TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à la préfecture

Le 08 novembre 2024

à Mme [F] [R]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03031 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46JO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [R]

née le 20 Août 1948, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 juin 1979 la S.A d’HLM Phocéenne d’Habitations a donné à bail à Monsieur [N] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 947,16 francs par mois et 100 francs de provision sur charges.

Par avenant du 21 novembre 1991, suite au divorce de Monsieur [N] [G] et Madame [F] [R], celle-ci est devenue titulaire du bail.

Par contrat sous seing privé en date du 30 juillet 2020 la S.A UNICIL a donné en location à Madame [F] [R] un emplacement de stationnement, accessoire au logement, référencé 3061.0007 sis [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A UNICIL a fait signifier à Madame [F] [R] par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 648,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 08 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la S.A UNICIL, venant aux droits de la S.A d’HLM Phocéenne d’Habitations, a fait assigner Madame [F] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire et de tout occupant de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 2], et ce avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 9 644,62 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 05 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir, condamner Madame [F] [R] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel du dernier loyer échu, majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci, condamner Madame [F] [R] à lui fournir son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, condamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 27 juin 2024, l’affaire a fait objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la S.A UNICIL, venant aux droits de la S.A d’HLM Phocéenne d’Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [F] [R], comparant en personne, reconnaît la dette locative et explique que sa situation financière s’est dégradée à cause de frais médicaux non remboursées. Elle déclare percevoir 1 030 euros de retraite par mois et demande des délais pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [F] [R] est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. Ainsi, en l’absence de renouvellement du bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, il est soumis à une réglementation spécifique qui échappe aux dispositions protectrices de l’article 24 de ladite loi de 1989 ainsi que le rappelle son article 40 II.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 précité.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 80 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que nonobstant toute stipulation contraire, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit faute de paiement du loyer aux échéances convenues, ne produit effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. La mise en demeure ou le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, le juge des référés peut être saisi par le preneur de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire mais ne peut les accorder d’office.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 1979 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 3 648,48 euros. Il mentionne un délai de régularisation de six semaines et est ainsi régulier.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2024.

Madame [F] [R] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la S.A UNICIL, venant aux droits de la S.A Phocéenne d’Habitations, produit un décompte démontrant que Madame [F] [R] reste lui devoir la somme de 8 598,17 euros d’arriérés de loyers et charges au 31 août 2024, terme du mois d’août inclus.

Vu les pièces versées aux débats, il convient de déduire des sommes demandées par la bailleresse le montant de 344,67 euros au titre de frais de procédure.

Madame [F] [R] ne conteste pas la dette locative.

Madame [F] [R] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de cinq cent cinq euros et quarante-sept centimes (505,47 euros) à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai ne peut être inférieur à un mois et supérieur à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [F] [R] ne justifie ni de diligences aux fins de relogement ni d’éléments relatifs à sa situation sociale et financière, en l’absence de toute pièce versée au débat.

Le contrat étant résilié depuis huit mois à la date du délibéré, Madame [F] [R] sera considérée comme ayant bénéficié d’un délai suffisant. La demande de délai pour quitter les lieux sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 1979, à son avenant du 21 novembre 1997 et au contrat de location d’un emplacement de stationnement entre la S.A UNICIL, venant aux droits de la S.A Phocéenne d’Habitations, et Madame [F] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [R] de libérer les lieux (appartement et emplacement de stationnement) et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

REJETONS la demande de délai pour quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] à verser à la S.A UNICIL, venant aux droits de la S.A Phocéenne d’Habitations, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de cinq cent cinq euros et quarante-sept centimes (505,47 euros) à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] à verser à la S.A UNICIL, venant aux droits de la S.A Phocéenne d’Habitations, la somme provisionnelle de huit mille deux cent cinquante-trois euros et cinquante centimes (8 253,50 euros) correspondant à l’arriéré de loyers et charges jusqu’au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 pour la somme de 3 648,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [R] aux dépens ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, La Présidente