R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/03966 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75OU7

Le 14 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAMI, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 320 976 871 dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

La société SAS MARTINS, S.A.S.U. immatriculée au RCS D'[Localité 5] sous le n° 799 365 556, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal

M. [L] [H] [T] [U]

né le 17 Avril 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentés tous deux par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Sandrine MILHAUD, avocat au barreau d’AMIENS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 16 septembre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 octobre 2024, la SCI Sami a donné à bail à usage commercial à la SAS Martin’s un bien immobilier sis [Adresse 2], cadastré section AN n°[Cadastre 1] pour exploitation d’un fonds de commerce de dépôt et de location de véhicules automobiles et d’organisation d’événements et d’opérations en lien avec cet objet, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors taxe et charges. M. [L] [U], représentant légal de la SAS Martin’s s’est porté caution personnelle et solidaire du preneur.

Le bail a commencé à courir à compter du 1er janvier 2015.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 novembre 2021, la SCI Sami a fait signifier à la SAS Martin’s un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre d’un solde de loyers et charges impayés de 18 697 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023 et 10 août 2023, la SCI Sami a fait assigner la société SAS Martin’s et M. [L] [U] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de voir constater la résolution du bail en date du 5 décembre 2021 et d’obtenir leurs condamnations solidaires au titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation.

Par jugement en date du 18 mars 2025, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a ordonné la réouverture des débats en invitant la SCI Sami à faire valoir ses observations sur le moyen tiré de la nullité de l’assignation délivrée à la SAS Martin’s prise en la personne de son représentant légal et à verser l’extrait K-bis actualisé de cette société.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025, la SCI Sami demande à la juridiction de :

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 5 décembre 2021,

— condamner solidairement la SASU Martin’s et M. [L] [U] à lui verser la somme de 24 574,68 euros au titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation et autres charges afférentes à l’occupation du local,

— condamner solidairement la SASU Martin’s et M. [L] [U] à lui verser la somme de 9 095,71 euros correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux donnés à bail,

— condamner solidairement la SASU Martin’s et M. [L] [U] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Sami produisant un extrait k-bis de la société Martin’s précise que :

— cette dernière a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 3 octobre 2019 de sorte qu’elle n’est pas privée de personnalité morale et que ses demandes formulées à l’encontre de la société Martin’s sont recevables,

— à la date du 3 octobre 2019 la société Martin’s a cessé toute activité et tout règlement de loyers, que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, les locaux ayant été restitués en janvier 2022 de sorte que demeure du un impayé total de 24 108,60 euros outre frais d’huissier.

A l’appui de ses demandes indemnitaires, elle précise qu’ont été constatées des dégradations locatives lors de l’état de sortie consistant en une dégradation du plancher bois de la mezzanine et du rideau de fer de protection du commerce et que les coûts de remise en état s’élèvent à 9 095,71 euros.

Elle se prévaut de l’engagement de caution solidaire de M. [U] portant sur le paiement des loyers, charges et accessoires outre indemnités et sommes dues en cas de condamnation judiciaire, qu’en sa qualité de dirigeant, la caution était informée des agissements de la société. Elle expose que le cautionnement peut parfaitement être régularisé sous la forme authentique et fait valoir que dans cette hypothèse la mention manuscrite requise aux articles L331-1 et suivants du code de la consommation ne sont pas applicables.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2025, la société SAS Martin’s et M. [L] [U] demandent à la juridiction de :

Vu les articles 1104 et 2292 du code civil,

— les recevoir en leurs conclusions et les déclarer bien fondés,

— prendre acte de ce que la SAS Martin’s se reconnaît redevable d’une somme de 23 892,61 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 janvier 2022, date de la libération des lieux,

— juger que la somme de 2 400 euros versée au titre du dépôt de garantie s’imputera sur le montant de la condamnation à intervenir,

— débouter la société Sami de l’intégralité de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— déclarer l’engagement de caution solidaire de M. [L] [U] nul et non avenu,

— débouter la société Sami de ses demandes à l’encontre de M. [L] [U],

subsidiairement sur ce point,

Vu l’article 2293 du code civil dans sa rédaction applicable au litige,

— débouter la société Sami de ses demandes relatives aux accessoires de la dette, frais et pénalités ainsi que de ses demandes relatives aux pénalités ou intérêts de retard,

En conséquence,

— juger que le dépôt de garantie d’un montant de 2 400 euros devra s’imputer sur cette condamnation,

En conséquence,

— juger que le montant de cette condamnation ne pourra excéder la somme de 19 592,91 euros correspondant au principal de la dette, et après imputation du dépôt de garantie,

— débouter la société Sami de l’intégralité de ses demandes au titre des travaux de remise en état des locaux concédés à bail,

— rejeter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à la charge de la société Sami la charge des dépens.

La SASU Martin’s précise qu’il résulte de son extrait K-bis qu’elle a fait l’objet d’une radiation d’office à compter du 02 octobre 2019, qu’au regard de cette mention et de l’article R 123-136 du code de commerce son représentant légal M. [U] a gardé toute capacité pour la représenter en justice.

Elle se reconnaît redevable de la somme totale de 23 862,61 euros en ce compris l’arriéré de loyers et de charges à la date du commandement de payer.

Ils contestent toute dégradation locative, en soutenant qu’il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les locaux ont été restitués en meilleur état qu’à l’entrée le preneur ayant procédé à ses frais à d’importants aménagements et travaux de remise en état, que d’ailleurs les lieux ont été remis en location dès début juin 2022 démontrant ce faisant que les lieux avaient été valorisés.

Pour contester la validité de son engagement de caution, M. [U] fait valoir que cet acte figurant dans le contrat notarié ne satisfait pas aux conditions de l’article 2292 du code civil, aucun acte autonome n’ayant été établi ni signé et aucune déclaration de situation patrimoniale n’ayant été produite.

Afin de limiter l’étendue de son engagement, M. [U] soutient par ailleurs qu’il n’est pas justifié que la caution ait reçu l’information annuelle prévue à l’article 2293 du code civil à peine de déchéance des accessoires de la dette ni d’ailleurs la dénonciation du commandement, le fait qu’il soit par ailleurs le dirigeant du débiteur étant indifférent.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées. /et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 16 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du même jour et mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de l’assignation

Il résulte des débats et de l’extrait k-bis de la SASU Martin’s que cette dernière, assignée en la personne de son représentant légal, est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 5 octobre 2019 après cessation d’activité et radiation d’office en application de l’article R123-136 du code de commerce de sorte que son président M. [L] [U] en demeure le représentant légal.

Dès lors, l’assignation délivrée à la SASU Martin’s est régulière et les demandes formulées par la SCI Sami sont recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans un bail commercial, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat stipule ( page 14) que :

« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties ( si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Il est constant et non contesté que la SAS Martin’s a été défaillante dans le règlement des loyers et charges dus courant 2021, que par acte d’huissier du 5 novembre 2021 la SCI Sami lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, que la SASU Martin’s n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois et a libéré les lieux.

Il y a en conséquence lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 décembre 2021.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du bail commercial, la SAS Martin’s s’est engagée à régler un loyer de 1 440 euros TTC.

La société Sami se prévaut d’une créance à l’encontre de son locataire de 24 108,60 euros outre 466,08 euros au titre du coût du commandement de sa dénonciation et du procès-verbal d’état des lieux décomposée comme suit :

— loyers de janvier 2021 à décembre 2021: 20 238,08 euros

— clause pénale : 1 869,70 euros

— indemnités d’occupation du 1er janvier 2022 au 4 février 2022 : 1 761,23 euros

— prorata taxe foncière 2022 : 239,59 euros

La SAS Martin’s se reconnaît quant à elle débitrice des sommes suivantes :

— loyer et charges à la date du commandement : 18 697 euros

— clause pénale (10%) : 1 869,70 euros

— loyers et charges décembre 2021 et janvier 2022 (1 541,08 € TTC x 2) : 3 082,16 euros

— prorata taxe foncière janvier 2022 ( base 2021 : 2 565 €) : 213,75 euros

total : 23.862,61 euros

Il résulte de ces éléments que le désaccord des parties porte outre le coût du commandement, de sa dénonciation et du procès-verbal de constat, exclusivement sur le montant de la taxe foncière 2022 comme sur le terme de l’indemnité d’occupation.

La demande formulée au titre du coût du commandement et de sa dénonciation relève des dépens et sera examinée à ce stade.

S’agissant de la taxe foncière, la SCI Sami ne produit aux débats aucun justificatif (notamment aucun avis de taxe) à ce titre. Dès lors, au regard de la reconnaissance de la SASU Martin’s, il convient de fixer la créance de la SCI Sami à la somme de 213,45 euros au titre du prorata de taxe foncière 2022.

S’agissant du terme de l’indemnité d’occupation, il résulte du procès-verbal d’état des lieux du 4 février 2022 que suite au départ de la locataire, un état des lieux contradictoire n’a pas pu être réalisé et qu’en conséquence cette dernière a été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 janvier 2022. L’huissier ne précise pas que les clefs lui ont été remises par la locataire sortant à la date de l’état des lieux. Il se déduit de ces éléments qu’à tout le moins à la date du courrier de convocation adressé par l’huissier, soit du 28 janvier 2022, la SASU Martin’s avait quitté les lieux et restitué les clefs au bailleur. En conséquence, la SCI Sami n’est pas fondée à solliciter une indemnité d’occupation calculée au prorata des jours écoulés sur le mois de février jusqu’à la date du constat des lieux de sortie.

S’agissant de la demande formulée au titre du coût du procès-verbal de constat de sortie, aucun moyen juridique n’est formulé à son appui et la SCI Sami n’allègue pas que la SAS Martin’s se serait opposée à un état des lieux de sortie contradictoire. De surplus, le contrat ne comporte aucune clause imposant le recours à un procès-verbal de constat lors de l’état des lieux de sortie ni ne précise la répartition du coût en cas de recours aux services d’ un commissaire de justice.

En conséquence, et dans la mesure où le commissaire de justice est intervenu à l’initiative de la SCI Sami, cette dernière en supportera seule les coûts. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Au regard de ces éléments, la créance de la SCI Sami au titre de l’arriéré de loyers et charges, de la clause pénale, de la taxe foncière 2022 sera fixée à la somme de 23 862,61 euros

Sur les réparations locatives

Le contrat de bail prévoit que " le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de menus entretiens et de réparations locatives, en ce compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil à l’exception de celles touchant au gros œuvre et à la toiture qui restent à la charge du bailleur (…) pendant tout le cours du bail, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations, d’après l’état des lieux (… à il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur , de manière à ce que les bien loués ne souffrent d’aucun préjudice, les réparations suivantes sans que cette liste soit limitative :

— l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et de fonctionnement et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail et de ses éventuels renouvellements, aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, et plus généralement toutes ouvertures des locaux d’exploitation loués, seront à sa charge exclusive, et il devra les rendre en fin de bail en parfait état d’utilisation…. "

Il incombe à la SCI Sami qui soutient que le local lui aurait été restitué avec des dégradations au niveau du plancher en bois de la mezzanine et du rideau de fer de protection du commerce, de démontrer l’existence des dégradations alléguées.

Toutefois, le procès-verbal de constat du 4 février 2022, valant état des lieux de sortie, ne fait nullement référence à une quelconque dégradation du plancher ni à un dysfonctionnement du volet roulant.

Dès lors, la SCI Sami sera déboutée de ses demandes indemnitaires au titre des dégradations locatives.

Sur le dépôt de garantie

Le contrat précise que le preneur a versé la somme de 2 400 euros à titre de dépôt de garantie. La SASU Martin’s sollicite que le montant du dépôt de garantie s’impute sur le montant des condamnations prononcées à son encontre.

La SCI Sami n’émet aucune contestation à ce titre.

En conséquence, il convient de déduire la somme de 2 400 euros versée à titre de dépôt de garantie du montant des condamnations prononcées.

En conséquence, et après déduction du dépôt de garantie, la SAS Martin’s sera condamnée à verser la somme de 21 462,61 euros à la SCI Sami.

Sur l’engagement de caution de M. [U]

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application de l’article 2292 du même code dans sa version en vigueur, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’acte notarié de bail commercial du 10 octobre 2014 précise que « connaissance prise de tout ce qui précède par la lecture qui leur en a été faite par le notaire soussigné » M. [L] [U] a « déclaré vouloir se constituer » caution solidaire " du preneur envers le bailleur, qui accepte, et s’oblige à ce titre, au paiement du loyer et des charges, frais et taxes, ainsi qu’à l’exécution des conditions du bail.

En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en s’obligeant solidairement avec le preneur, il s’engage à rembourser le bailleur de la totalité de la dette sans pouvoir exiger qu’il poursuivre préalablement le locataire.

Cet engagement vaut pour la durée du bail, qui est d’une durée initiale de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er janvier 2015 pour se terminer le 31 décembre 2023, ainsi que pour sa reconduction tacite ou son renouvellement au maximum pour une durée de 18 ans.

Il porte sur le paiement des loyers, charges accessoires, intérêts, dommages et intérêts, indemnités dues à titre de clause pénale, indemnité d’occupation et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire (dommages-intérêts, frais et dépens, indemnité d’occupation, etc) ainsi que sur la garantie de bonne exécution des différentes clauses et conditions du bail.

(…)

La mise en jeu de la clause résolutoire de plein droit stipulée dans le bail sera signifiée à la caution dans les quinze jours de la signification du commandement de payer adressée au locataire ; à défaut, la caution ne pourra être tenu au paiement des pénalités ou intérêts de retard ".

L’acte authentique fait expressément mention en première page de l’intervention de M. [L] [U] en qualité de caution solidaire. En outre, la signature de ce dernier est apposée à deux reprises aux termes de l’acte, en sa double qualité de représentant de la SAS Martin’s et de caution.

La régularisation d’un second acte reprenant spécialement l’engagement de caution n’était nullement requis.

Par ailleurs, M. [U] qui a régularisé le bail commercial en sa qualité de représentant légal du preneur avait une parfaite connaissance des sommes dues par la SAS Martin’s au titre du bail commercial cautionné. Dès lors, il est mal fondé à soutenir que son engagement de caution était indéterminé.

La demande de nullité de M. [U] de son engagement de caution sera en conséquence rejetée.

Pour autant, faute de dénonciation du commandement à M. [U] dans le délai de quinze jours comme stipulé au contrat, ce dernier ne peut être tenu au règlement de la clause pénale ( soit la somme de 1 869,70 euros).

Ainsi, au regard de cet élément et déduction faite du dépôt de garantie, M. [L] [U] sera tenu solidairement avec la SAS Martin’s au paiement de l’arriéré de loyers et charges,et de la taxe foncière dans la limite de la somme de 20 123,20 euros ( soit 21 992,90 € – 1 869,70 €).

Sur les mesures de fin de jugement.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [U] et la SAS Martin’s, parties perdantes, seront condamnés aux dépens en ce compris le coût du commandement et de sa dénonciation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [L] [U] et la SAS Martin’s seront in solidum condamnés à verser à la SCI Sami une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de nullité de l’engagement de caution de M. [L] [U];

Fixe la créance de la SCI Sami au titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation et autres charges afférentes à l’occupation du local à la somme de 21 462,61 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 2 400 euros ;

Condamne solidairement la SAS Martin’s et M. [L] [U] ès-qualités de caution solidaire à payer à la SCI Sami la somme de 20 123,20 euros ;

Condamne la SAS Martin’s à payer le surplus à la SCI Sami, soit la somme de 1 339,41 euros ;

Rejette la demande de la SCI Sami au titre de dégradations locatives ;

Condamne in solidum la SAS Martin’s et M. [L] [U] à verser la somme de 1 800 euros à la SCI Sami en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SAS Martin’s et M. [L] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de sa dénonciation.

LE GREFFIER LE PRESIDENT