TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05697 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPB

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le 10 novembre 2025

DEMANDERESSE

La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance “RLF-RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES”

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES en la personne de Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L159

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [T]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05697 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [J] et M. [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] ( bâtiment 1, escalier 1, RDC, appartement n°2), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 129,79 euros et d’une provision pour charges de 154,48 euros. Par avenant au contrat de bail en date du 14 mars 2024, M. [B] [T] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 880,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [T] le 22 octobre 2024.

Par assignation du 7 avril 2025, la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [T] sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la siginification de la décision à intrervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 966,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 septembre 2025, la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires , représentée par son conseil, précise que la dette locative actualisée au 8 septembre 2025 s’élève désormais à 7 011,81 euros, terme du mois d’août 2025 inclus. la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires considère qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [B] [T], qui comparait à l’audience, sollicite son maintien dans les lieux et propose un plan d’apurement de la dette sur 36 mois comprenant des mensualités de 100 euros par mois payées le 5 de chaque mois, le solde au 36e mois. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. M. [B] [T] précise qu’il travaille comme agent technique à la ville de [Localité 6] et expose avoir formé plusieurs demandes d’aides auprès de la CAF.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 880,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de M. [B] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [B] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef et ce sans astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [B] [T] lui devait la somme de 7.011,81 euros.

M. [B] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 5 880,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 361,93 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mars 2023 modifié par avenant du 14 mars 2024 entre la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires , d’une part, et M. [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ( bâtiment 1, escalier 1, RDC, appartement n°2) est résilié depuis le 22 décembre 2024,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires la somme de 7 011,81 euros (sept mille onze euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 5 880,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation, dans les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil,

AUTORISE M. [B] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, chaque 5e jour du mois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [B] [T] sera condamné à verser à la SA d’HLM RLF-Résidences Le Logement des Fonctionnaires une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à la SA d’HLM RLF- Résidences Le Logement des Fonctionnaires la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 et celui de l’assignation du 7 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge