Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01640 – N° Portalis DBX6-W-B7J-26N2

Société DOMOFRANCE

C/

[N] [W] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY ( SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [W] [G]

[Adresse 6] [Adresse 11] [Adresse 7]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2024, à effet du même jour, la SA d’HLM DOMOFRANCE, a donné à bail à Monsieur [N] [W] [G] un logement n°B115 situé dans la Résidence universitaire [10], [Adresse 5] à [Localité 8], soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la SA [Adresse 9] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2725,12 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 novembre 2025 aux fins de voir :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

Constater qu’il est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux,

En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2719,60 euros au titre des loyers arriérés,

Le condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à complète restitution des lieux visés par les baux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

Le condamner à lui payer la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, la SA [Adresse 9], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2916,93 euros au 14 novembre 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [G] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100,00 euros en sus du loyer courant.

Le Tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 septembre 2025, au moins six semaines avant l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 juin 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle teneur, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après commandement de payer.

La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 2725,12 euros sous deux mois au titre des loyers échus suivant exploit du 27 juin 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA [Adresse 9] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 août 2025 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et du décompte que :

Le défendeur a repris le paiement du loyer courant,

Qu’il dispose de revenus professionnels,

Qu’il est en situation d’apurer sa dette locative.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [G].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA [Adresse 9] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2916,93 euros hors dépens à la date du 14 novembre 2025, octobre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 2916,93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 novembre 2025– échéance du mois d’octobre incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [G] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de novembre 2025.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Monsieur [G] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 200 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 28 août 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au bail conclu entre Monsieur [N] [W] [G] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement n°B115 situé dans la Résidence universitaire [10], [Adresse 5] à [Localité 8],

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [G] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 2916,93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [N] [W] [G] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 30 mois à raison de 29 mensualités successives de 98 euros chacune, suivies d’une 30ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [N] [W] [G] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [G] à son paiement à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [W] [G] à payer à la SA [Adresse 9] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION