERGIC venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

à titre subsidiaire

— donner acte de l’intervention volontaire de la société SERGIC venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS,

— limiter les prétentions adverses à la somme de 355,31 euros correspondant aux agios soi-disant pratiqués par la Société Générale,

— débouter les requérants de leurs autres demandes d’indemnisation,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] à verser à la société SERGIC venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS la somme de 250 euros correspondant au solde de ses honoraires,

— condamner in solidum les requérants à verser à la société SERGIC venant aux droits de la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner la compensation des créances respectives des parties,

— écarter l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-SUR LA RECEVABILITÉ DES INTERVENTIONS VOLONTAIRES

La recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI BASICS, la SC SCAFIM et M. [D] [H] en demande aux côtés SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ, au sens de l’article 329 du code de procédure civile n’est pas vraiment contestée par la défenderesse même si celle-ci souligne l’absence de prétentions de M. [H] à son encontre.

De même les parties intervenantes ne contestent pas la recevabilité de l’intervention volontaire sur la présente procédure de la société SERGIC venant aux droits de la défenderesse la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS suite à une fusion absorption intervenue le 31 juillet 2023.

Ces interventions volontaires seront donc déclarées recevables.

2- SUR L’ACTION EN RESPONSABILITÉ [Localité 9] LE SYNDIC

Au visa de l’article 1992 du code civil, les requérants entendent voir condamner la société SERGIC, à indemniser les préjudices subis du fait des fautes de gestion commises pendant son mandat par le syndic IDEAL SERVICES IMMOBILIERS aux droits duquel elle vient.

L’article 1992 al 1 du code civil dispose en effet que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes commises dans sa gestion.

A- sur les demandes du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ

Il est constant que le syndic de copropriété répond des fautes commises durant son mandat ayant préjudicié au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sur le fondement de la responsabilité contractuelle qui suppose démontré l’inexécution de ses obligations et le préjudice en résultant.

En l’espèce, la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS a été désignée par assemblée générale du 7 mars 2019 en qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 8], pour gérer cet immeuble selon, la mission définie à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’il résulte du contrat de syndic comuniqué. Son mandat ayant été reconduit par assemblée du 8 décembre 2020 jusqu’au 31 mars 2022.

a-sur la demande de remboursement des honoraires du syndic versés durant le mandat

Les requérants font valoir que durant son mandat de syndic, la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS a manqué à ses obligations contractuelles et commis des fautes de gestion justifiant le remboursement au SYNDICAT de copropriété de l’intégralité des honoraires prélevés par le syndic durant son mandat soit la somme de 2250 euros (2500 euros selon le dispositif).

Au titre des inexécutions contractuelles ils invoquent d’abord, l’absence de convocation annuelle de l’assemblée générale pour les années 2020, 2021 et pour la clôture des comptes en mars 2022, en violation des articles 18VII de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967. Ils lui reprochent ensuite l’absence subséquente de vote du budget prévisionnel imposé par les articles 18 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; une seule assemblée ayant été convoquée le décembre 2020 pour l’exercice 2019. Les requérants reprochent également au syndic l’absence de tenue d’une assemblée générale avant la fin de son mandat et l’absence de remise des documents aux copropriétaires relatifs aux comptes apurés et clôturés et documents afférents à la copropriété à la fin du mandat comme exigé par les articles 18-2 de la loi de 1965 et 33 du décret du 17 mars 1967. Enfin les requérants indiquent qu’en violation des articles 35-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juilllet 1965, la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS n’a pas adressé en temps utiles les appels de fonds relatifs aux provisions, mettant la copropriété en situation déficitaire.

Les requérants considèrent par ailleurs fautive la perception par le syndic d’honoraires versées en contrepartie de diligences qu’il n’a pas accomplies ; les manquements contractuels ayant par ailleurs empêché les copropriétaires de tout contrôle dans la gestion financière de la copropriété, outre l’atteinte au fonctionnement de la copropriété faute d’appel de provision résultant de l’absence de vote d’un budget.

La défenderesse conteste les manquements invoqués. Elle justifie la non convocation des assemblées, hormis celle du 8 décembre 2020 du fait de la période de la crise sanitaire. Elle rappelle que la passation de relais comptable lorsqu’elle a repris la gestion de la copropriété a été difficile eu égard au caractère bénévole du précédant syndic. Elle ajoute que la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS n’a pas été informé avant le terme de son mandat de la volonté du syndicat de copropriété de ne pas renouveler son mandat de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir convoqué une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic tel que prévu par l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965. Elle s’oppose au remboursement des honoraires perçus durant les 3 années de son mandat d’un montant de 2250 euros au motif que si la copropriété n’était pas satisfaite du travail de son syndic il lui incombait soit de ne pas renouveler le contrat soit de le résilier, or il l’a renouvelé pour 3 ans. La défenderesse considère par ailleurs non démontrées les fautes commises par le syndic de nature à le priver de ses honoraires pendant 3 ans, aucun lien n’existant entre les fautes invoquées et les honoraires perçus qui restent dus.

Sur ce,

Il ne saurait être reproché à la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS de ne pas avoir convoqué une assemblée 3 mois avant l’expiration de son mandat aux fins de désignation d’un nouveau syndic en ses lieux et place conformément à l’article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965. En effet, ces dispositions supposent que le syndic ait été informé préalablement du souhait d’une partie des copropriétaires de ne pas conclure un nouveau contrat avec lui à l’expiration du mandat ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

En application des dispositions d’ordre public de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété il doit être tenu au moins une fois par an une assemblée générale convoquée sauf disposition contraire par le syndic, et ce afin de permettre l’arrêté des comptes qui doit intervenir tous les ans.

En l’espèce, il n’a nullement été dérogé à l’obligation pesant sur le syndic de copropriété à ce titre ainsi qu’il ressort du contrat de syndic signé entre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIER le 8 décembre 2020. Cette mission étant incluse dans la rémunération forfaitaire fixée par ledit contrat soit 1000 euros TTC par an.

Le défaut de tenue annuelle de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic.

L’obligation annuelle d’une assemblée générale au sein des copropriétés n’a pas été suspendue ni écartée durant la période d’état d’urgence sanitaire en lien avec la COVID -19, seules ses modalités ont été adaptées durant cette période, par les dispositions des articles 22-2 et 22-3 de l’ordonnance n° 2020 -304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, autorisant la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic à prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l’assemblée générale.

Il ressort ainsi de ces dispositions que jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de pouvoir permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

Or en l’espèce, il n’est nullement justifié de l’envoi d’une quelconque convocation des copropriétaires par la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS aux assemblées annuelles de 2021 et 2022, fut-ce à une assemblée tenue uniquement par visio-conférence, par un autre moyen technique ou par correspondance.

Le syndic SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS n’a donc pas soumis au vote de l’assemblée les budgets provisionnels du syndicat 2022 et 2023 ainsi que les comptes de la copropriété et leurs annexes comme cela lui est imposé par les articles 18 II et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que s’agissant des provisions 2022 il est justifié d’appels de fonds tardifs eu égard aux dispositions de l’article 14-1 précité.

Ces manquements de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS aux obligations découlant de son mandat engagent sa responsabilité.

Le préjudice en résultant réside dans la rémunération perçue par ledit syndic pour des diligences non accomplies.

Si le fait que l’assemblée générale de copropriété du 8 décembre 2020 ait reconduit le contrat de syndic avec la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS pour 1 an et 3 jours vaut absence de remise en cause des honoraires perçues par ce syndic au titre de l’exercice 2020, il ne saurait en revanche la priver de toute contestation des honoraires perçus au titre des exercices suivants ; les fautes reprochées au syndic étant postérieures à cette assemblée.

Compte tenu de l’importance des défauts de diligences contractuels commis par la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS à compter de l’exercice 2021 et jusqu’à la fin de son mandat le 31 mars 2022 et vu le [Localité 10] livre versé au débat, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est bien fondé à réclamer le remboursement des honoraires versés sur cette période soit la somme de 1250 euros.

b-sur les autres préjudices matériels

— sur la restitution des honoraires prélevés postérieurement au mandat

Les requérants font valoir que postérieurement à l’expiration de son mandat, la SASU IDEAL SERVICES IMMO a continué à prélever ses honoraires soit le 28 mars 2022, le 27 mai 2022 et le 2 septembre 2022 pour un coût total de 750 euros dont le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite la restitution.

La société SERGIC s’oppose à cette restitution indiquant que les honoraires incriminés ont été prélevés au titre de prestations antérieures à l’expiration de son mandat. et qui n’ont pu être honorés avant, eu égard aux problèmes de trésorerie de la copropriété.

Sur ce,

La loi du 10 juillet 1965 régissant l’organisation de la copropriété ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer à assurer la gestion de la copropriété au-delà de l’expiration de son mandat.

En conséquence, le droit aux honoraires du syndic prend fin, sauf stipulation contractuelle contraire, inexistante en l’espèce, à la date d’expiration de son mandat.

Le prélèvement de la somme de 250 euros le 28 mars 2022 au titre des honoraires du syndic n° 1, est d’une part antérieur à l’expiration du mandat de la SASU IDEAL SERVICES IMMO qui a pris fin le 31mars 2022, et d’autre, est déjà inclu dans les sommes devant être remboursées au SYNDICAT DE COPROPRIETE au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

En revanche, outre le fait que les prélèvements de 250 euros chacun effectués les 27 mai et 2 septembre 2022 au titre des honoraires n° 2 et 3 du syndic sont postérieurs à la fin du mandat de celui-ci, il n’est nullement justifié par la défenderesse qu’ils correspondaient à des prestations antérieures à l’expiration du mandat qui n’auraient pu être payées.

Dans ces conditions, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES est bien fondé à solliciter la condamnation de la société SERGIC venant aux droits de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS à lui restituer ces honoraires soit la somme globale de 500 euros.

— sur la demande de remboursement des agios et frais bancaires appliqués par la Société Générale

Les requérants exposent que lors de sa prise de fonction en qualité de syndic, la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS a, sans autorisation de l’assemblée, vidé le compte de la copropriété près la SOCIETE GÉNÉRALE et ouvert un compte auprès de la Banque CIC sans clôturer le compte près la SOCIETE GÉNÉRALE, de sorte que le compte n’étant plus alimenté s’est trouvé débiteur de la somme de 699,41 euros correspondant aux factures impayées, aux agios et frais de rejet. Le SYNDICAT DE COPROPRIETE demande donc la condamnation de la société SERGIC à réparer le préjudice subi par sa faute soit le paiement des agios d’un montant de 338 euros. A ce titre, elle réplique à la défenderesse que ces agios ne concernent pas des frais de fonctionnement qui n’auraient pu être réglés par la copropriété en raison d’une trésorerie insuffisante.

A titre principal, la société SERGIC conclut au débouté de cette demande. Elle fait valoir que la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIER a effectué les démarches nécessaires pour clôturer le compte près la Société Générale, mais que celle-ci n’a pu être finalisée pour manque de certains documents. A titre subsidiaire, elle accepte de prendre en charge l’intégralité des agios depuis mars 2019 qu’elle chiffre quant à elle à la somme de 355,31 euros.

Sur ce,

Il n’est pas contesté qu’à compter de sa désignation en qualité de syndic, le 7 mars 2019, la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIER a décidé de l’ouverture d’un compte séparé au nom du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES pour y verser toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier et acquitter ses factures, comme obligation lui en est faite par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, auprès de la Banque CIC de son choix. Cette opération nécessitait la clôture du compte du SYNDICAT ouvert par le précédant syndic auprès de la SOCIETE GÉNÉRALE avec transfert des fonds.

Or le compte du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES près la SOCIETE GÉNÉRALE n’a pas été clôturé, comme il en est justifé, de sorte que n’étant plus alimenté, les factures encore prélevées sur ce compte n’ont pu être honorées générant un découvert bancaire et des agios ainsi qu’il résulte des relevés de compte communiqués.

Il n’est nullement justifié des démarches accomplies par la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS pour clôturer le compte près la SOCIETE GÉNÉRALE ni des difficultés qu’elle aurait rencontrées. En toute hypothèse, il entrait dans sa mission de gestionnaire des comptes de la copropriété, de veiller à la clôture de ce compte et son absence de diligence à ce titre est constitutif d’une faute au préjudice de la copropriété constitué par le paiement d’agios.

Aussi la société SERGIC sera condamnée à prendre en charge le coût de ses agios à hauteur de la somme demandée par le SYNDICAT soit 338 euros.

— sur la demande de remboursement des frais d’assurance

Les requérants exposent qu’ils se sont retrouvés débiteurs envers ALLIANZ assurances, assureur de l’immeuble, de la somme de 792,11 euros dont 90 euros de frais de contentieux, n’ayant pas été destinataires après l’expiration du mandat de syndic des relances d’ALLIANZ qui ont continué à être adressées à la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIER ; celle-ci n’ayant pas informé ce fournisseur de l’arrêt de son mandat ni communiqué la totalité du dossier à la copropriété qui le réclamait. Elles indiquent que pour pouvoir reconduire le contrat, le SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ à du s’acquitter de la cotisation annuelle impayée soit 702,11 euros et de 90 euros de frais de contentieux mais que faute de rétroaction, l’immeuble n’étant pas assuré entre le 17 octobre 2022 et décembre 2022, le sinistre dégâts des eaux survenu dans cette période n’a pu être couvert. Ils demandent donc que soit mis à la charge de la société SERGIC le préjudice financier subi par la copropriété soit 2mois et demi de prime d’assurance versée pour une période non garantie (146,27 euros) plus les frais de contentieux (90 euros).

La société SERGIC conclut au rejet de cette demande au motif que le paiement d’une assurance due pas la copropriété ne saurait constituer un préjudice indemnisable. Elle ajoute que l’échéance annuelle de la prime d’assurance était prélevée chaque année au mois de juin, or en juin 2022 la SASU IDEAL SERVICES GESTION n’était plus le syndic de la copropriété de sorte qu’il incombait au nouveau syndic d’informer l’assureur de l’immeuble de son existence.

Sur ce,

Il ressort des pièces produites que l’échéance annuelle de la prime d’assurance impayée arrivait à échéance en juin 2022.

A cette date, le mandat de syndic de la SASU IDEAL SERVICES GESTION était expiré et il incombait à la seule copropriété qui ne pouvait ignorer les dates d’échéances de la prime d’assurance de se rapprocher de l’assureur de l’immeuble aux fins de lui faire connaître le changement de destinataire des factures et s’assurer ainsi de l’absence de résiliation du contrat. Aucun grief ne peut donc être retenu à l’encontre du syndic IDEAL SERVICES IMMOBILIERS ce qui conduit au rejet de la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre des primes d’assurances et frais de contentieux.

— sur la demande de remboursement des pénalités de retard appliquées par MASTER NET MULTISERVICES

Les requérants reprochent au syndic SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS d’avoir mal administré l’immeuble en ne payant pas les factures d’entreprises des prestataires intervenus dans l’immeuble et notamment de la société MASTER NET MULTISERVICES en charge du nettoyage. Elles indiquent que les factures de ce prestataire de juin 2021 à septembre 2021 inclus et à partir de janvier 2022 n’ont pas été réglées alors même que la copropriété disposait de la trésorerie suffisante ; les charges étant réglées par les copropriétaires. Ils sollicitent donc la condamnation de la société SERGIC au paiement des pénalités de retard appliquées par ce prestataire à hauteur de la somme de 350,70 euros, ajoutant que le syndic ne peut se dédouaner en invoquant la situation déficitaire de la copropriété dont il est à l’origine faute d’avoir convoqué les assemblées décidant des appels de fonds.

La société SERGIC réplique que le défaut de paiement des factures MASTER NET MULTISERVICES est du à l’absence de trésorerie de la copropriété. Elle soutient par ailleurs que des appels de fonds ont bien été émis pour les années 2021 et 2022 mais qu’ils n’ont jamais été réglés par les copropriétaires de sorte que les pénalités appliquées par ce prestataire ne lui sont pas imputables.

Sur ce,

Il résulte des pièces communiquées et n’est pas vraiment discuté que les factures émises par la société MASTER NET MULTISERVICES au titre de sa prestation de nettoyage de l’immeuble en copropriété, pour juin 2021, juillet 2021, septembre 2021, janvier 2022, février 2022 et mars 2022, n’ont pas été réglées à leurs échéances, de sorte que le prestataire a appliqué les pénalités de retard contractuels soit un total de 350,76 euros

Ces factures étaient exigibles durant le mandat de syndic de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS, laquelle ne justifie par aucune pièce de l’insuffisance de la trésorerie de la copropriété à leur date d’échéance en lien avec un défaut de paiement par les copropriétaires des appels de fonds qu’elle soutient leur avoir adressés ; l’impossibilité de la copropriété à faire face aux factures de nettoyage ne pouvant résulter du seul retard de paiement des provisions pour charges courantes de janvier, avril et juillet 2022 d’un montant de 864,48 euros par la SCI BASICS.

La SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS est donc tenue de répondre du préjudice causé à la copropriété par son défaut de paiement des factures MASTER NET MULTISERVICES soit les pénalités de retard d’un montant de 350,76 euros.

— sur la demande de remboursement des pénalités de retard appliquées par la société EDF

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES soutient que les prélèvements EDF ont été poursuivis sur le compte de la SOCIETE GÉNÉRALE non clôturé, par la faute du syndic SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS et à l’insu des copropriétaires, de sorte que ces prélèvement ont été rejetés et ont donné lieu de la part d’EDF à la mise en recouvrement de pénalités de retard d’un montant de 47,81 euros dont il sollicite le paiement par la société SERGIC.

La société SERGIC conclut au rejet de cette demande rappelant que la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS n’était plus le syndic à la date des factures EDF de juillet et septembre 2022 et que seule l’insuffisance de trésorerie explique le non paiement de la facture de février 2022.

Sur ce,

Il est clairement indiqué sur la facture émise le 29 mai 2023 par EDF que les pénalités d’un montant de 47,81 euros HT résultent des intérêts de retard pour paiement de deux factures émises respectivement le 29 mai 2022 et le 29 novembre 2022 outre une indemnité forfaitaire au titre de cette dernière facture.

Ces factures ayant été émises postérieurement à la fin du mandat de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS, les pénalités de retard ne sauraient lui être imputées.

— récapitulatif du préjudice matériel

En considération de ce qui précède la société SERGIC sera donc condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au titre des préjudices matériels résultant des fautes commises par la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS au droit de laquelle elle vient, la somme globale de 1.188,76 euros décomposée comme suit :

-500 euros au titre des honoraires perçus après l’expiration du mandat de syndic

-338 euros au titre des agios facturés par la société Générale,

-350,76 euros au titre des pénalités appliquées par la société Multi Net Services

c- sur le préjudice moral

Les requérants font valoir que les manquements commis par le syndic ont causé à tous les copropriétaires un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10.000 euros. A ce titre, ils invoquent les tracasseries administratives résultant de la rétention d’information, la résistance abusive et les fautes de gestions imputables à la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS . Ils indiquent que ce syndic n’a accompli aucune de ses obligations à la fin de son mandat notamment concernant la remise au nouveau syndic des documents administratifs et de gestion nécessaire à sa mission ainsi qu’exigé par les articles 18-2 de la loi de 1965 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, et qu’il n’a en outre procédé à aucune réédition de comptes. Ils précisent que ce n’est que 9 mois après la fin de son mandat que le syndic a communiqué des documents mais qui sont incomplets. Ils invoquent également une atteinte à la réputation des copropriétaires suite au non-paiement de la facture de la société [X] [S] du 26 février 2021 prestataire intervenu suite à une recherche de fuite.

La société SERGIC conclut au débouté de cette demande indemnitaire au motif que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne démontre ni la faute du syndic, ni le principe d’une atteinte à son psychisme ni encore le quantum de son préjudice moral forfaitisé sans raison.

Sur ce,

Les fautes précédemment caractérisées de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS en ce qu’elles ont contraint le syndicat des copropriétaires à effectuer diverses démarches auprès du syndic pour palier l’absence de reddition de compte et remise de tous les documents requis par les articles 18-2 de la loi de 1965 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, ainsi qu’ à agir en justice et à subir les tracas de la procédure, a été à l’origine pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice moral, qui sera justement indemnisé à hauteur de 1000 euros. euros.

B- les demandes des copropriétaires

Les requérants font valoir que faute d’assemblée générale, la société IDEAL SERVICES IMMOBILIERS n’a jamais clôturé les comptes détaillant la part locative notamment dans les charges liées à l’eau, l’électricité et frais de nettoyage des parties communes de sorte que pour les années 2020, 2021 et 2022 toutes les charges ont été payées par les copropriétaires alors qu’une partie aurait du être récupérée auprès des locataires.

Au vu des éléments partiels communiquées, la SCI BASICS évalue à la somme de 790,09 euros les charges qu’elle n’a pu récupérées sur son locataire, et la SC SCAFIM la somme de 1.056,95 euros au dont elles demandent chacune le paiement par la société SERGIC

La société SERGIC s’oppose à ces demandes au motif d’abord que la SCI BASICS et la SC SCAFIM ne justifient pas de leur qualité de bailleurs. Elle rappelle ensuite que c’est aux propriétaires de réclamer les charges aux locataires et non au syndic et qu’il s’agit d’une dette locative sans lien avec la fonction du syndic. Elle fait également valoir que les sommes dont il est demandé le remboursement incombaient bien à la copropriété et qu’il n’est justifié d’aucune perte d’argent par les deux copropriétaires.

Sur ce,

Il est constant que le syndic de copropriété engage sa responsabilité extra-contractuelle au titre des fautes commises au préjudice des copropriétaires dans le cadre de son mandat, ce qui suppose démontré par le copropriétaire demandeur l’existence, d’une faute du syndic, d’un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La communication par la SC SCAFIM d’une partie du bail d’habitation notarié consenti le 28 juin 2018 et par la SCI BASICS du bail professionnel de 6 ans consenti le 1er septembre 2012 sont insuffisants pour établir, que leurs locaux respectifs étaient toujours donnés à bail en 2020 et 2021 et ouvraient donc droit à récupération de charges locatives.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes au titre des charges locatives non récupérées étant rappelé que seuls les locataires en sont débiteurs et que ces charges sont récupérables auprès d’eux pendant 3 ans.

3-SUR LA DEMANDE DE COMMUNICATION DE PIÈCES

Les requérants sollicitent la communication sous astreinte à leur nouveau syndic Mme [J], de plusieurs pièces, afférentes à la comptabilité et l’administration de la copropriété conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 jugeant insuffisantes les pièces déjà obtenues du précédent syndic.

Sur ce,

Outre le fait qu’il n’est pas démontré le caractère incomplet des pièces déjà communiquées, le tribunal relève que dans le dispositif de leurs conclusions qui lie seul le tribunal, cette demande est formulée à l’encontre de la seule SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS.

Or cette société a été radiée du RCS le 11 septembre 2023 de sorte que la demande de communication de pièces sous astreinte dirigée à son encontre ne saurait prospérer.

4-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SAS SERGIC

La société SERGIC fait valoir que le syndicat des copropriétaires est redevable à son encontre d’une somme de 250 euros au titre du solde des honoraires du syndic. Elle sollicite donc la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au paiement de cette somme et que soit ordonnée la compensation des créances respectives des parties.

Les requérants s’opposent à cette demande au motif que le document versé au débat par la défenderesse au soutien de sa demande ne permet pas de connaître la date du terme qui serait impayé et ne démontre en rien la créance alléguée.

Sur ce,

Ainsi que relevé par les requérants, la société SERGIC se contente d’affirmer dans ses conclusions que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES reste redevable à son encontre d’un solde de 250 euros au titre des honoraires du syndic sans apporter la moindre précision sur la date de l’échéance concernée se limitant à produire un extrait de compte établi par ses soins ne démontrant pas clairement la créance invoquée. Or la date de l’échéance concernée est importante, étant rappelé, ainsi que jugé plus haut que la société SERGIC ne peut prétendre à aucun honoraires à compter de 2021 eu égard au défaut de diligences puis postérieurement au 31 mars 2022 du fait de l’arrêt du mandat du syndic IDEAL SERVICES IMMOBILIERS.

Par conséquent sa demande reconventionnelle sera rejetée rendant sans objet la demande subséquente de compensation de créances.

5- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS SERGIC supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit également à la condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin rien ne justifie d’écarte l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE recevables les interventions volontaires sur la présente procédure, en demande, de la SCI BASICS, de la SC SCAFIM et de M. [D] [H] et en défense, de la SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION-SERGIC venant aux droits de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS, société radiée du RCS le 11 septembre 2023,

CONDAMNE la SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION-SERGIC à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] les sommes :

-1250 euros en remboursement des honoraires versés à la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS avant l’expiration de son mandat de syndic.

—  1.188,76 euros au titre de son préjudice matériel décomposé comme suit :

-500 euros au titre des honoraires perçus après l’expiration du mandat de syndic

-338 euros au titre des agios facturés par la société Générale,

-350,76 euros au titre des pénalités appliquées par la société MASTER NET MULTISERVICES,

-1000 euros au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] du surplus de ses demandes indemnitaires au fond,

DEBOUTE la SCI BASICS de sa demande en paiement au titre des charges locatives non récupérées,

DEBOUTE la SC SCAFIM de sa demande en paiement au titre des charges locatives non récupérées,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande de communication de pièces sous astreinte dirigée à l’encontre de la SASU IDEAL SERVICES IMMOBILIERS,

REJETTE les demandes reconventionnelles de la SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION-SERGIC,

CONDAMNE SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION-SERGIC à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION-SERGIC aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT