N° RG 23/01643 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRXD

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG 23/01643 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRXD

AFFAIRE :

[F] [C] épouse [H], [T] [H]

C/

S.A.S.U. ACTA IMMOBILIER

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Sophie PASTURAUD

l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Madame [F] [C] épouse [H]

de nationalité Française

116 avenue du Bourgailh

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [H]

de nationalité Française

116 avenue du Bourgailh

33700 MERIGNAC

représenté par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/01643 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRXD

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ACTA IMMOBILIER RCS Bordeaux 391 462 744

43 bis avenue de Magudas

33700 Merignac

représentée par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2015, madame [F] [C], épouse [H], et monsieur [T] [H], ont donné à bail commercial d’une durée de 9 années à effet au 1er janvier 2016 à la SASU ACTA IMMOBILIER, une maison individuelle d’une contenance de 159,99 m² pour y exercer une activité d’agence immobilière et d’administration de biens dont le loyer annuel a été fixé à 21 600 euros outre un dépôt de garantie de 1 800 euros.

Par lettre recommandé avec avis de réception du 10 novembre 2021, la SASU ACTA IMMOBILIER a délivré un congé aux bailleurs à compter du 15 juin 2022, reportée par les parties au 13 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2022, la SASU ACTA IMMOBILIER a fait procéder à un constat d’état des lieux des locaux par procès-verbal.

Le 17 août 2022, monsieur et madame [H] ont fait dresser par acte de commissaire de justice un second procès-verbal de constat d’état des lieux des locaux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 février 2023, madame [F] [C], épouse [H], et monsieur [T] [H] ont fait assigner la SASU ACTA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de la condamner à leur payer 1 764,80 euros d’arriérés de loyers avec intérêts au taux légal et 12 939,50 euros d’indemnités, avec intérêts au taux légal, au titre de la remise en état des locaux loués.

La clôture a été fixée au 14 janvier 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025, madame [F] [C] et monsieur [T] [H] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, qu’il :

condamne la SASU ACTA IMMOBILIER à leur payer 1 764,80 euros d’arriérés de loyers, charges et taxes, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 ;la condamne à leur payer 12 939,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 au titre de l’indemnisation des dégradations des locaux loués ;la condamne aux dépens ;la condamne à leur payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir leur demande de paiement de l’arriéré locatif, qu’ils forment au visa de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et de l’article 1728 du même code, madame [F] [C] et monsieur [T] [H] exposent qu’aux termes du bail commercial du 10 décembre 2015, la SASU ACTA IMMOBILIER était tenue de payer un loyer annuel de 21 000 euros outre les impôts et taxes afférents aux locaux, et ce, jusqu’au terme du bail commercial matérialisé par la remise des clés. Ils soutiennent, en faisant valoir que la remise des clés est intervenue le 13 juillet 2022, que le preneur a reconnu leur devoir le prorata du loyer d’un montant de 825,29 euros pour la période allant du 1er au 13 juillet 2022 ainsi que 153,51 euros relatifs à ses consommations d’eau outre 786 euros au titre du prorata de taxe foncière, ce dernier leur ayant demandé de retenir cette somme sur le dépôt de garantie. Ils s’opposent à cette dernière demande en faisant observer que le bail stipule que la dernière échéance de loyer ne peut s’imputer sur le dépôt de garantie.

Au soutien de leur demande indemnitaire, qu’ils forment au visa des articles 606, 1358, 1728 et 1730 du code civil, et des articles L. 145-40-1 et L. 145-40-2 alinéa 1er du code du commerce, les époux [H] prétendent que le preneur, qui n’a pas respecté l’obligation d’entretien des locaux stipulée dans le contrat de bail commercial, est en conséquence tenu au paiement des travaux nécessaires à leur remise en état.

S’agissant des parquets, ils soutiennent qu’ils avaient été refaits à neuf par un professionnel avant la prise à bail par la SASU ACTA IMMOBILIER, et qu’ils ont été détériorés par cette dernière pendant qu’elle occupait les locaux, outre le fait qu’elle n’a pas procédé à leur entretien. Elle s’oppose au moyen avancé par le preneur selon lequel ces dégradations seraient dues à sa vétusté, qui allègue que la vetusté serait acquise après un usage de 7 ans, et considère d’une part que celui-ci ne démontre pas ce qu’il prétend, et d’autre part que la consistance du parquet, réalisé en bois massif de plus de 25 millimètres d’épaisseur, le rend particulièrement résistant à l’usage. Elle s’oppose en outre au moyen selon lequel le preneur a fait un usage normal des locaux commerciaux, en considérant qu’il revient à celui-ci de renverser la présomption de faute du locataire instituée par l’article 1732 du code civil, et en ajoutant que la vitrification dont le parquet a bénéficié avant la prise à bail des locaux est la finition la plus adaptée au grand passage ainsi qu’à la protection des zones de piétinement. Les époux [H] affirment qu’ils ont été contraints de reprendre l’intégralité du sol, afin d’en garantir l’homogénéité, pour un coût de 7 653,80 euros.

S’agissant des peintures, madame [F] [C] et monsieur [T] [H] font valoir qu’il incombait au preneur d’en assurer le maintien en parfait état de fraicheur, alors que celles-ci présentent de nombreuses traces, tâches et marques diverses à l’issue de la remise des clés. Ils soutiennent, au visa de la présomption de faute du preneur pour les dégradations intervenues pendant son occupation instituée par l’article 1732 du code civil, que la SASU ACTA IMMOBILIER ne démontre pas que ces dégradations ne sont pas de son fait. Ils s’opposent par ailleurs au moyen avancé par le preneur selon lequel les papiers peints seraient exclus de l’obligation d’entretien des peintures, faisant valoir que ceux-ci étaient précisément recouverts de peinture. Les époux [H] exposent que le montant de la remise en état des murs s’élèverait à 4 770,70 euros et considèrent que le devis produit par le preneur, dont les prix sont anormalement faibles, a été établi par une entreprise avec laquelle la SASU ACTA IMMOBILIER travaille régulièrement, expliquant qu’il soit sous-évalué.

S’agissant des autres désordres, parmi lesquels figurent la détérioration de plinthes carrelées, d’une tablette en carrelage, des goulottes et de la bonde à évier, que les époux [H] attribuent au preneur du fait du manque d’entretien des locaux, ils soutiennent que le prix de leur réparation s’élève à 514,80 euros. Ils précisent que cette somme est susceptible d’être déduite des indemnités restant dues dès lors que le preneur s’en est acquitté le 11 juin 2024.

Pour soutenir leur demande d’assortir la condamnation de la SASU ACTA IMMOBILIER d’intérêts moratoires, qu’ils forment au visa des articles 1154 et 1155 dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les époux [H] font valoir que la mise en demeure de payer les sommes dues qu’ils ont envoyée à la SASU ACTA IMMOBILIER le 18 août 2022 fixe le point de départ de la production d’intérêts au taux légal.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la SASU ACTA IMMOBILIER demande au tribunal de :

à titre principal :débouter madame [F] [C] et monsieur [T] [H] de leurs demandes de paiement ;à titre subsidiaire :les condamner in solidum à lui restituer 1 800 euros avec intérêts à compter du 13 août 2022 au taux légal au titre du dépôt de garantie ;les condamner in solidum à lui payer 35,20 euros au titre du décompte locatif en sortie de bail ;juger qu’elle a payé la somme de 514,80 euros au titre des dégradations strictement imputables au preneur ;en tout état de cause :les condamner in solidum aux dépens ;les condamner in solidum à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires formées par les époux [H], la SASU ACTA IMMOBILIER, qui reconnait par ailleurs sa dette locative, soutient que les articles 1730 et 1732 du code civil disposent que le bien loué doit être restitué dans sa consistance initiale, et qu’au visa des articles 1720, 1754, 1755 du code civil et R. 145-35 du code du commerce, ainsi qu’au regard des stipulations du contrat de bail dont l’interprétation restrictive doit se faire en faveur de celui qui s’oblige en application de l’article 1190 du code civil, son obligation d’entretien et de réparation était limitée aux stipulations expresses du bail dont sont notamment exclus les parquets. Elle prétend en outre qu’aux termes de l’article 1730 du code civil, cette obligation ne se vérifie qu’à l’issue de la restitution des lieux, celle-ci étant intervenue le 13 juillet 2022, un état des lieux de sortie ayant été réalisé le même jour en présence du bailleur. En conséquence, elle estime qu’est dépourvu de force probante le constat réalisé ultérieurement.

S’agissant des frais de réfection du parquet, outre le fait qu’elle considère que leur entretien n’était contractuellement pas à sa charge, elle fait d’abord valoir, au visa de l’article 1755 du code civil, que les réparations occasionnées par la vétusté pèsent sur le bailleur. La SASU ACTA IMMOBILIER fait ensuite valoir qu’elle a toujours entretenu les sols, que les marques et traces révélées par les constats qui ont été dressés, lesquelles concernent moins de 5% des surfaces, relèvent d’un usage normal après 7 années de bail et considère qu’elles ne sauraient justifier une reprise intégrale du plancher. Elle soutient à cet égard que la durée de vie de la vitrification d’un parquet est de 7 ans.

S’agissant des frais de réfection des peintures, la SASU ACTA IMMOBILIER fait valoir, au visa de l’article 1755 du code civil, qu’il ne saurait lui être imputé des réparations causées par la vétusté, celles-ci ne résultant pas d’un usage anormal des locaux de sa part. Elle considère que l’obligation de maintenir les peintures en « parfait état de fraicheur » ne s’assimile pas en une remise à neuf de celles-ci. Elle considère que l’estimation des travaux produite par le bailleur est en tout état de cause incorrecte et soutient que ceux-ci ne pourraient s’établir qu’à 2 700 euros.

S’agissant des autres réparations, la SASU ACTA IMMOBILIER expose qu’elle a accepté qu’elles soient mises à sa charge et a procédé au paiement de la somme de 514,80 euros aux époux [H] le 11 juin 2024.

Pour soutenir sa demande subsidiaire de restitution du dépôt de garantie, la SASU ACTA IMMOBILIER fait valoir, si le tribunal rejetait sa demande formée au visa de l’article 1342-10 du code civil d’imputer la somme due au titre du reliquat de charges, loyers et taxes sur le dépôt de garantie, que cette somme doit lui être restituée avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2022.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement d’arriéré de loyer :

L’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur le 8 décembre 2015, dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Aux termes de l’article 1728 du même code « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, la SASU ACTA IMMOBILIER, qui a admis une erreur de calcul sur les 13 derniers jours de loyer du mois de juillet 2022, ne conteste pas sa dette de 825,29 euros, outre celle relative à la taxe foncière proratisée pour un montant de 786 euros ainsi qu’à sa consommation d’eau pour 153,51 euros.

En dépit de l’envoi par monsieur [H] du décompte des sommes dues par lettre recommandée avec avis de réception du 18 août 2022, la SASU ACTA IMMOBILIER ne s’est pas acquitté du dernier loyer.

En conséquence, la SASU ACTA IMMOBILIER sera condamnée à payer 1 764,80 euros aux époux [H] au titre de l’arriéré locatif, charges et taxes, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022.

Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de remise en état :

L’article 1754 du code civil dispose que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

L’article 606 du même code, définit les grosses réparations comme étant « […] celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Il se déduit de la combinaison des dispositions susvisées que s’il incombe au bailleur d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, les parties demeuraient libres de prévoir, contractuellement, que tout ou partie des travaux et frais d’entretien seront mis à la charge du preneur, dans la limite de son obligation de délivrance ; notamment le transfert au preneur de travaux ne peut concerner ceux prévus à l’article 606 du code civil, qui restent à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance.

Par ailleurs, suivant l’article 1755 du Code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

En l’espèce, il ressort du bail commercial conclu le 8 décembre 2015 que le preneur avait à sa charge l’entretien des lieux en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, à l’exception des seules grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil qui seules incombent au bailleur ; dès lors, toutes les autres réparations grosses ou menues étaient à la charge du preneur. Si le bail cite à titre d’exemple, entre autres, les réfections et remplacements des devantures, il n’exclut pas pour autant l’entretien des parquets, des peintures et autres revêtements muraux qui ne font pas partie des grosses réparations et relèvent de ce fait de la responsabilité du preneur. S’agissant des parquets, il incombait donc au preneur de réaliser leur encaustiquage ainsi que l’entretien courant de la vitrification. Concernant les tapisseries et les peintures, le preneur était tenu à leur maintien en état de propreté, et notamment au rebouchage des trous ; il ne saurait toutefois être tiré de l’obligation « de maintenir en parfait état de fraicheur les peintures intérieures et extérieures » une obligation allant jusqu’à la remise à neuf.

Le preneur peut cependant s’exonérer de ces obligations lorsque les réparations sont dues à la vétusté, sauf en cas de défaut d’entretien ou de négligences de sa part.

Or, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, réalisé lors de la restitution des clés le 13 juillet 2022, en présence d’un représentant de chacune des parties au bail commercial, fait mention d’un bon état général des pièces – ce peu importe qu’il n’ait été transmis aux époux [H] qu’après le 29 août 2022. S’agissant des murs, il fait mention de petites traces de trous rebouchés et repeints, de légères griffures, de traces de passage, de traces d’usage et de frottement dans certaines pièces. S’agissant des sols, il mentionne que le parquet est légèrement blanchi dans plusieurs pièces ou indique qu’il n’y a plus de vitrification, sur des surfaces limitées correspondant soit à des zones de bureau, soit à des zones de passage.

Le procès-verbal de constat réalisé ultérieurement, le 17 août 2022, soit plus d’un mois après la remise des clés et en l’absence du preneur, fait état de travaux engagés sur les locaux, notamment liés à la peinture des murs, et établit la présence de plusieurs pots de peintures posés au sol. Il ne saurait se substituer à l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le jour de la remise des clés par le preneur.

Par ailleurs, si les époux [H] contestent que les réparations des murs et des sols ne relèvent pas de la vétusté, ils n’apportent aucun élément permettant d’apprécier l’état d’usure ou la détérioration résultant du temps et due à l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont sont constitués les locaux. En outre, le moyen selon lequel l’épaisseur du parquet le rend particulièrement robuste apparait inopérant dès lors que les réparations dont se prévalent les époux [H] ne concernent que sa seule surface et plus particulièrement sa vitrification. A contrario, il ressort du protocole d’accord sur l’application de la vétusté en matière de réparation locative conclu entre la conférence départementale HLM de gironde et plusieurs associations de locataires produit aux débats que la vétusté des revêtements muraux (peintures et papiers peints) est acquise après 7 années d’usage tout comme celle relative à la vitrification des parquets. Si ces taux de vétusté sont établis pour des locaux à usage d’habitation, rien ne s’oppose à ce qu’ils soient appliqués à des locaux à usage de bureau dont l’utilisation des sols à proximité des bureaux apparait plus intensive.

Dès lors, si le preneur était dans l’obligation de maintenir les revêtements muraux en état de propreté, et de réaliser l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification des parquets, les réparations qui ont été rendues nécessaires à la suite de l’état de lieux de sortie relèvent de l’usage normal des locaux et sont dues à la vétusté.

S’agissant des autres réparations, notamment celles relatives aux plinthes cassées, la SASU ACTA IMMOBILIER ne les conteste pas et à procédé au paiement des travaux de réparation afférents le 11 juin 2024.

En conséquence, madame [F] [C] et monsieur [T] [H] seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur la compensation entre la dette locative et le dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligation réciproques entre deux personnes lorsque celles-ci sont débitrices l’une envers l’autre de dettes certaines, liquides et exigibles.

Par ailleurs, la stipulation d’un bail prévoyant que le dépôt de garantie ne peut être imputé sur les derniers loyers a pour objet d’interdire au locataire de cesser les paiements en fin de bail, en prétendant les compenser avec le dépôt de garantie, celui-ci ayant notamment pour objet de garantir au bailleur le paiement d’éventuels travaux de remise en état de locaux.

En l’espèce, la SASU ACTA IMMOBILIER est redevable de 1 764,80 euros aux époux [H] au titre de l’arriéré locatif, ces derniers ayant reçu 1 800 euros à titre de dépôt de garantie qu’ils n’ont pas restitué. La demande du bailleur au titre des travaux de remise en état étant rejetée, aucune autre somme ne demeure due par le preneur. Les parties se trouvent ainsi débitrices l’une envers l’autre de créances certaines, liquides et exigibles.

A défaut de paiement du dernier loyer, c’est à juste titre que les époux [H] n’ont pas procédé à la restitution du dépôt de garantie. La demande d’assortir sa restitution d’intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 formée par la SASU ACTA IMMOBILIER sera en conséquence rejetée.

Il y a dès lors lieu d’ordonner la compensation entre les créances des époux [H] au titre l’arriéré locatif et de la SASU ACTA IMMOBILIER au titre du dépôt de garantie.

Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [F] [C] et monsieur [T] [H] succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SASU ACTA IMMOBILIER à payer 1 764,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 à madame [F] [C], épouse [H], et monsieur [T] [H] au titre des loyers et charges impayés ;

REJETTE la demande indemnitaire formée à l’encontre de la SASU ACTA IMMOBILIER par madame [F] [C] et monsieur [T] [H] ;

CONDAMNE in solidum madame [F] [C], épouse [H], et monsieur [T] [H] à restituer 1 800 euros à la SASU ACTA IMMOBILIER au titre du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de la SASU ACTA IMMOBILIER aux fins que cette condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties ;

CONDAMNE in solidum madame [F] [C], épouse [H], et monsieur [T] [H] à supporter les dépens ;

DEBOUTE madame [F] [C], épouse [H], monsieur [T] [H], et la SASU ACTA IMMOBILIER de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT