N° RG 24/00733 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752W5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

N° RG 24/00733 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752W5

Minute : 24/401

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

M. [W] [Y]

C/

Mme [E] [O]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [O]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, Monsieur [W] [Y] a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [O] sur un logement situé au [Adresse 7], à [Localité 2], moyennant le paiement d’avance le 1er du mois d’un loyer initial mensuel de 430 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1994,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [E] [O] le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 mai 2024, Monsieur [W] [Y] a assigné Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ;

— condamner la défenderesse au paiement :

de la somme de 2210,74 euros représentant les loyers et les charges impayés au 8 avril 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des loyers échus depuis le 1er août 2023 jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit 470 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers, du commandement de justifier de l’assurance, de la notification CCAPEX et de l’assignation ainsi que tous les actes postérieurs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car la locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [W] [Y] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 août 2024, s’élève désormais à 1718,83 euros. Il déclare que la locataire a repris le paiement du loyer courant et a commencé à apurer sa dette.

Il déclare qu’il est circonspect quant à la question de l’octroi de délais de paiement à la locataire. En effet, il indique que cette situation d’impayé a fait naître des difficultés avec la mandataire et la Caisse d’allocations familiales et que le lien de confiance est rompu avec la locataire.

Madame [E] [O] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler 60 euros par mois en plus du loyer courant.

Elle indique qu’il y a une différence entre le montant de la dette et celui apparaissant sur son décompte transmis par l’agence mandataire du propriétaire.

Elle tient à s’excuser auprès du propriétaire pour l’impayé de loyers et explique qu’elle a eu des difficultés financières quand elle est entrée dans les lieux car elle n’a rien perçu de la Caisse d’allocations familiales jusqu’en janvier 2024 et qu’elle a perdu son emploi. Elle indique avoir 800 euros d’allocations de retour à l’emploi, être à la recherche d’un emploi et ne pas avoir d’enfants à charge.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [W] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1994,40 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2024.

Au regard du montant de la dette, du fait que la locataire ait repris le loyer courant et ait commencé à apurer sa dette, de ses ressources qui permettent de considérer qu’elle est en capacité de régler la dette locative, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés à hauteur de 60 euros par mois, selon les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par la locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, Madame [E] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, qu’il convient de fixer à la somme de 470 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [W] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 août 2024, Madame [E] [O] lui devait la somme de 1718,83 euros, échéance d’août incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme, celle facturée au titre des frais de commissaire de justice (321,34 euros) car elle sera comprise le cas échéant dans les dépens.

Madame [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 1397,49 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé par le demandeur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [E] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de Monsieur [W] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mai 2023 entre Monsieur [W] [Y] (bailleur), d’une part, et Madame [E] [O] (locataire), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7], à [Localité 2] est résilié depuis le 22 avril 2024,

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 1.397,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [E] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [E] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [E] [O] sera condamnée à verser à Monsieur [W] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 470 euros (quatre cent soixante-dix euros), et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 3 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge