Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00052 -

N° Portalis DBZ3-W-B7H-75WJ5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 AVRIL 2025

[J] [E]

[R] [E]

C/

[F] [M]

[Z] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [J] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Léa MAENHAUT, avocat au barreau de DUNKERQUE

Mme [R] [E], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Léa MAENHAUT, avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEURS

M. [F] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [Z] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 novembre 2019, M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M] ont donné à bail à Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E], un local d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charge de 31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M], ont fait déliver un commandement de payer les loyers et les charges à Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E], avec comme créance principale la somme de 1 305, 92 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2022 et constatant plusieurs désordres, les époux [E] ont mis en demeure leurs bailleurs d’y remédier.

En dépit d’une relance et estimant avoir subi un préjudice, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E] ont fait assigner M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M], devant le tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer en vue d’obtenir réparation.

Par courrier recommandé en date du 21 juillet 2023, les époux [E] ont délivré leur congé aux bailleurs.

L’affaire enregistrée RG n° 24/00708 a été appelée à l’audience du 1er février 2024 et renvoyée à la demande des parties.

En parallèle, M. [F] [M] a déposé une requête en injonction de payer le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, l’ordonnance en injonction de payer du 28 mars 2024 a été signifiée à Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E].

Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E] ont formé opposition à l’ordonnance portant injonction de payer du 28 mars 2024.

L’affaire enregistrée RG n° 24/00052 a été appelée le 21 mars 2024 et renvoyée à l’audience du 30 mai 2024 à laquelle la jonction entre les affaires a été ordonnée et enregistrées sous le numéro RG 24/00052.

L’affaire a de nouveau été renvoyée jusqu’à l’audience du 20 mars 2025 où elle a été retenue et plaidée.

*

A l’audience Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E], représentés par leur conseil, Maître Léa Maënhaut, avocate au barreau de Dunkerque, sollicite du tribunal de:

déclarer les oppositions des époux [L] recevables,condamner solidairement les époux [M] à leur régler la somme de 5 600 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période de juillet 2022 à août 2023,condamner solidairement les époux [M] à leur régler la somme de 500 euros chacun au titre du préjudice moral subi,dire et juger que l’arriéré de loyers et charges dont restent redevables les époux [E] s’élèvent à 825,74 euros après déduction du dépôt de garantie conservé,ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,débouter les époux [M] de l’intégralité du restant de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement les époux [M] à leur régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 du code civil, qu’ils ont vu leur jouissance des lieux loués troublée par différents désordres affectant l’immeuble et que sont apparus de manière récurrente des bouchons sur le réseau d’évacuation des eaux usées lesquels seraient liés à la vétusté du réseau d’assainissement qui présente des affaissements avec contre-pentes. Ces défauts ont gêné l’utilisation quotidienne des installations sanitaires et ont occasionné bons nombres de désagréments. Ils ont été contraints de procéder régulièrement aux curages des regards et des canalisations sans pouvoir y mettre un terme. Ils ajoutent qu’au cours de l’année 2022, sont apparues des infiltrations en plafonds des chambres ayant pour origine la toiture. Ces infiltrations ont occasionné des détériorations des biens meubles et des embellissements qu’ils avaient effectués. Ils ajoutent que ces infiltrations ont amplifié l’état d’humidité général dans lequel se trouve l’immeuble compte tenu de l’absence d’aération, entrainant ainsi chez eux des troubles respiratoires. Ils précisent qu’alertés, les bailleurs n’ont pris que des mesures conservatoires et notamment placée une bâche en partie avant de la toiture alors que ces infiltrations affectaient également les chambres. Ils soutiennent qu’au regard de la carence de leurs bailleurs, ils ont été contraints de quitter les lieux.

S’agissant de leur préjudice moral, ils soutiennent que la situation leur a occasionné de l’anxiété en ce que celle-ci a entrainé une dégradation de l’état de santé de leur fils. Ils ont été contraints à un certain nombre de diligences auprès de leurs bailleurs, dans la recherche d’un nouveau logement et dans l’organisation de leur déménagement.

S’agissant des demandes reconventionnelles, ils ne contestent pas avoir refusé de régler l’augmentation de loyer après révision de janvier 2023, ni même avoir suspendu le règlement de leur part de loyer à compter du mois de mai 2023 mais soutiennent que les montants réclamés sont erronés. En effet, ils précisent que les bailleurs ne justifient pas de l’augmentation de la provision pour charge et qu’ils n’ont pas assuré la régularisation de charges avant d’en réclamer le règlement. Ils précisent que le loyer du mois d’août doit être proratisé et doit être ramené à la somme de 521 euros. Ils n’ont pas déduit l’intégralité de l’APL qui leur a été versé directement par la CAF, aux mois de mai, juin et juillet 2023 et ne mentionnent pas qu’ils n’ont pas restitué le dépôt de garantie.

S’agissant des frais, ils font valoir qu’ils ne justifient pas de leur demande de remboursement de la moitié du constat de commissaire de justice alors même qu’ils ne s’y sont jamais opposés. Sur l’entretien de la chaudière, ils ajoutent qu’ils ont toujours financé celui-ci puisqu’ils le payaient dans les charges. Concernant la purge des canalisations, ils avancent qu’ils sont partis du logement avant le mois d’août 2023 et qu’en outre le nettoyage était nécessaire en raison de la vétusté des canalisations.

Concernant les dégradations locatives, ils affirment que si les époux [M] n’ont reçu aucune indemnisation de la part de leur assurance, ils leur appartenaient d’en faire la déclaration de sinistre. Ils précisent encore que le logement a été rendu dans un bon état selon constat de commissaire de justice. Sur l’état des lieux de sortie, seules quelques griffes de chien sur la porte d’entrée sont mentionnées.

M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M], représentés par leur conseil Maître Elodie Altazin, avocate au barreau de Boulogne-sur-mer, sollicite du tribunal de :

débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E] à leur payer la somme de 1 695,90 euros majorée du taux d’intérêt légal à compter du 23 juin 2023, au titre des loyers et charges impayés,condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E] à leur payer la somme de 162,25 euros en remboursement de la facture d’intervention sur les canalisations du 23 août 2023,condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E] à leur payer la somme de 2 100 euros au titre des dégradations locatives,dire que sur cette somme, il sera opéré une compensation avec le dépôt de garantie du et que c’est la somme de 1 400 euros qui sera leur due par Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E],condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E] à leur reverser la somme reçue de leur assureur en indemnisation des désordres affectants le sol du premier étage suite aux dégâts des eaux en toiture,condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E] à leur payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Mme [R] [X] épouse [E] et M. [J] [E] à leur payer la somme de 364,01 euros au titre des frais de commissaire de justice.A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que les demandeurs n’apportent pas la preuve de l’origine des désordres, étant précisé que les constats de commissaires de justice sont discordants et reprennent les propos tenus par la partie demanderesse. Ils justifient être intervenus à plusieurs reprises et avoir satisfait à leurs obligations de bailleurs. S’agissant des infiltrations en toiture, ils justifient être intervenus par l’intermédiaire de professionnels en urgence pour la mise en place de mesures conservatoires avant que les travaux ne soient réalisés. Ils font valoir que les délais d’interventions des sociétés ne leur sont pas opposables et constituent pour eux un cas de force majeur. Ils soutiennent que s’agissant des désordres occasionnés aux biens meubles, il appartenait aux demandeurs de faire une déclaration de sinistre auprès de leur assureur habitation afin d’être indemnisés. S’agissant des difficultés d’écoulement des eaux usées, ils précisent encore qu’il appartenait aux locataires d’en assurer l’entretien conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987 et justifie avoir fait intervenir la société Boulard vidanges le 25 août 2022. S’agissant des constatations de cette société, ils font valoir qu’aucun rapport d’expertise n’est produit.

Concernant le préjudice moral, ils font valoir que celui-ci n’est aucunement justifié.

S’agissant des loyers et charges récupérables, ils font valoir que par courrier du 8 mai 2023, les locataires ont refusé tout paiement. Ils affirment également avoir conservé le dépôt de garantie et sollicitent une compensation avec les sommes dues par les locataires.

Ils font également valoir qu’ils se sont acquittés de factures qui auraient dues être supportées par les locataires, étant précisé que les constats devaient être supportés par les bailleurs et les locataires chacun par moitié comme prévu dans le bail.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, ils rappellent conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987 qu’il s’agit d’une charge qui incombe aux locataires et ajoutent que l’attestation de la société Boulard Vidanges est insuffisante pour établir l’origine des désordres.

Concernant les désordres locatifs, à l’appui des constats de commissaires de justice produits, ils affirment que le logement a été rendu non nettoyé, peu entretenu et endommagé par les chiens des locataires et qu’ils ont réparé à leurs frais ces désordres sans en justifier. Concernant les dégâts du sol du premier étage, ils indiquent que le sinistre aurait dû être déclaré par les locataires dans un délai de 5 jours ouvrés en tant qu’occupant des lieux et qu’ils ont dû procéder à des travaux d’embellissement.

**

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

L’article 1416 du code procédure civile prévoit que l’opposition à l’injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’opposition du 18 avril 2024 a été formée dans le mois suivant la signification à domicile de l’ordonnance d’injonction de payer du 8 avril 2024.

Cette opposition étant recevable, l’ordonnance est mise à néant. Il convient de statuer à nouveau sur la demande en paiement.

Sur la demande en paiement des loyers au titre de l’arriéré

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En l’espèce, Madame [R] [E], née [X] et M. [J] [E] ne contestent pas être redevables d’un arriéré locatif.

Les époux [M] sollicitent la somme totale de 5 657,52 euros au titre de leurs loyers et charges sur la période du mois de janvier 2023 au mois d’aout 2023.

En revanche alors que leurs bailleurs leur demandent de payer la somme 1 695,90 euros, ils en contestent le montant.

En effet, les époux [M] sollicitent le paiement de l’indexation du loyer entre le mois de décembre 2022 et le mois de mai 2023, soit la somme de 4 x 33,82 pour les mois de janvier, février, mars et avril 2023, soit 135,28 euros.

Ils sollicitent également le paiement du loyer pour les mois de mai, juin, juillet 2023, soit la somme de 3 x 733,82 euros et consentent à la proratisation du loyer pour le mois d’août 2023 à hauteur de 521 euros.

Par ailleurs, s’agissant de l’APL perçue entre le mois de janvier et avril 2023, soit la somme de 4 x 377 euros et entre de mai et d’aout 2023, soit la somme de 3 x 444 euros, les époux [M] ont reçu la somme totale de 2 840 euros.

Aussi, concernant ces éléments, il convient de préciser que les locataires ont verser un loyer partiel de 354 euros entre le mois de janvier et le mois d’avril 2023, soit la somme de 354 euros x 4, soit 1 416 euros.

Par ailleurs, s’agissant des frais d’entretien de la chaudière et de la taxe des ordures ménagères, les époux [M] ne justifient pas de leurs augmentations. En effet, s’ils produisent un extrait de la taxe foncière, celui-ci est incomplet et ne permet en aucun cas de justifier des augmentations sollicitées auprès des locataires. A ce titre, il convient de retenir que les charges de 32 euros (15 et 17 euros) par mois s’appliquent, soit jusqu’au 22 aout 2023, une somme de 246,7 euros.

Ainsi, de ces éléments il résulte que les époux [E] sont redevables de la somme de 1 648,23 euros en ce qui concerne les loyers et les charges.

Sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties (cf infra), les époux [E] seront solidairement condamnés à payer aux époux [M] la somme de 1 648,23 euros au titre des loyers impayés et ce, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantieAux termes de l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la conclusion du bail, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que les bailleurs ne contestent pas avoir conservés le dépôt de garantie après le départ des locataires.

La majoration n’étant pas sollicitée, elle ne sera pas ordonnée.

Sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties (cf infra), les époux [M] seront condamnés solidairement à payer aux époux [E] la somme de 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et ce, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêtsSur le préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

L’article 1218 du code civil prévoit qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent de bouchons récurrents sur le réseau d’évacuation des eaux usées, d’infiltrations en plafonds des chambres et de problèmes d’humidité.

A ce titre et à l’appui de leur demande, les époux [E] produisent :

Des photographies des infiltrations, des moisissures et d’un lavabo dans lequel se trouve de l’eau stagnante ainsi que d’un regard engorgé d’eau ; (non datées)Une attestation de la société Boulard vidanges du 30 août 2022 précisant qu’elle a réalisé en juillet 2022 le nettoyage et le débouchage des canalisations et, par le passage d’une caméra, constaté que la canalisation reliant la maison au réseau public présentait plusieurs « flash » (affaissements qui engendrent des contre-pentes et favorisent la formation de bouchons à répétition.Une facture du 27 juillet 2022 de la société Boulard vidanges d’un montant de 288,75 euros TTC relative au passage caméra et au nettoyage au furet des canalisations ; Une facture de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 22 décembre 2022 relative à l’intervention pour la toiture et notamment la pose d’une bâche au niveau de la façade avant, la pose de lattes et d’écrans Hpv pour un montant de 797,39 euros ;Un relevé d’observations Logement de la DDTM relatif à la visite du logement du 13 mars 2023 permettant de relever des désordres extérieurs au niveau de la toiture avec un trou cache moineau arrière et une fuite au niveau de la toiture, des désordres intérieurs au niveau des murs avec une mauvaise étanchéité à l’air ou à l’eau (infiltration importante), une absence de respect des normes et/ou volumes de sécurité s’agissant des installations électriques, une mauvaise évacuation des eaux usées avec obstruction ou refoulement fréquent et récurrent ; la présence d’humidité isolée avec infiltrations par les murs, menuiseries, une absence de ventilation ; des marches dégradées au niveau de l’escalier et des balustres non-conformes ;

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2023 duquel il ressort :qu’est présente sur la toiture, côté façade, une bâche ;dans la chambre arrière, une lame enlevée du plafond, des traces de décoloration au niveau du sol ;la présence d’un matelas en 140 cm ayant pris l’eau ;des traces de coulures au niveau du châssis de fenêtre à deux ouvrants ;dans la seconde chambre, des lames qui se décollent du plafond, un plancher décoloré, des traces de coulures au niveau de la fenêtre ;dans la troisième chambre, des traces de coulures au niveau de la fenêtre ;dans la quatrième chambre, des traces de coulures au niveau de la fenêtre ;à l’extérieur, le regard d’évacuation des eaux usées est inondé, un second regard dans la zone pelouse est également rempli d’eau ;au rez-de-chaussée, au niveau des fenêtres, le mastic se décolle ;dans la chambre du rez-de chaussée, de l’humidité au niveau de la cloison est constatée ;s’agissant du meuble sous vasque, il est constaté des auréoles d’infiltration et l’eau de levier ne s’évacue pas correctement ;En ce qui concerne la partie défenderesse, elle verse aux débats :

une facture de la société La pose menuiserie du 16 mars 2020 d’un montant de 44 euros permettant d’identifier que la société est intervenue sur un volet afin de le régler ; une facture de l’entreprise Guilbert [N] réglée le 2 septembre 2021 concernant une intervention pour la rénovation d’un trottoir d’un montant de 7 934,96 euros,une facture de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 19 octobre 2021 d’un montant de 115,50 euros concernant le nettoyage de la gouttière et la pose d’un joint de silicone ;deux factures de l’entrepreneur [I] [P] du 11 février 2022 et du 07 juillet 2022 respectivement relatives au remplacement du chauffe-eau et au remplacement du robinet d’évier ; une facture de l’entrepreneur [I] [P] du 28 décembre 2022 d’un montant de 100 euros pour l’entretien de la chaudière ;une facture de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 4 avril 2022 pour la remise en place de tuiles d’un montant de 55 euros ;une facture de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 8 septembre 2022 concernant la recherche de fuites avec enlèvement de mousse et pose d’une rustine au niveau de l’écran de sous toiture ;une facture de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 22 décembre 2022 pour la pose d’une bâche avec écrans Pvh ET DE [Localité 7].Une facture de la société Boulard vidanges du 24 aout 2023 relative au curage et au nettoyage au furet des canalisations d’un montant de 162,25 euros ;Un procès-verbal de commissaire de justice du 22 décembre 2022 constatant : des tuiles déposées et une bâche sur la toiture ;au niveau des vitrages, dans le séjour, ces derniers sont intacts ; sur la partie inférieure gauche du châssis vitré, un léger passage d’air est constaté ;dans la chambre en contrebas, il est noté la présence de traces d’humidité résiduelle affectant l’enduit et la plinthe ;dans la salle à manger, sous l’ouvrant de droite, un léger effet de creusement au niveau du bandeau d’habillage inférieur, avec un léger passage d’air est relevé,sur la porte d’entrée, côté intérieur et extérieur, il est noté que des griffes affectent la lasure en partie basse et un léger passage d’air ;le bâti côté ouvrant présente également quelques traces et griffes ;dans la cuisine, un enduit a été posé par les locataires autour de la hotte sans autorisation ;au niveau du couloir donnant sur le jardin, le bois de la porte est fortement altéré, une lame en bois a été apposée côté extérieur en renfort ;au niveau de la première chambre, des traces et coulées laissant présumer une humidité résiduelle en partie inférieure de la fenêtre est relevée ; dans la seconde chambre, le lambris est marqué par endroits, une trace de coulée en verticalité est constatée, certaines lames du lambris sont déchaussées ;la chambre de droite présente des traces de coulée sous la menuiserie châssis bois, une sangle de volet roulant est fragilisée

Concernant les infiltrations en toiture

En ce qui concernant les infiltrations en toiture, les époux [E] justifient avoir mis en demeure leurs bailleurs d’intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2022.

S’agissant des éléments qu’ils produisent, il convient de constater que les différentes photographies versées aux débats ne sont pas datées et ainsi ne permettent pas de savoir si les bailleurs sont intervenus dans un délai raisonnable.

Néanmoins, au regard de la facture de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 22 décembre 2022, il ressort que les bailleurs ont, compte tenu de la mise en demeure du 13 décembre 2022, rapidement fait intervenir des professionnels pour réduire les désordres.

A cet égard, une bâche a été posée sur la toiture, sans toutefois régler définitivement le problème puisque la DDTM est venue constater le 13 mars 2023 que cette bâche était toujours en place. Le même constat est fait par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juillet 2023.

S’agissant des bailleurs, ils se défendent de s’être abstenus de toute intervention et justifient de leurs actions par des factures de la Sarl Dubas Delpierre couverture du 4 avril 2022 pour la remise en place de tuiles, du 8 septembre 2022 concernant la recherche de fuites avec enlèvement de mousse et pose d’une rustine au niveau de l’écran de sous toiture et du 19 octobre 2021 concernant le nettoyage de la gouttière et la pose d’un joint de silicone.

A cet égard, il convient de préciser que l’intervention du 19 octobre 2021, bien qu’étant utile pour éviter les infiltrations et justifie de la préoccupation des bailleurs pour l’entretien de leur bien, n’est pas en lien direct avec le problème de fuite sur la toiture.

S’agissant des autres interventions sur la toiture, les époux [M] justifient avoir sollicité l’intervention de société dès le mois d’avril pour la remise en place de tuiles et dès le mois de septembre 2022 en vue de rechercher la présence de fuite sur la toiture.

Ainsi, si les époux [E] indiquent avoir alerté rapidement les bailleurs de désordres, il ressort des éléments versés à la procédure que seule la mise en demeure du 13 décembre 2022 est versée aux débats et qu’à ce titre, il ne peut être contesté que les époux [M] sont intervenus rapidement pour faire stopper les désordres.

Aussi, par lettre recommandée en date du 12 janvier 2023, les époux [E] ont alerté leurs bailleurs de ce que les désordres se poursuivaient en dépit des mesures conservatoires.

Face à la poursuite des désordres constatée par la DDTM et par procès-verbal de commissaire de justice du 19 juillet 2023 et bien que les époux [M] font valoir un cas de force majeure en ce que les délais d’interventions des sociétés échappent à leur contrôle, il convient de relever qu’ils ne produisent aucun élément, aucun devis, aucun bon de commande permettant de confirmer qu’ils ont mandaté une société aux fins de résoudre définitivement le problème de fuite.

En conséquence de ces éléments, les époux [M] sont responsables d’un préjudice de jouissance subi par les époux [E].

Concernant les difficultés d’écoulement des eaux usées,

Il convient de rappeler que les photographies du lavabo dans lequel se trouve de l’eau stagnante ainsi que d’un regard engorgé d’eau ne sont pas datées et ne permettent de situer dans le temps les dommages.

S’agissant des époux [M], ils font valoir que l’origine des dégâts n’est pas démontrée par les demandeurs et que les constats de commissaire de justice produits sont discordants.

A cet égard, il convient de préciser que le constat de commissaire de justice du 22 décembre 2022 ne fait pas mention du désordre relatif à l’écoulement des eaux usées et qu’en conséquent il ne peut être considéré comme discordant avec celui du 19 juillet 2023.

S’agissant de l’origine du désordre, si les époux [E] produisent une attestation de la société Boulard vidanges du 30 août 2022 précisant qu’elle a réalisé en juillet 2022 le nettoyage, le débouchage des canalisations et, par le passage d’une caméra, constaté que la canalisation reliant la maison au réseau public présentait plusieurs « flash » (affaissements qui engendrent des contre-pentes et favorisent la formation de bouchons à répétition), aucun autre élément versé aux débats corrobore ce constat amiable et non contradictoire.

Il en ressort que ce seul élément de preuve est insuffisant pour démontrer que les bouchons présents dans les canalisations sont liés à la vétusté du réseau d’assainissement.

En conséquence, si les époux [E] ont procédé régulièrement aux curages des regards et des canalisations, ils seront pour autant déboutés de leur demande sur ce point, faute d’établir que l’entretien ou le remplacement des canalisations s’imposent aux bailleurs.

Sur la réparation du préjudice de jouissance

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la fuite présente sur la toiture a induit des infiltrations au niveau des plafonds dans les chambres lesquelles ont conduit à certaines détériorations des biens meubles et ont entrainé des problèmes d’humidité.

A ce titre, les époux [E] produisent de nombreuses pièces susmentionnées qui permettent d’établir la réalité des dommages et sollicitent la somme de 5 600 euros pour la période de juillet 2022 à août 2023, soit une somme de 466,67 euros par mois sur un loyer total de 733,82 euros (63,6 % du loyer)

S’agissant de la durée du préjudice de jouissance relative à la fuite sur la toiture, les époux [E] n’ont justifié que d’une première mise en demeure en date du 13 décembre 2022, ainsi il n’apparaît pas justifié de prendre en compte la période allant du mois de juillet jusqu’au 13 décembre 2022.

Par ailleurs, des différents éléments versés aux débats, il ressort que le préjudice de jouissance repose notamment sur la présence d’humidité dans les quatre chambres au niveau des plafonds et des fenêtres, de passages d’air ou d’eau au niveau des vitrages dans le salon et de certains murs, et également d’un dégât des eaux consécutifs à une fuite au niveau de la toiture et affectant comme indiqué ci-dessus un matelas en 140 cm.

Aussi, au regard des dommages constatés dans les différents constats et de leur départ le 22 août 2023, il convient de ramener le montant du préjudice à de plus justes proportions.

Ainsi, leur préjudice étant établi du 13 décembre 2022 au 22 août 2023, compte tenu d’une réduction mensuel du loyer à hauteur de 30 %., il convient de leur accorder la somme de 1 027,34 euros.

En conséquence, les époux [M] seront condamnés solidairement à verser aux époux [E], la somme de 1 027,34 euros au titre du préjudice de jouissance et ce, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision et sous réserve de la compensation entre les créances de chaque partie.

Sur la demande au titre du préjudice moral et sa réparation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [E] produisent un certificat médical relatif à la dégradation de l’état de santé de leur fils en date du 17 juillet 2023 et duquel il ressort que les problèmes respiratoires sont possiblement consécutifs à l’état d’humidité de la maison.

L’absence de certitude quant au lien de causalité entre le fait et l’état de santé de leur enfant n’étant pas établi et leur état d’anxiété n’étant pas démontré, cette circonstance ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du préjudice moral.

En outre, s’agissant des démarches, qu’ils ont été contraints d’effectuer, à savoir : la recherche d’un nouveau logement, l’organisation d’un déménagement et les diligences effectuées auprès des bailleurs, les époux [L] ne justifient que de deux courriers recommandés envoyés aux bailleurs, de la visite de la DDTM et du procès-verbal de constat d’huissier du 19 juillet 2023.

Ainsi, au regard des nombreux éléments produits, il convient de souligner que les époux [E] établissent un lien de causalité entre leur préjudice moral et les faits mais que le montant des dommages et intérêts doit être diminué conformément aux éléments développés.

En conséquence, les époux [M] seront condamnés solidairement à verser aux époux [E], la somme de 50 euros au titre du préjudice moral et ce, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision et sous réserve de la compensation entre les créances de chaque partie.

Sur les demandes relatives aux frais engagés par les époux LepaitreSur les frais liés à l’entretien de la chaudière

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit selon l’article 1 que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

S’agissant de l’annexe de ce décret il est prévu que sont des réparations locatives : d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.

En l’espèce, les époux [E] justifient s’être acquittés de l’entretien de la chaudière jusqu’au mois de mai 2023, étant précisé que les frais étaient compris dans leur charges.

Il sera rappelé que les époux [M] ne justifient pas de l’augmentation des charges et que s’agissant des charges pour la période du mois de mai jusqu’au mois d’août, proratisation du mois d’août prise en compte, ils ont déjà été condamnés à les payer au titre des loyers et charges dus.

Par conséquent, il ne sera ajouté à la condamnation précédente au titre des loyers et des charges.

Sur la purge des canalisations

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient en premier lieu à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit selon l’article 1 que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

S’agissant de l’annexe de ce décret il est prévu que sont des réparations locatives : a) Canalisations d’eau : Dégorgement.

En l’espèce, ainsi que l’ont soulevé les défendeurs, il n’est pas établi avec certitude que les bouchons dans le réseau de canalisation sont liés à la vétusté de ces derniers.

Aussi, il ne s’en déduit pas plus que la purge des canalisations doit être imputée aux locataires, étant précisé que ces derniers se sont acquittés des factures durant le temps de leur occupation du logement et notamment le 27 juillet 2022 de la société Boulard vidanges d’un montant de 288,75 euros TTC relative au passage caméra et au nettoyage au furet des canalisation.

Au surplus, s’agissant de la facture du mois d’aout 2023 concernant la purge des canalisations, ainsi que l’ont souligné les époux [E] leur départ était déjà effectif.

Par conséquent, les époux [M] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les frais de commissaire de justice

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les époux [M] ont fait procéder à un état des lieux de sortie par procès-verbal de commissaire de justice le 23 août 2023.

A ce titre, ils sollicitent la somme de 364,01 euros.

Cependant, ainsi que le relève les locataires, ils ne justifient pas de leur opposition à établir un état des lieux de sortie amiable.

Par conséquent, les époux [M] seront déboutés de cette demande.

Sur la demande relative aux désordres locatifsAux termes de l’article 1728 du code civil le preneur est notamment tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1732 du même code précise que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient en premier lieu à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

En l’espèce, les dégradations locatives doivent être évalués en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. A ce titre, l’absence d’état des lieux d’entrée fait présumer que le logement a été remis aux locataires dans un bon état.

A l’appui de leurs demandes, les époux [M] produisent aux débats :

Un procès-verbal de commissaire de justice du 22 décembre 2022 constatant : sur la porte d’entrée, côté intérieur et extérieur, il est noté que des griffes affectent la lasure en partie basse et un léger passage d’air ;le bâti côté ouvrant présente également quelques traces et griffes ;dans la cuisine, un enduit a été posé par les locataires autour de la hotte sans autorisation ;au niveau du couloir donnant sur le jardin, la bois de la porte est fortement altéré, une lame en bois a été apposée côté extérieur en renfort ;un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 23 aout 2023 duquel il ressort : des griffures de chiens au niveau de la porte d’entrée ;des salissures sur la peinture du mur situé dans le couloir de dégagement ;un bon état de propreté du salon et du séjour ;le manque d’une clef sur l’une des portes de l’armoire dans le bureau ;s’agissant de la cuisine, les lieux sont rendus en mauvais état de propreté ;la porte donnant accès au jardin comporte des traces de griffes de chiens ;à l’étage, le sol en parquet comporte des taches blanchâtres ;le garage n’a pas été nettoyé.

Au regard des éléments ci-dessus, il convient de retenir que certaines dégradations sont à relever sur la porte d’entrée et du jardin lesquelles comportent des traces de griffes de chien. S’agissant de la cuisine, des murs du couloir de dégagement et du garage, un nettoyage est nécessaire. S’agissant du sol en parquet à l’étage, des taches blanches sont à nettoyer. La perte d’une clef de l’armoire devra être indemnisée.

Il en résulte un manquement contractuel de la part des locataires en ce qu’ils n’ont pas restituer les locaux en bon état.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’indemnisation des réparations locatives n’est pas automatique et nécessite la preuve d’un préjudice réel, au-delà de la simple constatation de dégradations.

Aussi, si le préjudice peut inclure le coût de la remise en état des locaux, même si les travaux n’ont pas été effectués par les propriétaires ou les dépenses n’ont pas été engagées, il convient de produire des éléments financiers afin d’évaluer ce préjudice tel que des devis.

Sur ce point, force est de constater que les époux [M] qui ont réalisé les travaux eux-mêmes ne produisent aucun élément financier.

En conséquence, le montant du préjudice ne pouvant être évalué forfaitairement, les époux [M] seront déboutés de leur demande formée au titre des dégradations locatives.

Sur le reversement de l’indemnisation de l’assuranceL’article L 113-2 du code des assurances prévoit que l’assuré est obligé 4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

En l’espèce, il résulte des éléments du débat que le dégât des eaux est lié à la fuite de la toiture.

Néanmoins, conformément aux dispositions de l’article L113-2 du code des assurances, il revenait aux locataires de déclarer ce sinistre.

Aussi, s’agissant de l’indemnisation qu’aurait reçu les locataires de la part de leur assurance, aucun élément aux débats ne permet de confirmer qu’ils l’ont bien reçu.

S’agissant des dégradations occasionnées sur le sol du premier étage, ces derniers ont été pris en compte dans la demande relative aux dégradations locatives.

En conséquence, les époux [M] seront déboutés de cette demande de se voir reverser une quelconque indemnité dont la preuve du versement n’est d’ailleurs pas rapportée.

Sur les demandes de compensationL’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il ressort des éléments suivants que les époux [M] ont été condamnés solidairement à payer :

la somme de 1 027,34 euros au titre du préjudice de jouissance,la somme de 50 euros au titre du préjudice moral,la somme de 700 euros en restitution du dépôt de garantie,

En revanche, s’agissant de la partie défenderesse, celle-ci est condamnée à payer :

La somme de 1 648,23 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges ;Ainsi, il en ressort après compensation des créances réciproques que les époux [M] seront condamnés solidairement à payer la somme de 129,11 euros aux époux [E] avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de renvoyer les parties à supporter leurs propres frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

****

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement, après compensation des créances, M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M] à payer à Mme [R] [X], épouse [E], et M. [J] [E] la somme de 129,11 euros (cent vingt-neuf euros et onze centimes) avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Renvoie les parties à supporter chacune leurs frais non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [F] [M] et Mme [Z] [B], épouse [M] à payer aux dépens de l’instance,

Débouter les parties de leurs autres demandes,

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,