N° RG 24/00902 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753YM

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

N° RG 24/00902 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753YM

Minute : 24/441

JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [I] [R]

Mme [P] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Madame [K] [O]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

Mme [P] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2023, l’établissement Terre d’opale habitat a consenti à M. [I] [R] et Mme [P] [J] une convention d’occupation précaire (PRIMM’OPT’IMM) portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6] à compter du 10 octobre 2023, pour une durée d’un an renouvelable, moyennant le paiement à terme échu d’une redevance initiale mensuelle de 389,55 euros, outre 173 euros de provisions sur charges, le bail prévoyant toutefois une remise mensuelle pour plafonner à hauteur de 100 euros la redevance mensuelle, APL déduite, tant que le bénéficiaire relève du dispositif PRIM’OPT’IMM.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 avril 2024, l’établissement Terre d’opale habitat a fait commandement à M. [I] [R] et Mme [P] [J] d’avoir à lui payer dans un délai de deux mois, la somme principale de 1221,79 euros, visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [I] [R] et Mme [J] le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 juin 2024, l’établissement Terre d’opale habitat a assigné M. [I] [R] et Mme [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme de 1493,17 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 14 mai 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 513,64 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des défendeurs du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.

À l’audience du 15 octobre 2024, l’établissement Terre d’opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2024, s’élève désormais à 3 032,80 euros. L’établissement Terre d’opale habitat déclare que les défendeurs n’ont effectué aucun paiement depuis leur entrée dans les lieux. Elle précise également que l’employeur de M. [R] a proposé de régler directement le loyer mais que le locataire a refusé. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

A l’audience, M. [R] explique que Mme [J] est au centre maternel depuis mai 2024 et qu’il n’était pas au courant que sa compagne ne payait pas le loyer. Il déclare être en train de préparer un dossier de surendettement et indique bénéficier d’un accompagnement social.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en vertu des dispositions contractuelles, la convention d’occupation précaire est assujettie à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire stipule qu’elle sera résiliée immédiatement et de plein droit par l’établissement Terre d’opale habitat « en cas de non-paiement de toute créance issue des présentes à leur échéance : de la présente convention est, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement, l’expulsion du bénéficiaire et de quiconque est poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 2 avril 2024, accordant un délai de deux mois à ces derniers pour apurer leur dette, de sorte que qu’ils avaient deux mois pour apurer leur dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 221,79 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

L’établissement Terre d’opale habitat est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement Terre d’opale habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner M. [R] et Mme [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 513,64 euros, du 3 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Considérant qu’aucune clause de solidarité ne porte précisément sur les indemnités, cette condamnation sera conjointe et non solidaire, dès lors que nul ne conteste que Mme [J] a quitté le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement Terre d’opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2024, M. [R] et Mme [J] lui devaient la somme de 3 032,80 euros, échéance d’octobre non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme celles facturées au titre des frais de réponse ressource qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant et les frais de poursuite qui seront compris le cas échéant dans les dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité (article 12) étant insérée au bail, M. [R] et Mme [J] seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [R] et Mme [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 2 741,91 euros à l’établissement Terre d’opale habitat, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 367,96 euros (après déduction des frais non justifiés et des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] et Mme [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de paiement des loyers depuis le début du contrat, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 2023 entre l’établissement Terre d’opale habitat, d’une part, et M. [I] [R] et Mme [P] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4]) est résilié depuis le 3 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [R] et Mme [P] [J], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [R] et Mme [P] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE conjointement M. [I] [R] et Mme [P] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention d’occupation précaire, soit 513,64 euros (cinq cent treize euros et soixante-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès le 3 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’établissement Terre d’opale habitat,

CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [P] [J] à payer à l’établissement Terre d’opale habitat la somme de 2 741,01 euros (deux mille sept cent quarante et un euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif (redevances, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 9 octobre 2024, échéance d’octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 367,96 euros (mille trois cent soixante-sept euros et quatre-vingt-seize centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [I] [R] et Mme [P] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 juin 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge