Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00070 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3JPC

[L] [H], [G] [Q] épouse [H]

C/

[O] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [H]

né le 10 Mars 1966 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître GAILLARD, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Nicolas MUNCK (SELARL ALMUZARA-MUNCK), avocat au barreau de Toulouse,

Madame [G] [Q] épouse [H]

née le 02 Février 1969 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître GAILLARD, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Nicolas MUNCK (SELARL ALMUZARA-MUNCK), avocat au barreau de Toulouse,

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [N]

né le 16 Mars 1977 à [Localité 4] (MAROC) (20050)

[Adresse 3] [Localité 5]

[Adresse 4] a

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2022, Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [N] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665 euros et d’une provision pour charges de 160 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2648,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [N] le 22 décembre 2025.

Par assignation du 30 décembre 2025, Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2025, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [N] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 838,06 euros au jour de l’assignation, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux,

4468,23 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois décembre 2025,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 23 février 2026, s’élève désormais à 6026,85 euros. Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose aux délais de paiement sollicités, en l’absence de preuve d’embauche du locataire notamment.

M. [O] [N] expose qu’il va retravailler prochainement et pourra faire un versement pour réduire sa dette en demandant une avance sur salaire. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, qu’il aura un salaire de 2 000 euros et propose de payer une somme mensuelle de 1 300 euros pour solder sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le juge a autorisé M. [O] [N] à justifier par note en délibéré avant le 10 avril 2026 d’un versement de sa part pour réduire le montant de la créance. Aucun document n’est parvenu au jour du délibéré.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2648,11 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [O] [N] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. M. [O] [N] n’a par ailleurs pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 février 2026, M. [O] [N] leur devait la somme de 5 526,85 euros, échéance de février 2026 incluse, soustraction faite des dépens accordé dans le cadre de la précédente instance dont il est fait état (500 euros), pour lequel les bailleurs disposent déjà d’un titre, et ne s’agissant pas d’un arriéré locatif.

M. [O] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 838,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2022 entre Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H], d’une part, et M. [O] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 16 décembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 838,06 euros (huit cent trente-huit euros et six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [O] [N] à payer à Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] la somme de 5 526,85 euros (cinq mille cinq cent vingt-six euros et quatre-vingt-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [G] [H] née [Q] et M. [L] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2025 et celui de l’assignation du 30 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge