Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00819 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HWS

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[L] [V]

[M] [Y] épouse [V]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[Z] [N] et d'[X] [W], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [J] [U], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [V],

né le 09 juin 1977,

demeurant chez Mme [K] [V], [Adresse 6]

non comparant

Mme [M] [Y] épouse [V],

née le 02 décembre 1972 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00819 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HWS et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2014, l’office public de l’habitat Habitat du Littoral aujourd’hui dénommé la société anonyme Urbavileo a consenti un bail d’habitation à M. [L] [V] et Mme [M] [V] née [Y] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 484,07 euros et d’une provision pour charges de 115,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1425,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [L] [V] et Mme [M] [V] née [Y] le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juin 2025, la société anonyme Urbavileo a assigné M. [L] [V] et Mme [M] [V] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement :

de la somme de 3838,59 euros en principal suivant décompte en date du 1er mai 2025 outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société anonyme Urbavileo maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 5446,62 euros.

La société anonyme Urbavileo déclare qu’il a été versé la somme de 400 euros en septembre alors que le loyer résiduel, lorsque l’APL n’était pas suspendue, s’élevait à la somme de 424,99 euros. Elle précise que les locataires ne sont pas éligibles au Fond de Solidarité pour le Logement (FSL), en raison du montant de la dette.

Mme [M] [V] née [Y] déclare qu’elle souhaite un logement plus petit. Elle indique qu’elle vit avec sa fille majeure qui n’a aucun revenu. Elle précise enfin qu’elle perçoit la somme de 780 euros au titre du RSA.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [L] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois mois de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 juillet 2024 pour un montant de 1425,09 euros, soit un montant supérieur à trois mois de loyer en principal (939,66 euros). Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1425,09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’elle ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, M. [V] a d’ores et déjà quitté le logement, l’assignation ayant délivrée à son encontre à une adresse différente de celle du logement loué. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner le départ et l’expulsion de M. [V], la demande formée de ce chef sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Urbavileo à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, les locataires doivent être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, le commandement de payer du 18 juillet 2024 à M. [V], ainsi que l’assignation du 5 juin 2024, n’ont pas été signifiés à M. [V] à l’adresse du logement loué.

Dès lors, il y a lieu de considérer que M. [V] a quitté le logement avant la résiliation du bail. La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sera donc rejetée à son encontre.

Il convient de condamner Mme [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 726,86 euros, du 19 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er octobre 2025, M. [V] et Mme [V] lui devaient la somme de 5446,62 euros, échéance d’octobre non incluse.

Il convient de noter qu’en raison des règles d’imputations des règlements prévues à l’article 1342-10 du code civil et au vu du décompte locataire, cette dette locative n’est constituée uniquement d’indemnités d’occupation.

La demande en paiement ne pourra donc prospérer à l’encontre de M. [V].

Mme [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 5446,62 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1425,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[V] et Mme [V] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] et Mme [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 13 novembre 2014 entre la société anonyme Urbavileo anciennement dénommée l’office de l’habitat Habitat du Littoral, d’une part, et M. [L] [V] et Mme [M] [V] née [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 19 septembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [V] née [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [M] [V] née [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’expulsion formée à l’encontre de M. [L] [V], celui-ci ayant déjà quitté les lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [V] née [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 726,86 euros (sept cent vingt-six euros et quatre-vingt-six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement formée au titre des indemnités d’occupation à l’encontre de M. [L] [V],

CONDAMNE Mme [M] [V] née [Y] à payer à la société anonyme Urbavileo la somme de 5446,62 euros (cinq mille quatre cent quarante-six euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 1er octobre 2025, échéance d’octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1425,09 euros (mille quatre cent vingt-cinq euros et neuf centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [V] et Mme [M] [V] née [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 juin 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,