N° RG 24/01720 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BKH

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

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[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/01720 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BKH

Minute : 25/00140

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

E.P.I.C. TERRE OPALE HABITAT

C/

Mme [J] [D]

M. [R] [C] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [L] [B]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparante

M. [R] [C] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 04 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,01 euros et d’une provision pour charges de 198 euros, outre la location d’un garage situé [Adresse 12], garage [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 25,95 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1491,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] le 14 mai 2024.

Par assignations du 27 novembre 2024, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3424,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 février 2025, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s’élève désormais à 4004,51 euros, soustraction faite des frais de procédure et du versement de 200 euros par les locataires le 3 février 2025. L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1491,83 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] leur permettent d’assumer le paiement d’une somme de 166 euros par mois afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient donc d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] lui devaient la somme de 4004,51 euros, soustraction faite des frais de procédure et du versement de 200 euros par les locataires le 3 février 2025.

Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3424,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 711,13 euros, en ce compris le loyer du garage.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juin 2023 entre l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT, d’une part, et Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] est résilié depuis le 14 juillet 2024,

ORDONNE à Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment le garage situé [Adresse 13],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 711,13 euros (sept cent onze euros et treize centimes) par mois, en ce compris le loyer du garage,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 4004,51 euros (quatre mille quatre euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3424,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 166 euros (cent soixante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [D] et M. [R] [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 mai 2024 et celui des assignations du 27 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge