N° RG 24/01187 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755YQ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 12]

N° RG 24/01187 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755YQ

Minute : 25/48

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

Mme [K] [J]

C/

Mme [P] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [K] [J]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [I]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, Mme [K] [J] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [I] et M. [C] [W] portant sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 600 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10710 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [P] [I] le 18 avril 2024.

Par assignation du 6 août 2024, Mme [K] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,13560 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,600 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 novembre 2024, Mme [K] [J] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 novembre 2024, s’élève désormais à 16080 euros. Mme [K] [J] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Interrogée sur l’absence d’assignation de M. [B], le bailleur a indiqué que ce dernier avait quitté les lieux, et qu’à l’époque les loyers étaient encore réglés.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 19 novembre 2024, Mme [I] a demandé au tribunal de bien vouloir excuser son absence à l’audience, exposant, avec justificatifs joints, que sa fille de 18 ans avait été hospitalisée la veille (18 novembre 2024) entre 3h15 du matin et 15h45 en raison d’une crise tonico clinique et qu’elle était fatiguée. Elle disait vouloir trouver une solution pour régler sa dette et demandait une autre audience pour pouvoir s’expliquer.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, Mme [I] a été mise en mesure de s’expliquer contradictoirement dès lors qu’elle avait connaissance de la date de l’audience. La circonstance que sa fille de 18 ans ait été hospitalisée la veille de l’audience n’est pas une circonstance insurmontable dès lors qu’elle a été hospitalisée quelques heures seulement et était sortie de l’hôpital depuis le 18 novembre 2024 (veille de l’audience). De telles circonstances, bien que désagréables, n’ont pas rendu impossible la présence de Mme [I] à l’audience et ne sauraient donc exiger la réouverture des débats.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [K] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10710 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Si Mme [I] a repris les paiements et verse 100 euros par mois depuis le mois de mai 2024, il ne peut être considéré qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant dès lors que celui-ci est de 615 euros. Ainsi, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [K] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [P] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 630 euros, du 17 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [K] [J] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 19 novembre 2024, Mme [P] [I] lui devait la somme de 16 310 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

Mme [P] [I] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Toutefois, et compte-tenu de l’interdiction faite au juge de statuer ultra petita, c’est-à-dire au-delà des demandes des parties, et du montant de 16 080 euros demandé à l’audience par la demanderesse, Mme [I] sera condamnée à payer la somme de 16 080 à Mme [J], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 560 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [P] [I] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de réouverture des débats formée par Mme [P] [I] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2015 entre Mme [K] [J], d’une part, et Mme [P] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1] est résilié depuis le 17 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [P] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 630 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juin 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [I] à payer à Mme [K] [J] la somme de 16 080 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 560 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [K] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [K] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge