N° RG 24/00919 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7535V

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/00919 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-7535V

Minute : 25/00221

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Mme [Y] [F]

M. [O] [N]

C/

M. [M] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

M^e Ludovic SARTIAUX

M^e Tony PERARD

M. [C] [Z], expert

le : 15 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT DU 15 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024000908 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

M. [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c621602024001559 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [E]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

substitué par Me [C] REMBOTTE

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 01 Avril 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2016, M. [M] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 25 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 24 août 2016.

Par courrier du 19 juillet 2019, le service d’hygiène et de salubrité de la mairie de [Localité 12] a fait savoir à M. [M] [E] qu’il avait été constaté, au sein du logement :

— « Absence de la plaque de protection concernant l’évacuation des eaux pluviales ;

— Branchements électriques dangereux dans l’entrée, le séjour, la cuisine et les chambres (fils électriques apparents, prise non fixée etc…) ;

— Absence d’entrée d’air dans le séjour ;

— Difficulté à ouvrir la porte fenêtre du séjour ;

— Ventilation mécanique contrôlée non fonctionnelle dans la cuisine et salle de bains ;

— Absence d’information concernant l’entretien obligatoire de la chaudière ;

— Présence d’auréoles sur les murs dans deux chambres ».

Le service a enjoint en conséquence le bailleur d’avoir à justifier des travaux permettant de lever les désordres avant le 15 septembre 2019.

Par courrier recommandé du 3 octobre 2022, M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N] ont sollicité la société [Adresse 14], es qualité de gestionnaire du bien immobilier de M. [M] [E], afin qu’il soit remédié aux désordres concernant la boîte aux lettres du logement et la baie vitrée donnant sur le jardin.

Suivant constat d’accord dressé par conciliateur de justice le 20 décembre 2022, les parties ont décidé de mettre fin à leur différend sous réserve du respect par le bailleur d’un certain nombre d’engagements.

Par courrier recommandé du 18 décembre 2023, Mme [P] [F] épouse [N] a de nouveau sollicité la société SQUARE HABITAT aux fins de relancer M. [M] [E] quant aux travaux à effectuer dans le logement.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N] ont fait assigner M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais afin de voir, au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil :

— Déterminer la nature des travaux à réaliser,

— Ordonner leur réalisation sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois après la signification de la décision à intervenir,

— Suspendre l’obligation du locataire de paiement du loyer jusqu’à cette réalisation,

— Condamner M. [E] au paiement de la somme de 14400 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [E] aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et finalement évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

À l’audience, M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur acte introductif d’instance et de leurs dernières écritures, y ajoutant, sur le fondement des articles 143 et 144 du code de procédure civile, une demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire afin que soit déterminée la nature des travaux à réaliser.

M. [M] [E], représenté par son conseil, reprenant ses dernières écritures, demande, à titre principal, de voir déclarer irrecevables les demandes des époux [N] comme étant imprécises et prescrites. Subsidiairement, il sollicite le rejet de toutes leurs demandes. En tout état de cause, il sollicite la condamnation de M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens. Il demande enfin que soit écartée l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le bailleur tirée de « l’imprécision » de la demande

Aux termes de l’article 56, 2° du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 un exposé des moyens en fait et en droit.

Tout au plus donc, « l’imprécision » soulevée par le défendeur pouvait éventuellement conduire à la nullité de l’assignation mais pas à l’irrecevabilité des demandes.

Partant, et dans la mesure où la fin de non-recevoir tirée de « l’imprécision » de la demande n’est pas prévue par le code de procédure civile, M. [M] [E] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le bailleur tirée de la prescription de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 alinéa premier de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 applicable au présent litige dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, les derniers désordres affectant le logement et dont se prévalent les locataires dans le cadre du présent litige, sont énumérés dans le constat d’accord dressé par conciliateur de justice le 20 décembre 2022.

Par conséquent, en assignant leur bailleur par acte de commissaire de justice délivré le 12 juin 2024, l’action des locataires n’est pas prescrite.

Partant, la fin de non-recevoir soulevée par le bailleur tirée de la prescription de l’action des locataires sera rejetée.

Sur la demande d’expertise formulée par les locataires sur le fondement des articles 143 et 144 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code précise que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, les locataires produisent aux débats un constat dressé par conciliateur de justice le 20 décembre 2022, duquel il ressort :

— « baie vitrée : l’entreprise DVR Fermeture a reçu hier la baie vitrée. RDV de pose est pris pour le 27.12.2022 vers 9h30

— La porte garage ne s’ouvre pas : M. [E] demande à l’entreprise DVR de regarder le 27.12.2022 et de lui rendre compte (devis si nécessaire)

— Porte d’entrée se détériore : M. [E] demande à l’entreprise DVR de regarder le 27.12.2022 et de lui rendre compte (devis si nécessaire)

— Pb de ventilation dans la salle de bain. M. [E] fait à nouveau intervenir son électricien Ste SEGB rdv est pris pour demain 9h

— Les carrelages, extérieur arrière, se décollent. M. [E] prend l’engagement de faire recoller par un carreleur pour le 30.06.2023 au plus tard

— Dans la salle de bain le parquet s’est déclipsé, M. [E] va trouver une entreprise pour voir le problème sur place au plus tard pour fin janvier 2023 »

Si les locataires admettent que le bailleur est intervenu suite à cet accord, ils considèrent néanmoins que des désordres persistent.

Ils produisent au soutien de leurs allégations des courriers et courriels de relance adressés au gestionnaire immobilier du bailleur en décembre 2023 et février 2024 ainsi que des photographies du logement, faisant notamment état d’un problème d’humidité, particulièrement dans la salle de bain et l’entrée de la maison à cause de la porte d’entrée.

Le bailleur, quant à lui, ne produit aucun élément aux débats de nature à démontrer que l’ensemble des points visés dans le constat d’accord susvisé ont été réglés. Aucune facture, aucun élément permet à la juridiction de se convaincre que des entreprises sont intervenues.

Il s’en déduit que malgré les travaux que M. [M] [E] a, de l’aveu même des locataires, réalisés ou fait réaliser, ils n’ont été que partiels de sorte que des désordres persistent.

La juridiction ne disposant pas, en l’état, de suffisamment d’éléments pour rendre une décision éclairée, et compte tenu de la technicité du litige, renforcée par l’ancienneté de celui-ci, et tendant à voir engager la responsabilité du bailleur par M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N], il est nécessaire de faire établir par expertise judiciaire la preuve, notamment, de la cause des désordres.

Il convient par conséquent d’ordonner une expertise judiciaire, étant précisé que M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, seront dispensés de toute consignation au titre de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

Partant, il sera sursis à statuer, tant sur la demande de réalisation de travaux que sur la demande indemnitaire tirée du trouble de jouissance formulées par les locataires, le manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur demeurant suspendu aux éclaircissements à venir de l’expertise.

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes de l’article 6 premier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 20-1 alinéa 3 de la même loi précise que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, quand bien même des désordres persistent, les locataires échouent dans la démonstration que le logement serait indécent ou laisserait apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

Dans ces conditions, et tant que l’expertise judiciaire n’a pas eu lieu, laquelle permettra d’éclairer le tribunal sur les responsabilités encourues, la demande de suspension des loyers formulée par les locataires sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, s’agissant d’une décision ordonnant une expertise avant dire droit, les dépens seront réservés.

Consécutivement, il n’y pas lieu, à ce stade de la procédure, à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par M. [M] [E],

DECLARE en conséquence recevable l’action initiée par M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N],

SURSOIT à statuer quant à la demande tendant à la réalisation des travaux et tendant à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance formulées par M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N],

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder :

Monsieur [C] [Z], Expert judiciaire

Adresse : [Adresse 9]

[Localité 8]

Tél : 09,87,77,25,25

Port. : 06,62,28,84,54

afin de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 4], et en faire la description,

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils et s’attacher les services de tout sachant si nécessaire,

rechercher, en cas de désordres, la ou leurs causes, préciser notamment s’ils résultent de faits volontaires ou d’une cause accidentelle ; préciser si les désordres résultent de la vétusté, d’un défaut d’entretien par les locataires ou le bailleur ou des conditions d’occupation par les locataires, d’une non-conformité aux normes de sécurité, ou s’ils ont été aggravés par l’une de ces causes,

donner son avis sur les préjudices de toute nature, directs et indirects, matériels et immatériels résultant des dommages, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

préciser si l’immeuble présente des dégâts ou dégradations de nature à compromettre sa structure et son usage, si les installations électriques et de sécurité sont conformes et permettent un usage normal,

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis éventuellement fournis par les parties, le coût de ces travaux,

dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

fournir tous autres éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de proximité de Calais dans le délai de 4 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DIT que l’expert devra, dès l’acceptation de sa mission, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal de proximité de Calais pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

DISPENSE M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, de toute consignation au titre de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

DEBOUTE la demande de M. [O] [N] et Mme [P] [F] épouse [N] tendant à suspendre les loyers jusqu’à l’exécution des travaux qui viendraient à être préconisés par l’expert judiciaire ou jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens,

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 378 du code de procédure civile, la présente décision emporte suspension de l’instance ;

DIT que l’instance reprendra son cours à l’initiative de la partie la plus diligente, par simple courrier adressé au greffe après le dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que les parties seront alors reconvoquées par les soins du greffe à la première audience utile,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025, et signé par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge