Du 27 mars 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02114 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3D3F

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[M], [O]

C/

,

[D], [E]

— Expéditions délivrées à Avocat + déf.

— FE délivrée à M^e M. GRAVELLIER

Le 27/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 mars 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur, [M], [O]

né le 22 Septembre 1964 à, [Localité 1],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Représenté par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES (Avocat au Barreau de Bordeaux)

DEFENDERESSE :

Madame, [D], [E],

[Adresse 4],

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er février 2025, Monsieur, [M], [O] a donné à bail à Madame, [D], [E] un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 4], à, [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 640 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur, [M], [O] a fait signifier à Madame, [D], [E] le 27 août 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte délivré le 14 novembre 2025, Monsieur, [M], [O] a fait assigner Madame, [D], [E] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé aux fins de voir constater :

— la résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame, [E],

— de paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4480 euros et d’indemnités d’occupation

— outre une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers et celui de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 janvier 2026.

Lors des débats, Monsieur, [O], régulièrement représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5760 euros et précise qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par sa locataire.

Il sera renvoyé à l’assignation du demandeur valant conclusions, soutenue oralement à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Madame, [D], [E], comparante en personne, reconnaît devoir la somme sollicitée par son bailleur et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en expliquant qu’elle vit seule avec sa fille mineure et qu’elle perçoit un salaire de 800 euros par mois.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL

— Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 janvier 2026.

En application du même texte, le bailleur justifie également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayés de loyers le 28 août 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande de délais

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame, [E] le 27 août 2025, pour la somme en principal de 2560 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 octobre 2025.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, si Madame, [E] sollicite des délais de paiement, il ressort du décompte produit par Monsieur, [O] que la défenderesse n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de mai 2025), de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Madame, [E] sera ainsi déboutée de sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 1er février 2025 a pris fin le 28 octobre 2025.

Madame, [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur, [O] le bail conclu avec Madame, [E] ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que cette dernière reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, la somme de 5760 euros à la date du 23 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 comprise).

Madame, [D], [E] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur, [O] ladite somme provisionnelle correspondant à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame, [D], [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 640 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de Monsieur, [O] les frais qu’il a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formée de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 28 octobre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2025, liant Monsieur, [M], [O] à Madame, [D], [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 4], à, [Localité 3];

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame, [D], [E] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame, [D], [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame, [D], [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur, [M], [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 640 euros ;

CONDAMNONS Madame, [D], [E] à payer à Monsieur, [M], [O] à titre provisionnel la somme de 5760 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 23 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame, [D], [E] à payer à Monsieur, [M], [O] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Monsieur, [M], [O];

CONDAMNONS Madame, [D], [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE