Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00019 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CIP

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2025

Société URBAVILEO

C/

[O] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

Jugement rendu le 07 Mai 2025 par Virginie VANDESOMPELE, juge des contentieux de la protection désignée par ordonnance modificative du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer en date du 27 février 2025, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[I] [L], auditrice de justice, et de [C] [K], adjointe administrative stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [M] [Z], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [G]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 06 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00019 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CIP et plaidée à l’audience publique du 06 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1993, la société URBAVILEO a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [G] et M. [N] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1733,15 francs.

M. [N] [F] est décédé le 14 août 1997 et un avenant désignant Mme [O] [G] en qualité de locataire à compter du 1er septembre 1997 a été régularisé le 21 janvier 1998.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 057,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire ainsi que d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [G] le 19 septembre 2024.

Par assignations du 19 décembre 2024, la société URBAVILEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 442,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 mars 2025, la société URBAVILEO sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société URBAVILEO considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société URBAVILEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2057,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2024.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [O] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, soit la somme de 419,55 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société URBAVILEO ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société URBAVILEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, Mme [O] [G] lui devait la somme de 1 678,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [O] [G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 et celui de l’ assignation du 19 décembre 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société URBAVILEO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les conditions de résiliation du contrat conclu le 1er juillet 1993 entre la société URBAVILEO, d’une part, et Mme [O] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies depuis le 19 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [O] [G] à payer à la société URBAVILEO la somme de 1678,79 euros (mille six cent soixante-dix-huit euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025,

AUTORISE Mme [O] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [G] sera condamnée à verser à la société URBAVILEO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 419,55 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Mme [O] [G] à payer à la société URBAVILEO la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024 et celui de l’assignation du 19 décembre 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection