Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01164 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754YQ

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. URBAVILEO

C/

[Z] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [X] [Y], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [I]

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01164 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754YQ et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2019, la société anonyme URBAVILEO, a consenti un bail d’habitation à M. [I] et à Mme [C] [E] sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 312,52 euros et d’une provision pour charges de 112,88 euros.

A compter du 18 février 2023, M. [I] est devenu le seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principale de 1 835,04 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le commandement de payer a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 10 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2024, la société anonyme URBAVILEO a ensuite assigné M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 2 450,37 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 1er juin 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer les loyers ;fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce depuis la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer ;condamner le défendeur au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de la résistance abusive ;condamner le défendeur au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société anonyme URBAVILEO, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à 2 967,49 euros. Il déclare, par ailleurs, ne pas être opposé à l’octroi du plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [I] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif à hauteur de 138,00 € en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme URBAVILEO, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location prévoit qu’ « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le Service Social, être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 août 2023, pour la somme de 1 835,04 euros, soit un montant supérieur à trois mois de loyer.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 835,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si les délais de paiement n’étaient pas respectés et que la résiliation du bail était acquise, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 432,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme URBAVILEO, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [I] lui devait la somme de 2 967,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’octobre non incluse.

M. [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 2 967,49 euros au bailleur, avec intérêt au taux légal à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 835,04 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [I] dans le paiement des sommes dues, ni la mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire du contrat conclu le 20 février 2019 entre la société anonyme URBAVILEO, d’une part, et M. [Z] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], sont réunies depuis le 11 octobre 2023,

CONDAMNE M. [Z] [I] à payer à la société anonyme URBAVILEO, la somme de 2 967,49 euros (deux mille neuf cent soixante-sept euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er octobre 2024, échéance d’octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, pour la somme de 1 835,04 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE M. [Z] [I] à se libérer de sa dette en 21 mensualités de 138,00 € (cent trente-huit euros) et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Z] [I] sera condamnée à verser à la société anonyme URBAVILEO, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 432,18 euros € (quatre cent trente-deux euros et dix-huit centimes)et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse,

DEBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme URBAVILEO, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 août 2023, celui de l’assignation du 27 juin 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,