Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 24/01110 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754PX

N° de Minute : 24/00265

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

[H] [I]

C/

[F] [U]

[D] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [I]

né le 09 Mai 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [U], demeurant [Adresse 5]

comparante

M. [D] [N]

né le 04 Février 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant convention verbale M. [H] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [U] et à M. [D] [N] sur des locaux situés [Adresse 13]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 555,00 euros, outre 40,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés le bailleur a, par acte de commissaire de justice signifié le 12 avril 2024 fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 2083,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 février 2024, outre 134,60 euros de frais et de justifier de la souscription d’une assurance locative en se prévalant des dispositions des articles 1217, 1224 du code civil et des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juillet 2024, M. [H] [I] a fait citer Mme [F] [U] et M. [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité

— de [Localité 11] SUR MER, lui demandant :

De prononcer la résolution du bail litigieux ;

En conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [U] et de M. [D] [N] des lieux loués et de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique ;

De dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Mme [F] [U] et de M. [D] [N] ;

De condamner solidairement Mme [F] [U] et M. [D] [N] au paiement de la somme de 3049,35 euros, à parfaire, avec intérêts judiciaires sur la somme de 2083,39 euros à compter du 12 avril 2024 date du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation ;

De les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigibles ;

De les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 22 juillet 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2024 où elle a été retenue.

M. [H] [I], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative au 9 septembre 2024 à la somme de 4513,98 euros. Il précise que le justificatif de l’assurance locative n’est toujours pas produit et qu’il y aurait eu un versement de 1400,00 euros la veille de l’audience qui n’est pas encore crédité.

Mme [F] [U] et M. [D] [N], comparants en personne, soutiennent avoir effectué un versement de 1400,00 euros, à valoir sur leur dette locative, le 18 septembre 2024 ; ils souhaiteraient pouvoir être aidés dans la gestion de leur budget et sollicitent des délais de paiement en 10 fois.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 25 février 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 22 juillet 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur la demande du prononcer de la résiliation du bail:

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, bien qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé, les locataires se sont acquittés d’un loyer depuis le 24 décembre 2021. Ils résident et se maintiennent dans les lieux depuis cette date ce qui démontre l’existence d’un bail verbal liant les parties.

Le bailleur indique que la dette locative s’élève à la somme de 4513,98 euros, correspondant aux loyers échus au 9 septembre 2024.

La dette en son principe n’est pas contestée par les défendeurs.

Ceci constitue une violation suffisamment grave de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu’il convient de prononcer à compter de la date de la présente décision. Il convient en conséquence d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tout occupant de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit un commandement de payer en date du 12 avril 2024 et un décompte de créance au 9 septembre 2024.

Mme [F] [U] et M. [D] [N] soutiennent, sans cependant en justifier, avoir procéder postérieurement au paiement d’une somme de 1400,00 euros laquelle n’a pu en conséquence être intégrée dans le décompte du bailleur.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats, Mme [F] [U] et M. [D] [N] seront condamnés au paiement de la somme de 4513,98 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 2083,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce il résulte du diagnostic social et financier que les ressources des locataires s’élèvent mensuellement à la somme de 3438,00 euros et qu’ils doivent faire face à des charges durant la même période de 1351,00 euros, loyer compris, leur laissant un reste à vivre mensuel de plus de 2000,00 euros.

Les défendeurs reconnaissent que leur défaillance provient en fait de la difficulté à établir un budget et de s’y tenir.

Le tribunal relève enfin que, sous réserve que le paiement de 1400,00 euros soit justifié, les locataires ont fait un effort significatif pour apurer leur dette locative et s’en sont expliqués en comparaissant à l’audience.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [F] [U] et M. [D] [N] sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils devront apurer celle-ci en 10 mensualités, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Mme [F] [U] et de M. [D] [N], et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par eux en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent la résiliation du bail qui sera censée n’avoir jamais été prononcée si les délais sont respectés et s’il est justifié dans le délais d’un mois de la signification du présent jugement de la souscription d’une assurance locative concernant l’immeuble donné à bail verbal.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, le bail sera résilié et M. [H] [I] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En cas de non-respect des délais de paiement et de justifier d’une assurance locative, Mme [F] [U] et M. [D] [N] devront payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par le locataire dans les lieux desquels il est expulsé.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

sur les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, Mme [F] [U] et M. [D] [N] seront condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2024

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action tendant au prononcé de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [U] et M. [D] [N] à payer à M. [H] [I] la somme de 4513,98 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 2083,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

ACCORDE à Mme [F] [U] et à M. [D] [N] un délai de 10 mois pour s’acquitter de leur dette, en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les mensualités versées par Mme [F] [U] et M. [D] [N] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 10], à la date du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si Mme [F] [U] et M. [D] [N] s’acquittent de leur dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, et qu’ils justifient dans le délais d’un mois de la signification du présent jugement de la souscription d’une assurance locative concernant l’immeuble donné à bail verbal, la résiliation judiciaire sera non avenue ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception et à défaut de justification de la souscription d’une assurance locative dans les délais prononcés :

1- la résiliation judiciaire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [F] [U] et M. [D] [N] d’avoir libéré les lieux loués situé [Adresse 12] à [Adresse 9] [Localité 1], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [F] [U] et M. [D] [N] seront tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges et des indexations qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [U] et M. [D] [N] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2024 ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de M. [H] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,