Du 26 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 24/03109 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z3PO

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Q] [N]

— Expéditions délivrées à

M^e Anne-sophie VERDIER

— FE délivrée à

M^e Mathieu RAFFY

Le 26/02/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 26 février 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 1] N° B 458 204 963

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002256 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par M^e Anne-Sophie VERDIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 10 octobre 2019, à effet du même jour, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [Q] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 423,79 €, des provisions sur charges de 179,84 € ainsi que la somme mensuelle de 8,71 € au titre de l’entretien général.

Suivant acte du 26 mai 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [Q] [N] un commandement de payer la somme de 3.170,36 € au titre des loyers et charges impayés dus au 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 novembre 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [Q] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, ordonner sa résiliation judiciaire.

L’affaire appelée à l’audience du 11 mars 2025 a été renvoyée à une audience ultérieure afin de permettre aux parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

Parallèlement, Madame [Q] [N] a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 2 juin 2025 par la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE. Cette dernière constatant que sa situation était irrémédiablement compromise a décidé dans sa séance du 21 août 2025 d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et l’effacement total des dettes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025, au cours de laquelle la SA DOMOFRANCE représentée par son conseil, a indiqué, à titre principal, maintenir sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et s’est opposée à la suspension des effets de cette clause. Elle demande au juge des contentieux de la protection :

— à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil, de constater les manquements de Madame [Q] [N] à ses obligations locatives et notamment à son obligation du paiement des loyers,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [N] des locaux donnés à bail ainsi que celle de toutes personnes de son chef et tous meubles et objets mobiliers lui appartenant avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [Q] [N] au paiement d’une somme actualisée de 4.372,80 € suivant décompte en date du 22 mai 2025 sauf à parfaire au jour des plaidoiries,

— condamner Madame [Q] [N] au paiement d’une légitime indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [Q] [N] au paiement d’une indemnité de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Madame [Q] [N] aux entiers dépens.

En défense, Madame [Q] [N], représentée à son conseil, a indiqué avoir repris le paiement de son loyer résiduel et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure afin de permettre pour permettre à Madame [Q] [N] de reprendre le paiement de son loyer intégral.

A l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa dette locative à la somme de de 1.469,82 €suivant décompte en date du 25 novembre 2025 sauf à parfaire au jour des plaidoiries.

En défense, Madame [Q] [N], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— suspendre le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— d’autoriser Madame [Q] [N] à s’acquitter de sa dette locative dans un délai de 36 mois,

— de juger que l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle s’est engagée à produire en cours de délibéré les justificatifs de la reprise du versement des aides personnalisées au logement, avant le 1er février 2026.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code civil.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 27 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La SA DOMOFRANCE justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 7 mai 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au logement lors de la conclusion du contrat de bail, disposait que «I – toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Cet article a été modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant réduit à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, il est acquis que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Or, le bail signé par les parties a été renouvelé le 10 octobre 2025, de sorte qu’il était en cours au moment de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article 24, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de la délivrance du commandement de payer. Il demeure, donc, régi par les dispositions de l’ancien article 24, I, de la même loi.

En l’espèce, il échet de constater que le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée : «à défaut de paiement à son échéance de toute somme due au bailleur, (ou) de justification d’une assurance contre les risques locatifs, ou non respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués, le présent contrat sera résilié de plein droit et sans formalité judiciaire : deux mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut de paiement du loyer et des charges».

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2024, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme totale de 3.170,36 € au titre des loyers et des charges impayés du loyer suivant décompte arrêté au 23 avril 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte locatif versé aux débats montre que Madame [Q] [N] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans le délai légal de 2 mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, la résiliation du bail concernant l’appartement est acquise à la date du 27 juillet 2024 et sera constatée.

Néanmoins, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Par ailleurs, l’article 24 V de la même loi énonce que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation».

Madame [Q] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et l’autorisation de s’acquitter de sa dette locative dans un délai de 36 mois.

Il convient de rappeler que par décision en date du 21 août 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a imposé une mesure de rétablissement personnel à Madame [Q] [N], laquelle n’a pas été contestée dans le délai légal.

L’article 24 VIII de la loi susvisée impose au juge de suspendre à compter de cette date les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans. En revanche, si au cours de ce délai, le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de ses loyers et charges conformément au contrat de location, la clause de résiliation de plein droit reprend ses effets.

Or, en l’espèce, il convient de constater que Madame [Q] [N] n’a pas repris depuis le 21 août 2025 le paiement de son loyer et de ses charges courants d’un montant de 720,49 €. Le décompte locatif montre, en effet, qu’elle n’a versé qu’un loyer résiduel de 208,26 € le 22 août 2025. Certes, elle soutient que ses droits à APL doivent être restaurés, en dépit d’un courrier du bailleur à la CAF du 19 novembre 2025 indiquant qu’elle a repris le paiement de son loyer résiduel. Pour autant et en dépit de l’autorisation qui lui a été accordée de produire en cours de délibéré le justificatif de la reprise du versement des aides personnalisées au logement, elle n’a communiqué aucune pièce démontrant cette reprise. Il y a lieu, en conséquence, de constater qu’elle ne s’est pas acquittée du paiement de son loyer et de ses charges conformément au contrat de location depuis le 21 août 2025.

Au surplus, elle ne conteste pas être redevable d’une dette locative. Or, compte tenu des dispositions de l’article 24 V de la loi précitée, elle ne peut bénéficier de délais de paiement que si elle a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ce qui en l’espèce n’est pas le cas.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la clause de résiliation de plein droit a repris ses effets à compter du 10 septembre 2025, date d’exigibilité du loyer du mois de septembre, et de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [Q] [N].

Aussi, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [N], et de tous occupants de son chef, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 10 septembre 2025, une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les dispositions contractuelles et des charges que Madame [Q] [N] aurait payés en cas de non résiliation du bail.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [Q] [N] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Il résulte du décompte fourni par la SA DOMOFRANCE que Madame [Q] [N] est redevable d’une somme de 1.469,82 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 25 novembre 2025.

Madame [Q] [N] ne conteste ni le montant ni le principe de la dette locative.

Elle sera, en conséquence, condamnée à payer cette somme. Elle sera, enfin, condamnée au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 26 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, il apparaît nécessaire en l’espèce d’écarter d’office l’exécution provisoire de droit, compte tenu des conséquences manifestes excessives pour Madame [Q] [N] de cette décision résiliant son contrat de bail.

Madame [Q] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de la situation économique de Madame [Q] [N], il apparaît équitable de laisser à la SA DOMOFRANCE la charge de ses frais irrépétibles. Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à la date du 10 septembre 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit qui a repris ses effets après avoir été suspendu à la suite de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE du 21 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [Q] [N] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [Q] [N] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de bail, soit le 10 septembre 2025, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (720,49 € au jour de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [Q] [N] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 1.469,82 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 25 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [Q] [N] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 26 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE du surplus de leurs demandes  ;

DEBOUTE Madame [Q] [N] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [N] aux dépens ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection