N° RG 24/00766 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QE

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/00766 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QE

Minute : 24/00220

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

Mme [K] [D]

Copie certifiée conforme délivrée

à :Mme [K] [D]

le :15 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à :S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

le :15 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Mme [W]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne PAINSET BEAUVILLAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

substiuté par M^e SARTIAUX

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 01 Avril 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2022, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,75 euros et d’une provision pour charges de 101,01 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1166,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [K] [D] le 21 juillet 2023.

Par assignation du 26 avril 2024, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2306,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, puis finalement évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

À l’audience du 1er avril 2025, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s’élève désormais à 6056,58 euros. La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [K] [D], représentée par son conseil, indique, par décision de la commission de surendettement des particuliers du 13 mars 2025, avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont effacement de sa dette locative à hauteur de 5891,73 euros. Elle sollicite, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.714-1 du code de la consommation, la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1166,80 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2024.

Cependant, selon l’article 24, VIII. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcé au bénéfice de Mme [K] [D] le 13 mars 2025, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant un délai de deux ans à partir du 13 mars 2025.

Par conséquent, si Mme [K] [D] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné ci-dessus, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, l’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants), restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT qu’à la date du 31 mars 2025, Mme [K] [D] lui devait la somme de 6056,58 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, il y a lieu de déduire la somme de 5891,73 euros, dette locative effacée en application du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé au profit de la locataire par la commission de surendettement des particuliers le 13 mars 2025.

Mme [K] [D] sera donc condamnée à payer la somme de 164,85 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 598,60 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2022 entre la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT, d’une part, et Mme [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] est résilié depuis le 21 février 2024,

CONDAMNE Mme [K] [D] à payer à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 164,85 euros (cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

SUSPEND, eu égard au redressement personnel sans liquidation judiciaire prononcé au bénéfice de Mme [K] [D] le 13 mars 2025, les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir du 13 mars 2025, soit jusqu’au 13 mars 2027,

DIT que si Mme [K] [D] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné ci-dessus, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 février 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [K] [D] sera condamnée à verser à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et celui de l’assignation du 26 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge