Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00093 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3KMQ

S.A. CDC HABITAT

C/

[B] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 2]

Présent,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé et par avenant en date du 09 janvier 2025, prenant effet le 24 janvier 2025, la S.A CDC HABITAT a donné à bail à M. [B] [I] un logement situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 619,92 charges comprises, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°02 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la S.A CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.266,86 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, la S.A CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.505,59 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2025, la S.A CDC HABITAT a assigné M. [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 février 2026 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail consenti sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 4] avec stationnement annexe n°02, à l’expiration du délai de 6 semaines courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 17 septembre 2025 ;

— condamner M. [B] [I] à quitter les lieux et à laisser libres de toute personne les occupants de son chef ;

— Autoriser, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, l’expulsion de M. [B] [I] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

— Condamner M. [B] [I], après fixation, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, soit 619,92 euros à la date de l’assignation, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner M. [B] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 2.244,36 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 17 novembre 2025 (échéance de novembre incluse) complétées des échéances dues au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— Condamner M. [B] [I] à payer une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [B] [I] aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 février 2026.

Lors de l’audience du 27 février 2026, la S.A CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.984,12 euros au 26 février 2026 et indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, M. [B] [I] comparaît et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 55,15 euros en sus du loyer courant sur 36 mois.

M. [B] [I] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 08 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 février 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 mai 2025 et du 18 septembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°02 loué par la S.A CDC HABITAT à M. [B] [I].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

La S.A CDC HABITAT a fait signifier à M. [B] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.266,86 euros puis 1.505,59 euros euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 mai 2025 et du 17 septembre 2025. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes du commandement du 17 septembre 2025 dans le délai légal de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que M. [B] [I] a réalisé dix versements depuis le commandement de payer du 17 septembre 2025 et ainsi repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, et dès lors que le bailleur y est également favorable, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [B] [I].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que M. [B] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (619,92 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.984,12 euros à la date du 26 février 2026, déduction faite des frais de poursuite dus au titre des dépens.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, M. [B] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.984,12 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 février 2026 – échéance du mois de février 2026 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Dans l’hypothèse où M. [B] [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2026.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [B] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner M. [B] [I] à verser à la S.A CDC HABITAT la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 29 octobre 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation du contrat de bail et de l’avenant du 09 janvier 2025, prenant effet le 24 janvier 2025 entre M. [B] [I] et la S.A CDC HABITAT relatif au logement situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 5] [Localité 3] référencé n°334490844302G avec une place de stationnement n°02 ;

CONDAMNONS M. [B] [I] à payer à la S.A CDC HABITAT la somme de 1.984,12 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à M. [B] [I] la faculté de se libérer de sa dette à raison de 36 mensualités successives de 55,15 euros chacune, suivies d’une dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour M. [B] [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (619,92 euros par mois à la date de l’audience), et CONDAMNONS M. [B] [I] à son paiement à compter du 1er mars 2026 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [B] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX du 18 septembre 2025 et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS M. [B] [I] à payer à la S.A CDC HABITAT une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION