Du 12 février 2026

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 25/00300 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BIT

OPH [Z] HABITAT

C/

[G] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 février 2026

JUGE : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

OPH [Z] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Ludovic BOUSQUET (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [G] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Paul CESSO (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de location en date du 9 décembre 2010, l’Office Public de l’Habitat [Z] HABITAT a donné à bail à Madame [G] [T] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 3] (Gironde).

En raison de plusieurs violations par la preneuse de ses obligations contractuelles l’OPH [Z] HABITAT a fait assigner Madame [G] [T] devant le Juge du Contentieux et de la Protection du Pôle de Protection de Proximité de [Localité 4] par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025 aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [G] [T]

— Ordonner en conséquence son expulsion du logement n°[Adresse 8] à [Localité 3] (Gironde), ainsi que celle de toute personne y demeurant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Condamner Madame [G] [T] à lui payer la somme de 3 393,68€ à titre des loyers impayés, décompte arrêté au 7 janvier 2025, outre à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à celui du loyer courant révisé dans les conditions fixées au contrat de bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A la suite de l’audience du 29 avril 2025, le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 11 décembre 2025.

Lors de cette audience, dans ses dernières écritures, l’OPH [Z] HABITAT maintient les termes de son assignation et modifie sa demande en paiement. Il sollicite à ce que Madame [G] [T] soit condamnée à lui payer la somme de 2471,41€ au titre des loyers impayés, l’échéance du mois de novembre comprise, décompte arrêté au jour de l’audience outre qu’elle lui paye une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à celui du loyer courant de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Au soutien de sa demande de prononcer la résiliation du contrat de bail, l’OPH [Z] HABITAT fait valoir que la locataire a manqué à ses obligations en procédant à une sous-location du logement et se fonde sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que la sous-location est interdite sauf accord du bailleur et précise que cette même interdiction est rappelée à l’article 6.2d) du contrat. Par ailleurs, l’OPH [Z] HABITAT invoque le manquement de Madame [G] [T] à son obligation de payer les loyers et les charges prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6.2 du contrat de bail et ce malgré l’effacement de la dette dont elle avait bénéficié dans le cadre d’un plan de surendettement.

Dans ses dernières écritures reprises à l’oral par son avocat, Madame [G] [T], régulièrement représentée, sollicite du juge de :

— Débouter [Z] HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner [Z] HABITAT aux entiers dépens.

Mme [G] [T] conteste avoir sous-loué le logement et remet en cause le procès-verbal dressé par le commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 au motif du défaut de constatations matérielles et du manque d’objectivité.

Concernant les impayés de loyers, la défenderesse ne conteste pas avoir connu un arriéré locatif, mais fait valoir que la commission de surendettement a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à la date du 10 juillet 2025. Elle ajoute qu’aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est suspendue et ne peut être constatée, et que la résiliation judiciaire du contrat ne peut être prononcée sur ce même motif.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

À l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par [Z] HABITAT le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les manquements de la locataire :

Sur l’existence d’une sous-location

Aux termes des dispositions de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

En application des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf, avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

Le contrat de bail reprend ces dispositions légales dans le paragraphe 6.2- obligations du locataire et souligne plus particulièrement dans le d) que « le locataire ne pourra, sous-louer totalement ou partiellement le logement ni céder son contrat de location. Toutefois, le locataire, après information du bailleur par écrit, pourra sous-louer une partie de son logement :

à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap ; à des personnes moins de 30 ans, et ce pour une durée d’un an renouvelable, avec lesquelles ils ont conclu un contrat respectant les obligations fixées par la loi en matière de prix de loyers.”

Le manquement à ces obligations essentielles qui incombent au locataire sont de nature à justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, l’OPH [Z] HABITAT soutient que le logement loué par Madame [G] [T] est occupé par cette dernière et par deux autres individus qui verseraient un loyer à Mme [T] en contrepartie de l’occupation des lieux. Mme [T] conteste l’existence d’une sous-location.

Or, d’une part il n’est contesté par aucune des parties que le bailleur n’a pas donné son accord pour une sous-location.

D’autre part, l’OPH [Z] HABITAT verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 15 novembre 2024 par Me [N] [D], commissaire de justice, dans lequel il indique « je me présente à l’homme qui m’ouvre et lui montre ma carte professionnelle. Il a la cinquantaine de type nord-africain. Il ne maitrise pas forcément toutes les finesses du français mais nous nous comprenons sans problème. (…) je lui demande s’il habite ici et il me répond que non, qu’il est arrivé qu’aujourd’hui. En fait il rend visite à son frère, lequel a loué une chambre dans cet appartement, ainsi qu’un ami à lui, [H]. A cet instant, l’homme est seul dans les lieux et nous discutons sur le pas de la porte. Je lui demande su [G] habite toujours là, il me répond que oui. (…) il enchaîne en me montrant l’autre bout du couloir et en me disant que c’est la chambre de la propriétaire, [G] et qu’elle est fermée à clé. Effectivement, je vois que la porte de la chambre est équipée d’un cylindre, chose pour une porte de chambre. (…) je demande si c’est à la journée ou au mois ; c’est au mois. Les deux sont arrivés il y a trois jours et il me dit qu’il y en avait d’autres et qu’il a fallu attendre. Pour le prix il ne connait pas le montant mais sait que c’est payant ». Il ressort de ce procès-verbal que la locataire a autorisé deux autres individus à occuper les lieux loués en contrepartie du versement d’un loyer payable au mois.

Si la partie défenderesse conteste la force probante de ce procès-verbal de constat en invoquant le manque d’objectivité en violation de l’article 1er de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016, force est de constater que le commissaire de justice a repris les propos de l’homme et qu’il a matériellement constaté la fermeture par un cylindre de la chambre occupée par Mme [T] de sorte que le procès-verbal de constat respecte l’exigence d’objectivité. Par ailleurs, il est évoqué par Mme [T] que l’homme qui a ouvert la porte au commissaire de justice présentait des difficultés pour s’exprimer en langue française ce qui a pu fausser les réponses de ce dernier. Néanmoins, comme le souligne le commissaire de justice dans son courrier du 9 octobre 2025, l’homme comprenait tout à fait les propos tenus par son interlocuteur et était en mesure de répondre aux questions, s’il n’en comprenait pas le sens, il n’aurait pas répondu aux questions ou aurait formulé des réponses incohérentes ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il convient par ailleurs de noter que le commissaire de justice a été mandaté par l’OPH [Z] HABITAT suite à des plaintes du voisinage ayant constaté des personnes systématiquement différentes qui sonnent à l’interphone pour se faire ouvrir et se rendre au domicile de « [G] ». Cette dernière étant, durant tout le long de la présence du commissaire de justice désignée comme la propriétaire des lieux par l’homme présent dans le logement le 15 novembre 2024.

Il apparaît, en définitive, que Madame [G] [T], en violation de ses obligations de locataire, a sous-loué les locaux loués.

Par conséquent, Madame [G] [T] a manqué à l’une de ses obligations légales et contractuelles essentielles de locataire en procédant à la sous-location des lieux sans autorisation préalable du bailleur.

Sur le défaut de paiement des loyers :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé les loyers.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par [Z] HABITAT révèle que la dette locative s’élève à la somme de 3 993,68 € au 7 janvier 2025.

Madame [G] [T] ne conteste pas qu’elle a connu un arriéré de loyer et produit un courrier de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde en date du 6 septembre 2025 validant les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec un effacement de la dette auprès de [Z] HABITAT à hauteur de 4422,03€ à la date du 10 juillet 2025.

Or, il est établi qu’à la date du 3 novembre 2025, après l’effacement de la dette, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1665,74 euros et qu’au jour de l’audience la dette locative était d’un montant de 2471,41 euros correspondant à 3 mois de loyers impayés depuis la décision de la commission de surendettement du 10 juillet 2025.

Madame [T] indique que la procédure de rétablissement personnel paralyse la clause résolutoire et fait obstacle à la résiliation en application de l’article 24 VI) de la loi du 6 juillet 1989. Or, il convient de rappeler que cet article est relatif à la clause résolutoire et à la procédure de constat de résiliation du contrat de bail pour acquisition de ladite clause ce qui est distinct du prononcé de la résiliation du contrat de bail sur le fondement d’un manquement légal ou contractuel de la part d’une partie au contrat. Ainsi, le prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement ne fait en aucun cas obstacle au prononcé de la résiliation du contrat de bail lorsque le juge caractérise un manquement suffisamment grave de la part du locataire ce qui est le cas en l’espèce puisque la dette locative a été entièrement effacée le 10 juillet 2025 et qu’à la date du 11 décembre 2025 elle n’avait pas payé 3 mois de loyers. Contrairement à ce qu’allègue la partie défenderesse, prononcer la résiliation du bail ne revient pas à contourner les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 en ce que les conditions de résiliation sont distinctes.

Sur les conséquences des manquements :

La gravité des manquements aux obligations découlant du bail à savoir la sous-location et les impayés de loyers est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [G] [T] à compter de la présente décision et son expulsion. Cette expulsion sera ordonnée dans le respect des dispositions des articles L 411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il convient de condamner Mme [G] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande en condamnation au titre de l’arriéré locatif :

Selon les articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Il résulte du contrat de bail et du décompte locatif arrêté au 30 novembre 2025 qu’il est dû par la locataire une somme de 2471,41€ au titre des loyers impayés, l’échéance du mois de novembre comprise.

En l’absence de preuve de paiement de la somme visée par ce décompte, Madame [G] [T] sera condamnée à payer la somme de 2471,41 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ainsi qu’aux loyers échus impayés du jour de l’audience, soit le 11 décembre 2025, jusqu’à la date du présent jugement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [T] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [G] [T] à payer à [Localité 5] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux et de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2010 entre l’OPH [Z] HABITAT et Mme [G] [T] et relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 3] (Gironde) aux torts exclusifs de Mme [G] [T] et à la date du présent jugement soit le 12 février 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH [Z] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à la libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à l’OPH [Z] HABITAT la somme de 2471,41 € au titre des loyers et charges impayés échus à la date du 30 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’aux loyers échus impayés du jour de l’audience, soit le 11 décembre 2025, jusqu’à la date du présent jugement,

CONDAMNE Madame [G] [T] à payer à l’OPH [Z] HABITAT la somme de 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [T] aux dépens,

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

LA CADRE-GREFFIERE, LA JUGE,