Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02103 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3DZJ

,

[T], [X]

C/

,

[Y], [I]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e N. NAVEILHAN

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame, [T], [S], épouse, [X]

née le 31 Juillet 1945 à, [Localité 1],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame, [Y], [U], épouse, [I],

[Adresse 4], [Adresse 5],

[Localité 2]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte conclu sous signature électronique en date des 10 et 15 février 2022, Madame, [T], [X] née, [S] a donné à bail à Madame, [Y], [I] un logement situé, [Adresse 6], Lot 6 à, [Localité 3], moyennant un loyer de 1.400,00 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, Madame, [T], [X] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.230,79 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2025, Madame, [T], [X] a assigné Madame, [Y], [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et la dire sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé, [Adresse 6], lot 6 à, [Localité 4] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner que le sort des meubles en cas d’expulsion soit régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame, [Y], [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.230,79 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Madame, [Y], [I] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— condamner Madame, [Y], [I] au paiement de la somme de 500,00 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame, [Y], [I] aux dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 janvier 2026.

Lors de l’audience, Madame, [T], [X], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.769,79 euros au 08 janvier 2026 et confirme le surplus des termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense du fait de la reprise du paiement des loyers depuis septembre 2025 et des nombreux règlements intervenus.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame, [T], [X].

En défense, Madame, [Y], [I], comparant en personne, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Elle indique être en mesure de payer l’intégralité de sa dette locative en deux règlements, avant le 5 mars 2026.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

* Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 janvier 2026.

Madame, [T], [X] justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayé de loyers le 03 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Madame, [T], [X] a fait signifier à Madame, [Y], [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.230,79 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 1er septembre 2025.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Madame, [T], [X] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 02 novembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, que Madame, [Y], [I] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, et dès lors que Madame, [T], [X] ne s’y oppose pas, il y a lieu d’accorder à Madame, [Y], [I] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame, [T], [X] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame, [Y], [I].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame, [Y], [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, soit 1.521,00 euros par mois, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame, [T], [X] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.769,79 euros à la date du 08 janvier 2026.

De cette somme, il convient de déduire les frais de relance (8 euros) que l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire ainsi que les frais de rejet (3x18 = 54 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Madame, [Y], [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.707,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 08 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise).

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame, [Y], [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2026 égales au montant mensuel précité.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame, [Y], [I].

Tenue aux dépens, Madame, [Y], [I] sera également condamnée à payer à Madame, [T], [X] une indemnité que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 02 novembre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 10 et 15 février 2022 entre d’une part, Madame, [T], [X] née, [S] et d’autre part, Madame, [Y], [I], relatif au logement situé, [Adresse 6], lot 6, à, [Localité 3] ;

CONDAMNONS Madame, [Y], [I] à payer à Madame, [T], [X] la somme de 4.707,79 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 08 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame, [Y], [I] la faculté de se libérer de sa dette en 2 mensualités successives de 2.353,89 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Madame, [Y], [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 1.521,00 euros par mois et CONDAMNONS Madame, [Y], [I] à son paiement à Madame, [T], [X] née, [S] à compter du 1er février 2026, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame, [Y], [I] à payer à Madame, [T], [X] née, [S] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame, [Y], [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS les plus amples demandes formées par Madame, [T], [X] née, [S];

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE