Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01464 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757PL

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Février 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[M] [D] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [D] [W]

née le 03 Juin 1968 à , demeurant [Adresse 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Décembre 2024

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2023, la SA SIA HABITAT a donné à bail à Mme [M], [D] [W] un logement avec garage situé [Adresse 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 450,21 euros pour le logement et de 46,57 euros pour le garage, payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant, outre 25 euros de provision pour charges.

En présence d’échéances de loyers impayées la SA SIA HABITAT a, par acte de commissaire de justice signifié le 3 juillet 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 1581,11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juin 2024, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 4 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2024, SA SIA HABITAT a fait citer Mme [M], [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5]-sur-Mer lui demandant de :

Constater, à défaut prononcer la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers ;

ordonner l’expulsion de Mme [M], [D] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

dire et juger que Mme [M], [D] [W] devra rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;

autoriser la SA SIA HABITAT à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [M], [D] [W] en vertu de l’article R433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [M], [D] [W] au paiement :

* de la somme en principal de 1581,11 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 12 septembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges subissant les augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de la somme de 150,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1153 du code civil ;

* de tous les frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

La SA SIA HABITAT représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 1427,08 euros arrêtée au 27 novembre 2024 et s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Mme [M], [D] [W] régulièrement assignée à personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par courrier postal réceptionné le 12 novembre 2024, lu à l’audience par le juge, Mme [M], [D] [W] a indiqué qu’elle ne pouvait se présenter à défaut de pouvoir disposer d’un moyen de locomotion et s’est reconnue débitrice de la seule somme de 932,84 euros compte tenu de ses versements antérieurs, précisant avoir toujours payé son loyer régulièrement.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 4 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 27 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 3 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 3 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er août 2023, le commandement de payer du 3 juillet 2024, un décompte de créance au 27 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, Mme [M], [D] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 1156,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 novembre 2024, déduction faite des frais de poursuite de 138,81 euros et de 131,94 euros à inclure le cas échéant dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [M], [D] [W], également défaillante lors de la réalisation du diagnostic social et financier, n’a fourni aucun justificatif au tribunal de nature à lui permettre d’apprécier sa situation.

Pour autant il apparaît que la locataire a repris le paiement de son loyer et commencé à apurer de manière significative sa dette locative depuis la délivrance du commandement de payer

Compte tenu de ces éléments et en l’absence d’opposition formelle du bailleur, il y a lieu de considérer que Mme [M], [D] [W] est en situation de régler sa dette locative et qu’elle devra apurer celle-ci en 36 mensualités respectives de 32,12 euros, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de la débitrice, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par Mme [M], [D] [W] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA SIA HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [M], [D] [W] et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, cette dernière devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse n’apporte aucune précision ni aucun justificatif, n’invoque même pas la mauvaise foi de Mme [M], [D] [W], laquelle ne se présume pas, et ne prétend pas davantage avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [M], [D] [W] succombant à l’instance, supportera la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 150,00 euros de la SA SIA HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [M], [D] [W] à payer à la SA SIA HABITAT, la somme de 1156,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

ACCORDE à Mme [M], [D] [W] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 32,12 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par Mme [M], [D] [W] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si Mme [M], [D] [W] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [M], [D] [W] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 7]) deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [M], [D] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

REJETTE la demande de la SA SIA HABITAT en paiement de la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [M], [D] [W] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150 euros de la SA SIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 février 2025.

La greffière, Le juge,