Du 10 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00020 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3IP3

S.A. NOALIS

C/

[R] [C]

— Expéditions délivrées à

M. [R] [C]

— FE délivrée à

M^e Frédéric GONDER

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A D’HLM NOALIS

RCS [Localité 1] N° 561 820 481

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GONDER

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [C]

né le 12 Juin 1986 à [Localité 3] (ALGERIE) (099)

[Adresse 4] [Localité 4]

[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 juin 2021, la S.A NOALIS a donné à bail à M. [R] [C] un logement situé [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 455,36 euros charges comprises ainsi qu’un emplacement de stationnement n°6 situé à la même adresse pour un montant de 53,20 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1339,28 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2025, la S.A NOALIS a assigné M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 février 2026 aux fins de voir :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ;

— Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— A titre de provision, le condamner au paiement ;

— De la somme principale de 1.272,47 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— De la somme de 900.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 20 février 2026.

Lors des débats, la S.A NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 726,53 euros au 09 février 2026 et confirme les termes de sa demande initiale. Le conseil de la S.A NOALIS indique ne pas avoir mandat pour accepter ou refuser des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En défense, M. [R] [C] comparaît et produit une attestation d’assurance. Il expose qu’il ne conteste pas la dette due à la perte de son emploi. Il indique percevoir le RSA et suivre une formation. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 février 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 04 septembre 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La S.A NOALIS a fait signifier à M. [R] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1339,28 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 22 septembre 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 7g de la même loi.

Si une attestation d’assurance a bien été produite lors de l’audience, le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A NOALIS à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 23 novembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du décompte actualisé et du diagnostic social et financier, que M. [R] [C] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler sa dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que M. [R] [C] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (556,57 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 796,87 euros à la date du 09 février 2026.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (121,39 + 70,41 = 191,80 euros), ainsi que des frais de rejet (3x0,21 = 0,63 euros) sans qu’il soit justifié du bien fondé de leur réclamation, sommes qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, M. [R] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 604,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 09 février 2026 – échéance du mois de janvier 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [R] [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la S.A NOALIS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 23 novembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 04 juin 2021 entre M. [R] [C] et la S.A NOALIS relatif au logement situé [Adresse 10] à [Localité 6] ainsi qu’à l’emplacement de stationnement n°6 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS M. [R] [C] à payer à la S.A NOALIS la somme de 604,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 09 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à M. [R] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 30 mois à raison de 29 mensualités successives de 20 euros chacune, suivies d’une 30 et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour M. [R] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (556,57 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS M. [R] [C] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [R] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

REJETONS la demande de la S.A NOALIS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION