N° RG : N° RG 20/03998 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UMAK

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30A

N° RG : N° RG 20/03998 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UMAK

AFFAIRE :

S.A.R.L. RL DISTRIBUTION

C/

S.A.S. LE PIAN DISTRIBUTION

S.E.L.A.R.L. EPIK'

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP HARFANG AVOCATS

M^e Nicolas NAVARRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2025, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. RL DISTRIBUTION prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 20/03998 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UMAK

DEFENDERESSE :

S.A.S. LE PIAN DISTRIBUTION pris en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. EKIP’ es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL RL DISTRIBUTION agissant par son gérant Monsieur [V] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 16 décembre 1993, la SA LE PIAN DISTRIBUTION a donné à bail commercial à monsieur [U] [M] pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 1994 un local, dans la galerie marchande du centre commercial [I][C], située [Adresse 4], à usage de bar.

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2014 entre la SA LE PIAN DISTRIBUTION et la SARL RL DISTRIBUTION, venant aux droits de monsieur [M].

L’hypermarché exploité au sein du centre commercial a fermé au mois de mars 2020 pour être déplacé à proximité dans un nouveau centre commercial. Par courrier du 7 novembre 2019, la société RL DISTRIBUTION avait indiqué qu’elle n’avait pas l’intention de voir son activité transférée dans ces nouveaux locaux compte tenu des conditions du projet de bail, et qu’elle entendait revendiquer une indemnité d’éviction.

Par acte délivré le 06 mai 2020, la SARL RL DISTRIBUTION a fait assigner la SAS LE PIAN DISTRIBUTION devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la SAS LE [Localité 5], d’entendre condamner la SAS LE [Localité 5] au paiement d’une indemnité d’éviction, et subsidiairement de voir ordonner une expertise.

Par jugement du 06 mai 2020, le tribunal de commerce de Bordeaux a ordonné la liquidation judiciaire de la société RL DISTRIBUTION.

Le 16 juillet 2020, le mandataire liquidateur a remis les clés du local au bailleur.

Le 1er septembre 2020, la SELARL EKIP’ est intervenue volontairement à l’instance en qualité de mandataire liquidateur de la société RL DISTRIBUTION.

Suite à cette intervention volontaire, par ordonnance du 09 octobre 2020, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la procédure d’incident engagée par la SAS LE PIAN DISTRIBUTION aux fins d’irrecevabilité de la SARL RL DISTRIBUTION pour défaut de qualité à agir.

La SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur de la SARL RL DISTRIBUTION a conclu au fond le 18 novembre 2022 et la SAS LE PIAN DISTRIBUTION a conclu au fond le 24 avril 2023. Le dossier a été clôturé par ordonnance du 08 janvier 2024 et fixé à l’audience du 02 mai 2024.

A cette date, l’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à la mise en état, le tribunal ayant invité les parties à régulariser la procédure au regard de la formulation des prétentions par la SARL RL DISTRIBUTION à l’encontre de la SAS LE [Localité 5] non partie à la procédure.

Par ordonnance du 25 mars 2025, le juge de la mise en état, saisi par la SAS LE PIAN DISTRIBUTION a :

déclaré recevable la demande de la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION visant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;déclaré recevable la demande de la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION visant au paiement d’une indemnité d’éviction, d’indemnités accessoires et de pertes d’exploitation ;déclaré sans objet la demande de la SAS LE PIAN DISTRIBUTION visant à voir déclarer irrecevable la demande de la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION de nullité d’une clause du bail ;réservé les dépens et débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonné le renvoi du dossier à la mise en état pour conclusions de la SAS PIAN DISTRIBUTION en réponses aux conclusions au fond de la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION du 02 décembre 2024.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur de la SARL RL DISTRIBUTION sollicite du tribunal de :

in limine litis, déclarer réputé non écrit le dernier paragraphe de la clause de « renonciation à recours contre le bailleur » article 5.14 de l’acte de renouvellement à effet du 1er juillet 2014,à titre principal, prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé le 1er juillet 2014 aux torts de la SAS LE PIAN DISTRIBUTION,à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail à la date du 16 juillet 2020 aux torts de la SAS LE PIAN DISTRIBUTION,en toute hypothèse :débouter la SAS LE PIAN DISTRIBUTION de ses demandes en paiement de loyer, indemnité d’occupation ou toute autre contrepartie à compter du 07 mars 2020, condamner la SAS LE PIAN DISTRIBUTION à payer à la liquidation de la SARL RL DISTRIBUTION les sommes de :160.000 euros à titre d’indemnité d’éviction,78.072 euros au titre des indemnités accessoires,100.000 euros au titre de la perte d’exploitation,déclarer forclose la demande en paiement des loyers postérieurs à la date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire du 06 mai 2020,débouter la SAS LE PIAN DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes,condamner la SAS LE PIAN DISTRIBUTION au paiement des dépens en ce compris le coût du procès-verbal du 9 mars 2020, et à lui payer une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,maintenir l’exécution provisoire,subsidiairement, sur le préjudice :ordonner une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction correspondant à la disparition du fonds de commerce et les préjudices subis,condamner la SAS LE PIAN DISTRIBUTION à payer à la liquidation de la SARL RL DISTRIBUTION une provision de 100.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,ordonner un sursis à statuer dans l’attente du résultat de l’expertise.

Au soutien de sa demande principale tendant au prononcé de la résiliation du bail, la SELARL EKIP’ expose que si un procès-verbal de remise des clés du local a été établi le 16 juillet 2020, ce document ne constitue toutefois pas l’exercice de son option fondée sur l’article L641-12 du code de commerce, et n’exprime donc pas la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail. Elle précise qu’elle n’a pu exercer ce droit d’option dès lors que le tribunal était déjà saisi à cette date, depuis deux mois, d’une demande de résiliation du bail motivée par les manquements antérieurs du bailleur, procédure ultérieurement reprise par le liquidateur. Enfin, selon elle, même à supposer que puisse lui être imputée une résiliation du bail à la date de remise des clés, celle-ci n’a pas pour effet de décharger le bailleur de ses fautes antérieures et de leurs conséquences sur la disparition du fonds. Dès lors, la société EKIP soutient, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, que la résiliation du bail aux torts du bailleur est fondée sur son manquement à son obligation de délivrance constituée par la modification définitive de la chose louée conformément au contrat, en ce que le local loué faisait partie intégrante d’une galerie commerciale de 2.000m² bénéficiant d’un rattachement à la grande surface exploitée par le bailleur. Or, elle fait valoir que la complémentarité entre les activités réciproques, qui conditionnait l’économie générale du contrat de bail, a été interrompue du fait de la fermeture définitive de l’hypermarché le 7 mars 2020 et du déménagement de la plupart des commerces de la galerie marchande vers le nouveau centre commercial. Elle expose avoir perdu l’accès au local par la galerie à compter de cette date du fait de la condamnation de l’entrée principale. Elle ajoute que le fait que le local bénéficiait d’un accès par l’extérieur ne change rien à cette réalité, étant en outre relevé que le parking est également condamné depuis la fermeture de la galerie, ce qui l’aurait empêchée de poursuivre son activité. La société EKIP invoque également un manquement à l’obligation de délivrance constitué par le défaut de maintien d’un environnement commercial favorable, laquelle ne peut se confondre avec le simple maintien du standing de la galerie, et même la suppression de tout environnement commercial, par l’entrave des parties communes qui constituaient l’accès à son fonds, le bailleur étant à ce titre tenu d’une obligation de moyens. Elle soutient que c’est de manière mensongère que le bailleur prétend qu’il entendait relouer la galerie à d’autres commerçants, celle-ci étant, désormais depuis cinq ans, restée à l’abandon. Elle allègue en outre que le comportement du bailleur constitue une entrave à la jouissance paisible des lieux par le preneur, la porte d’entrée de la galerie étant obstruée, et un panneau orientant la clientèle potentielle vers un nouveau centre commercial.

La société EKIP fait valoir, sur le fondement de l’article 1170 du code civil, que le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la clause de non recours contre le bailleur, stipulée à l’article 5.14 du bail renouvelé, laquelle n’est ni claire, ni précise et non équivoque, et doit donc s’interpréter en faveur du preneur. A ce titre, elle expose que cette clause ne comporte aucune exonération du bailleur pour manquement à ses obligations, les articles 1719 et suivants du code civil n’étant même pas visés, et parlant d’une privation de jouissance sans préciser si cela concerne le local loué, ses accessoires ou toute autre chose. En outre, elle ajoute qu’aucune clause ne saurait décharger le bailleur de son obligation essentielle du bail, la délivrance du bien, et qu’à supposer que cette clause porte sur l’obligation de délivrance, elle devra donc être écartée. Enfin, elle prétend que le bailleur donne un sens erroné à cette clause en retenant que la société RL DISTRIBUTION doit assumer les conséquences de son choix d’arrêter son activité, la clause étant stipulée uniquement en cas de dommage matériels ou immatériels entrainant l’arrêt total ou partiel de l’activité.

La société EKIP fait valoir qu’il est résulté des manquements du bailleur un préjudice pour la société RL DISTRIBUTION compte tenu de la fermeture du centre commercial alors qu’elle bénéficiait d’un bail commercial venant à échéance en 2023. Elle prétend que rien ne lui imposait d’accepter le transfert désavantageux imposé par le bailleur dans sa nouvelle galerie marchande. Elle expose, au visa de l’article L145-14 du code de commerce, avoir droit à l’indemnisation de son préjudice né du fait que le bailleur a mis un terme prématuré au bail. Selon elle, cette indemnisation doit correspondre à la perte de son fonds de commerce dès lors qu’elle n’a pas été en mesure d’organiser le transfert de son activité. Elle ajoute avoir dû licencier ses trois salariés et solliciter l’ouverture d’une liquidation judiciaire. Elle expose que ses demandes sont fondées sur une expertise amiable, que le bailleur ne conteste pas les montants proposés, et ajoute que l’évaluation correspond à ce qui lui aurait été dû à l’échéance du bail en 2023, somme à laquelle il convient d’ajouter la perte d’exploitation subie durant les trois années entre 2020 et 2023. Elle conteste que la société RL DISTRIBUTION ait présenté des difficultés avant la fermeture de la galerie, son activité étant satisfaisante.

En réponse à la demande en paiement formée par le bailleur, la société EKIP fait valoir que le tribunal peut prononcer la résiliation du bail à la date à laquelle il statue en déchargeant le preneur du paiement des loyers fondé à invoquer l’exception d’inexécution, prévue par l’article 1219 du code civil, compte tenu de la privation totale d’accès aux locaux depuis le 07 mars 2020, et en condamnant le bailleur à indemniser le préjudice subi. Elle ajoute, qu’à défaut, le tribunal peut constater la résiliation du bail au 16 juillet 2020, tout en décidant que cette résiliation est la conséquence des manquements du bailleur, en le condamnant dans les mêmes conditions à indemniser le préjudice. Enfin, elle prétend, sur le fondement des articles L622-17 et L622-24 du code de commerce que la SAS LE PIAN DISPTRIBUTION n’ayant pas déclaré sa créance de loyers dans le délai légal elle est forclose, cette créance ne pouvant être considérée comme une créance « utile » née après le jugement d’ouverture.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la SAS PIAN DISTRIBUTION demande au tribunal :

à titre principal, de débouter la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION de l’intégralité de ses demandes,à titre subsidiaire, de :constater qu’elle s’en remet avec protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée,juger que la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION est redevable de tous loyers et charges payables au coptant depuis la date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire le 6 mai 2020 jusqu’à la date du jugement de résiliation à intervenir,en tout état de cause, condamner la SELARL EKIP', en qualité de liquidateur judiciaire de la société RL DISTRIBUTION, au paiement des dépens et à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, la SAS LE PIAN DISTRIBUTION fait valoir en premier lieu, sur le fondement des articles L145-45 et L641-12 du code de commerce, que la société RL DISTRIBUTION a opté en faisant le choix spontané de ne pas continuer le bail et de le voir résilier, information donnée le jour de la remise des clés du local par le liquidateur judiciaire le 16 juillet 2020. Elle prétend que le liquidateur ne peut valablement soutenir qu’il n’avait pas le choix, dès lors qu’il lui appartenait de saisir le tribunal avant la remise des clés. Selon elle, l’exercice de cette option rend inopposable le fait que le choix de ne plus exploiter le commerce de manière fautive puisse être la conséquence d’une faute quelconque du bailleur.

En deuxième lieu, la société LE PIAN DISTRIBUTION conteste, au visa de l’article 1719 du code civil, tout manquement à son obligation de délivrance, laquelle est une obligation de délivrance matérielle et non une obligation de résultat quant aux bénéfices espérés. Elle ajoute que l’obligation du bailleur de maintenir « un environnement commercial favorable » est une notion jurisprudentielle qui déroge aux obligations prévues par ces textes, qu’elle n’est pas d’ordre public et que les parties y ont donc valablement dérogé par la clause 5.13.4 du bail renouvelé, qui emporte renonciation expresse du preneur à pouvoir se prévaloir de toute privation de jouissance du fait de l’arrêt total ou partiel de son activité. Elle ajoute que si la société EKIP réclame de voir réputée non écrite cette clause, elle n’étaye pas juridiquement cette demande. Elle expose également que le bailleur n’est tenu que d’une obligation de moyens, et qu’en l’espèce, même si elle avait souhaité relouer la galerie marchandes à d’autres commerçants, la société RL DISTRIBUTION avait pris sa décision de fermeture avant même qu’elle ne puisse organiser un tel remplacement. Elle prétend que la société RL DISTRIBUTION est défaillante à démontrer la fermeture de la galerie, et que son action vise à demander au tribunal de sanctionner sa propre turpitude, celle-ci ayant commis une faute contractuelle en faisant le choix délibéré de ne plus exploiter son commerce alors qu’elle disposait d’un accès non entravé à son commerce depuis la galerie dont les portes étaient encore ouvertes le 09 mars 2020, mais surtout d’un accès extérieur direct rendant la surface louée totalement indépendante pour elle et sa clientèle. Elle ajoute que le local est situé en plein centre d’une vaste zone commerciale avec des parkings communs, et qu’elle avait installé des tables/chaises et parasols, ains que panneaux de présentation sur ce parking. En réponse à la faute qui lui est opposée, elle affirme qu’aucune mention du bail ne lui impose la délivrance d’une quelconque prestation ni ne lui impose une quelconque sujétion au titre de la galerie marchande, de son achalandage ou de sa commercialité.

La société LE [Localité 5] expose que du fait de son choix de ne plus exploiter son local, la société RL DISTRIBUTION ne supporte pas le préjudice qu’elle allègue. Au surplus, elle indique qu’il n’est pas démontré que ledit préjudice serait en lien causal avec les fautes alléguées dès lors qu’il n’est pas démontré quelle est la structure du passif déclaré dans le cadre de la procédure collective ni les raisons réelles de l’état de cessation des paiements au 06 mai 2020.

A titre subsidiaire, la société LE PIAN DISTRIBUTION fait valoir qu’il ne pourra être statué sans l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. De même, elle prétend, que dans l’hypothèse dans laquelle le bail n’aurait pas été résilié de plein droit le 16 juillet 2020 par l’effet de la remise volontaire des clés du local, c’est que le liquidateur s’est assuré de la capacité de règlement du montant du loyer et des charges, dont elle réclame le paiement sur le fondement de l’article L611-11-1 du code de commerce.

MOTIVATION

Sur la demande relative à la résiliation du bail

En l’espèce, il est constant que le bail est résilié et ne s’est pas poursuivi, la société preneuse n’exerçant plus d’activité. Il appartient dès lors à la juridiction de déterminer la date à laquelle le bail est résilié et le motif de cette résiliation. Or, compte tenu du moyen soutenu principalement par la société défenderesse, il convient d’examiner en premier lieu si le bail est résilié du fait de la remise des clés par le mandataire judiciaire et à défaut en deuxième lieu, de statuer sur la demande principale du preneur tendant au prononcé de la résiliation du bail. De même, la demande formée in limine litis, tendant à voir déclarer réputé non écrit le dernier paragraphe de la clause de « renonciation à recours contre le bailleur » article 5.14 de l’acte de renouvellement à effet du 1er juillet 2014, ne sera pas examinée in limine litis mais uniquement dans l’hypothèse où un manquement à l’obligation de délivrance serait retenu ci-après.

Sur la résiliation du bail fondée sur la date de remise des clés

En vertu de l’article L145-15 du code de commerce, le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Conformément à l’article L641-12 du code de commerce, sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3° Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16.

En l’espèce, s’il est constant que le mandataire liquidateur a remis les clés le 16 juillet 2020 en indiquant « suite à la résiliation du bail et à la vente aux enchères publiques des éléments d’actifs mobiliers de la société RL DISTRIBUTION », ce document ne saurait constituer la manifestation de volonté du liquidateur de ne pas continuer le bail au sens du 1°) du texte susvisé, dès lors que la société RL DISTRIBUTION avait déjà entrepris, depuis le 06 mai 2020, concomitamment à l’ouverture de la procédure collective une action aux fins de voir prononcer la résiliation du bail du fait des manquements allégués du bailleur à son obligation de délivrance. Cette action a par ailleurs été reprise par le mandataire liquidateur. Ce courrier avait donc uniquement pour objet de prendre acte des conséquences de l’impossibilité de poursuite de l’activité économique et de la nécessité d’arrêter les pertes financières au titre des loyers ou indemnité d’occupation éventuellement dus. Il n’avait pas pour effet de renoncer à l’invocation de manquements du bailleur pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail à une autre date.

Sur la résiliation fondée sur les manquements du bailleur

En l’espèce, il convient à titre liminaire de constater que si la prétention ne mentionne pas la date à laquelle la résiliation est sollicitée, elle doit s’analyser comme une demande visant au prononcé de cette résiliation au jour de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, dès lors que l’activité avait déjà cessé à cette date et que les manquements allégués sont antérieurs.

Sur l’existence d’un manquement

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En application de cette disposition, si le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’est pas tenu, en l’absence de clause spécifique dans le contrat, d’une obligation de résultat quant à la commercialité du local, il est en revanche tenu d’assurer la jouissance et l’entretien du local et des parties communes, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit la mise à disposition d’un local à usage commercial d’une superficie de 16,50m2 dans la galerie marchande du centre commercial [I][C] situé CD2- lieudit [Localité 6] au [Localité 5], d’une superficie globale de 2.000 m2. Les parties se sont également accordées sur la mise à disposition d’une terrasse extérieure côté parking, attenante au local loué, d’une superficie de 18m2 environ.

Or, il est admis par les deux parties que l’hypermarché [I][C] a quitté le centre commercial le 08 mars 2020, sans être immédiatement remplacé par un autre commerce. Il résulte par ailleurs du constat d’huissier établi à la demande du preneur le 09 mars 2020 que les accès aux allées communes du centre commercial étaient obstrués par des bâches bleues, que les autres commerces n’avaient plus d’activité, la présence de lumière ou d’un écran allumé dans une vitrine de l’un des commerces n’étant pas de nature à démontrer le maintien d’une activité effective. Pour sa part, la SAS LE PIAN DISTRIBUTION ne démontre nullement le maintien d’une activité dans les autres commerces, le constat d’huissier qu’elle produit portant exclusivement sur le commerce objet du présent litige et ne précisant nullement la poursuite d’une activité par ailleurs dans les autres locaux loués. Le constat d’huissier produit par la société RL DISTRIBUTION permet enfin de démontrer qu’un panneau avait été installé devant les portes extérieures du centre commercial invitant la clientèle à se rendre dans le nouvel hypermarché à compter du 12 mars.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS LE PIAN DISTRIBUTION ne peut soutenir avec bonne foi que le bail et l’activité commerciale pouvaient se poursuivre dans le local, alors que la fermeture de l’hypermarché et de l’accès aux allées de la galerie a de manière inexorable conduit à la perte de toute clientèle, peu important que le local bénéficie d’un accès depuis l’extérieur donnant sur le parking, sur lequel plus aucune clientèle n’était destinée à venir se garer. En effet, il n’est ni soutenu, ni démontré, que la société RL DISTRIBUTION aurait disposé d’une clientèle autonome, non dépendante de celle venant également dans l’hypermarché et dans les commerces de la galerie. En outre, la SAS LE PIAN DISTRIBUTION ne démontre pas qu’elle aurait eu un projet effectif de nouvelle implantation de nouveaux commerces dans les locaux de la galerie, dont il est démontré par la production d’un procès-verbal d’huissier de justice du 21 juin 2022 qu’ils étaient toujours vacants à cette date, le parking n’étant plus accessible, et ce alors que le centre commercial et l’hypermarché se sont déplacés de quelques centaines de mètres.

La SAS LE PIAN DISTRIBUTION en mettant un terme à toute activité commerciale, notamment de l’hypermarché, élément moteur d’un centre commercial, a donc modifié l’objet même du contrat de bail d’un local au sein d’un centre commercial et manqué à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux accessoires indispensables à l’exercice de l’activité commerciale. En outre, il ne peut être reproché à la SARL RL DISTRIBUTION ni de ne pas avoir adhéré au nouveau projet, étant en tout état de cause relevé que le bailleur ne démontre pas avoir tenté d’impliquer de manière effective et sérieuse son preneur dans ce nouveau projet, ni d’avoir volontairement arrêté son activité dans ces conditions rendant impossible toute poursuite d’activité.

Sur la clause de non recours

En vertu de l’article 1170 du code civil applicable depuis le 1er octobre 2016, ayant repris une jurisprudence constante antérieure adoptée au visa des articles 1131 et suivants du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

En l’espèce, le bail renouvelé comporte une clause 5.14 qui stipule que « le preneur renonce à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance et/ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de son activité et fera son affaire personnelle de la souscription de toute garantie auprès de ses assureurs couvrant ces risques avec renonciation à recours ».

Cette clause formulée de manière très large, imprécise est totalement contraire à l’obligation essentielle de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil qui pèse sur le bailleur et qui constitue son obligation fondamentale dans le cadre d’un contrat de bail, sans laquelle il est privé d’objet.

La clause susvisée étant en contradiction avec l’essence même du contrat de bail, elle doit être écartée, ce d’autant plus que le bailleur, qui a fait le choix volontaire de manquer à son obligation de délivrance en n’assurant plus aucune commercialité au sein du centre commercial, ne saurait s’en prévaloir sans manquer à son obligation d’exécuter les conventions de bonne foi.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer réputée non écrite la clause de non recours et de prononcer aux torts du bailleur la résiliation du bail renouvelé le 1er juillet 2014 à la date du 06 mai 2020, ce qui doit par ailleurs conduire à rejeter la demande reconventionnelle en paiement d’un loyer depuis cette date, étant relevé que le preneur a remis les clés et n’occupe donc plus le local depuis le 16 juillet 2020, sans qu’il ne soit démontré qu’il ne se soit pas acquitté du paiement du loyer entre ces deux dates.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. / Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, les manquements du bailleur ont conduit à une perte du fonds de commerce qui s’assimile à un refus de renouvellement du bail qui devait arriver à son terme le 30 juin 2023, et ouvrent donc droit au paiement d’une indemnité d’éviction en l’absence de motif légitime et légal à ce refus. Ce préjudice, consécutif à la cessation d’activité, est nécessairement en lien causal avec le manquement du bailleur, dès lors qu’il résulte du jugement d’ouverture de la procédure collective l’existence d’un passif limité à 24.672 euros pour un chiffre d’affaires de 245.228 euros.

Le tribunal disposant d’une expertise amiable corroborée par les bilans comptables produits par la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur de la société RL DISTRIBUTION, il est en mesure de statuer sur la demande indemnitaire, sans qu’il n’y ait lieu à ordonner une expertise judiciaire. En effet, une telle mesure d’instruction n’apparait ni nécessaire ni opportune en l’absence de toute activité de la société depuis le 06 mai 2020, et en l’absence de contestation et de toute discussion par le bailleur des calculs réalisés par l’expert et des montants réclamés au regard des pièces soumises à la discussion contradictoire dans le cadre de la présente instance.

Au regard des éléments comptables justifiés, le préjudice de la SARL RL DISTRIBUTION s’établit comme suit :

indemnité principale : 160.000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce qui correspond à la somme retenue par l’expert en application des deux méthodes de calcul habituellement usitées sur la base du chiffre d’affaires moyen pour la première et de la rentabilité pour la seconde,indemnités accessoires :1.900 euros au titre de la perte sur stock au jour de la fermeture,Sur justificatifs à produire, les frais de licenciement,1.150 euros pour les frais divers liés à la dissolution de la société.

Le surplus des demandes relatives aux indemnités accessoires, à savoir les demandes au titre de l’indemnité de remploi, du trouble commercial et des frais de déménagement, sera rejeté, la société RL DISTRIBUTION ayant immédiatement fait le choix d’une cessation de son activité et ne s’étant pas réinstallée dans de nouveaux locaux. Elle n’a donc pas subi les préjudices allégués. De même, la demande indemnitaire complémentaire au titre de la perte d’exploitation sera rejetée dès lors que la société RL DISTRIBUTION n’avait pas dégagé de résultat net les années précédentes et qu’elle s’est immédiatement placée en liquidation judiciaire sans chercher à tenter de transférer son fonds de commerce.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LE PIAN DISTRIBUTION à payer à la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire liquidateur de la SARL RL DISTRIBUTION les sommes de 160.000 euros au titre de l’indemnité principale, 3.050 euros outre les frais de licenciement sur justificatifs au titre des indemnités accessoires, et de rejeter le surplus des demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SAS LE PIAN DISTRIBUTION perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce non inclus le procès-verbal de constat du 09 mars 2020 qui ne constitue pas le support nécessaire à la présente instance, mais sera indemnisé au titre des frais irrépétibles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS LE PIAN DISTRIBUTION, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire liquidateur de la SARL RL DISTRIBUTION la somme de 4.000 euros au titre des frais qu’elle supporte, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare réputée non écrite la clause 5.14 de non recours insérée au bail renouvelé le 1er juillet 2014 entre la SAS LE PIAN DISTRIBUTION et la SARL RL DISTRIBUTION ;

Prononce à la date du 06 mai 2020, la résiliation du bail renouvelé le 1er juillet 2014 entre la SAS LE PIAN DISTRIBUTION et la SARL RL DISTRIBUTION portant sur un local, dans la galerie marchande du centre commercial [Adresse 5], située [Adresse 4];

Condamne la SAS LE PIAN DISTRIBUTION à payer à la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire liquidateur de la SARL RL DISTRIBUTION les sommes de :

160.000 euros au titre de l’indemnité principale, 3.050 euros au titre des indemnités accessoires de perte de stock et frais divers,les frais de licenciement sur justificatifs au titre des indemnités accessoires ;

Rejette les demandes indemnitaires au titre de l’indemnité de remploi, du trouble commercial, des frais de déménagement et des pertes d’exploitation ;

Condamne la SAS LE PIAN DISTRIBUTION au paiement des dépens ;

Condamne la SAS LE PIAN DISTRIBUTION à payer à la SELARL EKIP’ en qualité de mandataire liquidateur de la SARL RL DISTRIBUTION à payer à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS LE PIAN DISTRIBUTION de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT