TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02881 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JQ5R

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 mars 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [M]

née le 26 Mars 1974 à [Localité 3] (ITALIE)

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier lors des débats et de Clarisse GOEPFERT, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 06 février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 8 janvier 2024 la SCI [Localité 2] a donné à bail à Madame [V] [M] un logement sis [Adresse 6] à 68 300 Saint-Louis en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initialement fixé 1 290 €, provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

La SCI [Localité 2] a fait délivrer le 27 janvier 2025 à Madame [V] [M] un commandement de payer pour la somme en principal de 2 580 euros.

La SCI [Localité 2] a fait délivrer le 26 juin 2025 à Madame [V] [M] un commandement de payer pour la somme en principal de 4 380,72 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2025, la SCI [Localité 2] a fait citer, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer la SCI [Localité 2] recevable et bien fondée en sa demande ;

— constater que la clause résolutoire contractuellement prévue dans le bail du 8 janvier 2024 faisant la loi des parties a été visée au travers du commandement régularisé par exploit d’huissier en date du 26 juin 2025 et demeuré infructueux ;

En conséquence,

— constater que Madame [V] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 août 2025,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique,

— dire que l’huissier de justice devra procéder à un inventaire ;

— dire que la SCI [Localité 2] sera autorisée à faire entreposer le mobilier au frais du locataire et qu’il pourra être procéder à sa vente aux enchères publiques ;

— condamner Madame [V] [M], à titre de provision, à payer la somme de 5 158,98 euros au titre de l’arriéré de loyer existant au jour de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2025 ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [M] à la somme de 1373,13 euros à compter du 26 août 2025, date de la résiliation du bail ;

— condamner Madame [V] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner Madame [V] [M] à payer à la SCI [Localité 2] la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [V] [M] aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux des commandements de payer du 27 janvier 2025 et 26 juin 2025 visant la clause résolutoire et l’assignation.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2026 mais a été renvoyée pour permettre à la défenderesse d’être accompagnée d’un interprète le 6 février 2026.

A cette date, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a fait reprendre les termes de l’assignation exposant que la dette continue de croître , s’opposant à la demande de délai.

Madame [V] [M] a comparu. Elle explique avoir repris le paiement des loyers, et que la situation va s’améliorer en raison de la venue de sa fille qui travaille et va contribuer au paiement du loyer.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 27 juin 2025.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 8 janvier 2024 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 26 juin 2025 à Madame [V] [M] pour paiement d’une somme principale de 4 380,72 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte du 14 octobre 2025 produit que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 août 2026.

Selon le dernier décompte versé contradictoirement aux débats et non contesté, arrêté au 23 janvier 2026, la somme en débit s’élève à 9 554,64 euros. Doivent être déduis des frais de commandement de payer relevant des dépens de l’instance pour un montant total de 321,68 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [M] à payer à la SCI [Localité 2] une provision de 9 232,96 euros, au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, arrêtés à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience telle que modifiée par l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la communication de nombreuses pièces justifiant de sa situation personnelle et des engagements de Madame [V] [M] à l’audience, il convient de l’autoriser à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il se déduit de la volonté exprimée par Madame [V] [M] de demeurer dans les lieux loués pendant un an, qu’elle entend solliciter du juge la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de ladite clause seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, tant que Madame [V] [M] respectera les modalités de remboursement de la dette ainsi fixées en plus du paiement des loyers et des charges courants.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut, de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 août 2026.

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la SCI [Localité 2] , à compter de cette date, Madame [V] [M] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux.

Elle sera donc condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la partie demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il convient ainsi de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

A compter de la résiliation du bail, la SCI [Localité 2] est ainsi en principe en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Rien ne s’oppose ainsi à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation comprise.

Compte tenu de ce que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 27 août 2026 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois de janvier 2026, Madame [V] [M] sera condamnée au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du mois de février 2026 et ce, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens de la présente procédure, y compris les frais d’assignation et du commandement de payer du 26 juin 2025 uniquement, la délivrance de deux commandements de payer au cas d’espèce n’étant pas nécessaire.

Compte tenu des délais de paiement ainsi octroyés, et compte tenu des circonstances de la cause, il y a lieu de débouter la SCI [Localité 2] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la SCI [Localité 2] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties le 8 janvier 2024 ont été acquis le 27 août 2026 ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

CONDAMNONS Madame [V] [M] à payer à la SCI [Localité 2] une provision d’un montant de 9 232,96 euros, au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, arrêtés à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal calculés à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [V] [M] à s’acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 260 euros chacune, et une 36ème comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours ;

DISONS que ces modalités de paiement sont ordonnées sauf meilleur accord convenu entre les parties ;

DISONS que ces mensualités seront payables tous les 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DISONS que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 27 août 2026;

DISONS que Madame [V] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Madame [V] [M] d’avoir libéré le [Adresse 6] à [Localité 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [V] [M] à une somme équivalente au montant du loyer, soit la somme de 1 373,13 euros et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation comprise;

CONDAMNONS Madame [V] [M] à payer à la SCI [Localité 2] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois de février 2026 et ce, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne ;

CONDAMNONS Madame [V] [M] aux dépens y compris le coût de l’assignation et du commandement de payer du 26 juin 2025;

DEBOUTONS la SCI [Localité 2] de sa demande en paiement du commandement de payer du 27 janvier 2025 ;

DEBOUTONS la SCI [Localité 2] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SCI [Localité 2] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,