JUGEMENT DU : 8 novembre 2024

MINUTE N° : 24/

DOSSIER N° : N° RG 22/02784 – N° Portalis DBWH-W-B7G-GCYU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 8 novembre 2024

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [N]

né le 23 février 1963 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Marie AUDINEAU, avocat au barreau de l’Ain (T. 69), avocat postulant, M^e Isabelle GRILLON, avocat au barreau de Besançon, avocat plaidant

Madame [L] [A]

née le 27 juin 1968 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Marie AUDINEAU, avocat au barreau de l’Ain (T. 69), avocat postulant, M^e Isabelle GRILLON, avocat au barreau de Besançon, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [I] [G]

né le 18 avril 1980 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Laurent BURGY, avocat au barreau de Lyon (T. 1748)

S.A.S. MULLER CONSEILS IMMOBILIERS

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 441 177 227, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’Ain (T. 16), avocat postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de Paris (T. C2444), avocat plaidant

S.A.R.L. [H] ET ASSOCIES

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 779 338 649, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de Lyon (T. 719)

S.E.L.A.R.L. ACTANOT (ROBLOT-DIAZ MORELLON ET SANDJIAN)

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 348 080 946, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de Lyon (T. 719)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente, chargée du rapport,

Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [G] était propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 9], acquise le 9 juillet 2004 auprès de Monsieur [Z] [B] par l’intermédiaire de la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS.

Suivant acte sous seing privé du 5 mai 2010, Monsieur [S] [G] d’une part et Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] d’autre part, ont signé, par l’intermédiaire de la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à laquelle il avait été confié un mandat de vente, une convention synallagmatique portant vente du bien immobilier sus-visé, sous conditions suspensives notamment d’obtention d’un prêt, moyennant le prix de 155 000 euros comprenant du mobilier meublant pour un montant de 6 500 euros.

Ladite vente a été réitérée suivant acte authentique reçu le 9 juillet 2010 par Maître [C] [D], notaire associé de la SCP Bernard PERROT, [F] [H], [C] [D] titulaire d’un office notarial à [Localité 11], avec la participation de Maître [R] [M], notaire associé de la SCP [R] [M], Patricia ROBLOT DIAZ et Vincent MORELLON titulaire d’un office notarial à Ternay représentant le vendeur.

Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Doubs le 6 août 2015 et ont bénéficié de mesures recommandées prévoyant le rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée maximum de 24 mois, au taux maximum de 0 % et au moyen d’une mensualité de remboursement de l’ordre de 330 euros, destinées à leur permettre de vendre, au prix du marché, leur bien immobilier estimé à 138 000 euros, les débiteurs devant signer et être en capacité de fournir des mandats de vente au prix du marché avec ensuite révision du prix de vente à la baisse tous les 6 mois.

Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ont confié, le 25 août 2016, un mandat exclusif de vente à la SAS MAGUIMMO pour présenter leur bien immobilier sis à [Localité 9] à la vente au prix de 144 000 euros, rémunération du mandataire de 10 000 euros à la charge des mandants incluse.

Monsieur et Madame [V], voisins de l’immeuble en vente, ont visité celui-ci le 22 septembre 2017 et ont formulé le 22 octobre 2017 auprès de la SAS MAGUIMMO une offre d’achat à hauteur de 70 000 euros aux motifs que des travaux de rénovation assez importants sur l’ensemble de la maison seraient à leur charge, que les travaux de construction de l’agrandissement contenant la chambre au sous-sol et le salon au rez-de-chaussée avaient été réalisés sans permis de construire et que la baie vitrée donnait une “vue droite” sur la propriété voisine ce qui était interdit, imposant administrativement la démolition de l’agrandissement et donc entraînant des frais de démolition et une baisse importante de la surface habitable.

Le 30 octobre 2017, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ont confié un nouveau mandat de vente à la SAS MAGUIMMO pour présenter leur bien immobilier sis à [Localité 9] à la vente désormais au prix de 70 000 euros, rémunération du mandataire de 5 000 euros à la charge de l’acquéreur incluse.

Suivant acte authentique reçu le 4 janvier 2018 par Maître [P] [J], notaire au sein de la SCP Christine DARONNAT et Emmanuelle PORAL titulaire d’un office notarial à [Localité 8], avec la participation de Maître [F] [H], notaire à [Localité 11], Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ont régularisé une promesse de vente au profit de Monsieur et Madame [V] portant sur leur bien immobilier sis à [Localité 9] au prix de 65 000 euros avec la précision que le promettant déclare que “la construction de la chambre au sous-sol et le salon-séjour au rez-de-chaussée avec baie vitrée, a été réalisé par le précédent propriétaire et n’a pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme” et que “le promettant déclare de plus que la baie vitrée du salon-séjour offre une vue directe sur la propriété voisine.”

Ladite vente a été réitérée par acte authentique reçu le 22 mai 2018 par Maître [F] [H], notaire associé de la SCP [F] [H] et Cyril AMBROSIANO titulaire d’un office notarial à [Localité 11], avec la participation de Maître [P] [J], notaire à [Localité 8] assistant les vendeurs.

Par lettres recommandées de leur conseil du 18 février 2022, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ont mis en demeure Monsieur [S] [G], la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et Associés et la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON et SANDJIAN de leur faire part de leur position dans un délai de deux mois concernant leur demande d’indemnisation in solidum à hauteur de 65 000 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait de la dépréciation vénale du bien sis à [Localité 9] et de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral pour les tracas et inquiétudes engendrés par cette situation.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier de justice des 4, 5 et 10 août 2022, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ont fait assigner la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON et SANDJIAN, la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SELARL [H] et Associés et Monsieur [S] [G] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures (conclusions récapitulatives et responsives) notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1116, 1382 et suivants du code civil dans leur version applicable au présent litige, de :

— les juger recevables et fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de Monsieur [S] [G], de la SASU MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, de la SARL [H] et associés et de la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON ET SANDJIAN,

En conséquence,

— condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [S] [G], la SASU MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et associés et la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON ET SANDJIAN à leur verser la somme de 69 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la dépréciation vénale de leur ancien bien sis à [Localité 9],

— condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [S] [G], la SASU MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et associés et la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON ET SANDJIAN à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

— débouter Monsieur [S] [G], la SASU MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et associés et la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON ET SANDJIAN de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner conjointement et solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [S] [G], la SASU MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et associés et la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ, MORELLON ET SANDJIAN à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes et sous les mêmes conditions aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Marie AUDINEAU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir notamment que :

— concernant la responsabilité de Monsieur [S] [G], le dol, en tant que délit civil, justifie l’engagement de la responsabilité extracontractuelle de son auteur sur le fondement de la responsabilité pour faute prévue à l’article 1382 du code civil, en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux le 9 juillet 2010, aujourd’hui codifié à l’article 1240 du code civil ; que cette faculté est d’ailleurs désormais prévue à l’article 1178 alinéa 4 du code civil ; qu’en réponse aux moyens adverses :

* les problèmes d’étanchéité et d’humidité rencontrés proviennent exclusivement de la surface illégalement créée par Monsieur [S] [G] et de la zinguerie également créée par ce dernier et comprenant les gouttières collectant les eaux de pluie ; que de même, l’humidité ambiante était localisée dans la partie sous-sol de l’extension dont le défendeur avait en partie dallé la surface en béton,

* l’examen du dossier de demande de permis de construire qui a été déposé par Monsieur [S] [G] et notamment du plan de bornage et du plan de coupe joints au dossier montre la consistance de l’extension illégalement construite ; que ce dernier a bien déposé une demande de permis de construire mais que la Mairie de [Localité 9] lui a envoyé un courrier le 10 juin 2005 pour classer le dossier sans suite, faute pour celui-ci d’avoir fait parvenir, dans le délai imparti, les pièces ou indications manquantes ; que le défendeur n’a donc pas obtenu d’autorisation d’urbanisme pour son extension mais qu’il l’a néanmoins réalisée au mépris de ce refus ; qu’il a ainsi transformé la prétendue terrasse couverte en pièce aménagée comme salon-séjour ainsi que la pièce en sous-sol dallée, seulement aménagée en chambre, sans autorisation d’urbanisme et ce, en toute connaissance de cause,

* ils n’ont eu connaissance des faits, à savoir une construction sans permis de construire, que le jour de la signature du compromis de vente, à savoir le 4 janvier 2018, comme il est mentionné en page 3 du dit compromis,

* Monsieur [S] [G] a, par sa déclaration mensongère relevée sur l’acte de vente du 9 juillet 2010 et par son silence fautif, n’ayant pas informé ses cocontractants de l’absence de permis de construire, commis une réticence dolosive ; qu’il a ce faisant volontairement tu cette information essentielle pour eux ce qui a nécessairement vicié leur consentement ; que le fait de dissimuler des éléments essentiels et d’établir une déclaration mensongère ne peut que révéler une intention de tromper,

* il est bien évident qu’ils n’auraient pas fait l’acquisition de la maison ou l’auraient acquise dans des conditions différentes s’ils avaient eu connaissance de la non-obtention de l’autorisation d’urbanisme ; que la surface habitable licite, à savoir sans l’extension, est en effet bien moindre que ce qu’ils pensaient acquérir ce qui a forcément eu une incidence sur le prix de vente ; que le prix de revente de leur bien immobilier fixé à 65 000 euros tient compte de l’illégalité de la construction,

— concernant la responsabilité des notaires et de l’agent immobilier :

* les notaires instrumentaires de la vente du 9 juillet 2010, qui étaient la SCP Bernard PERROT, [F] [H], [C] [D] Notaires associés, devenue la SARL [H] et Associés, et la SCP [R] [M], Patricia ROBLOT-DIAZ et Vincent MORELLON notaires associés devenue la SELARL ACTANOT, ROBLOT-DIAZ, MORELLON et SANDJIAN, n’ont pas accompli les diligences attendues pour leur permettre de contracter en toute connaissance de cause, à savoir vérifier que les extensions litigieuses avaient fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme ; qu’ils ont ainsi incontestablement manqué à leur devoir d’information et leur responsabilité délictuelle doit donc être engagée,

* le compromis de vente du 5 mai 2010 a été rédigé par la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, cette dernière s’étant en outre déjà occupée de la transaction conclue le 9 juillet 2004 entre Monsieur [Z] [B] et Monsieur [S] [G] ; que la défenderesse connaissait donc parfaitement l’état du bien et qu’il n’a pu lui échapper qu’une extension avait été réalisée entre les deux ventes ; que la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, qui s’est chargée de ces deux ventes successives en l’espace de seulement 6 ans, aurait dû demander à Monsieur [S] [G] l’autorisation d’urbanisme afférente ; que la négligence de ce professionnel de l’immobilier leur a laissé croire que cette extension avait été construite légalement ; que la responsabilité délictuelle de cette dernière est donc également engagée ; qu’en outre, sans la faute de cet agent immobilier, le dol commis par le vendeur n’aurait pas pu prospérer de sorte que leurs fautes respectives ont également concouru à la réalisation du dommage et que la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS sera condamnée in solidum avec le vendeur à réparer le dommage qui leur a été causé,

— concernant leurs préjudices :

* ils ont subi, du fait du caractère illégal de la construction, élément tu par tous les intervenants de ce dossier, un préjudice financier à hauteur de 69 000 euros du fait de la dépréciation vénale de leur bien, ayant été contraints de céder celui-ci à hauteur de 65 000 euros au lieu des 134 000 euros escomptés,

* par ailleurs, ces mésaventures ont été source d’angoisse et de tracasseries pour eux, et ce alors qu’ils étaient en pleine procédure de surendettement et qu’il était impératif de désintéresser leur créancier ; qu’ils ont redéposé un dossier de surendettement le 7 mars 2019 concernant le reliquat de la dette immobilière, puis ont sollicité la révision de leur plan de surendettement ; qu’ils vivent dans l’angoisse permanente et que leur budget est constamment déséquilibré ; qu’ils ont donc subi un préjudice moral du fait de cette situation qui doit être indemnisé à hauteur de 10 000 euros ; qu’il ne peut leur être fait grief d’avoir tardé à initier la présente procédure,

— s’agissant de l’exécution provisoire de la présente décision, si la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS craint qu’ils dilapident les fonds demandés, ce qui est improbable, il est toujours possible pour cette dernière de solliciter le versement des fonds sur un compte séquestre.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la SELARL [H] et Associés et la SELARL ACTANOT (ROBLOT-DIAZ, MORELLON ET SANDJIAN) demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— juger Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] défaillants dans la démonstration d’une faute des notaires directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable,

— débouter Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— juger la SAS MULLER CONSEILS IMMOBILIERS défaillante dans la démonstration d’une faute des notaires directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— débouter la SAS MULLER CONSEILS IMMOBILIERS de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— condamner la SAS MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui par impossible seraient prononcées à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— juger Monsieur [S] [G] défaillant dans la démonstration d’une faute des notaires directement génératrice pour lui d’un préjudice indemnisable,

— débouter Monsieur [S] [G] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

— condamner Monsieur [S] [G] à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui par impossible seraient prononcées à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner in solidum Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N], ou la SAS MULLER CONSEILS IMMOBILIERS ou Monsieur [S] [G] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses font valoir notamment que :

— il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute de leur part directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable, ce qu’ils ne font pas,

— un avant contrat a été régularisé entre Monsieur [S] [G] et les consorts [N] et [A] par l’intermédiaire de l’agence MULLER CONSEILS IMMOBILIERS dans lequel aucune information relative aux travaux litigieux n’avait été spécifiée par le vendeur ou l’agence immobilière ; que la négociation de cette vente est intervenue hors toute participation du notaire ; que lors de la réitération de l’acte, le vendeur n’a nullement signalé l’existence de travaux, mais a au contraire indiqué aux termes de ses déclarations qu’aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années ; qu’à défaut d’une déclaration des parties, le notaire, qui n’a pas à visiter les lieux, ne peut connaître l’existence de travaux non révélés ; que la désignation des biens dans l’acte d’achat de Monsieur [S] [G] et dans son acte de vente étaient sensiblement la même, ne révélant pas de travaux nécessitant une quelconque autorisation d’urbanisme ; qu’aucune faute n’apparaît ainsi avérée,

— Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ne justifient pas de l’irrégularité de travaux nécessitant des autorisations d’urbanisme, ni l’irrégularité d’une baie vitrée qui aurait une vue droite sur le fonds voisin, en l’espèce celle des époux [V], opportunément acquéreurs du bien immobilier, qui ne s’en sont jamais plaints durant douze ans d’occupation voisine ; que la baisse consentie par les demandeurs passant de 134 000 euros à 65 000 euros n’apparaît aucunement motivée par cette situation, mais probablement davantage par leur situation de surendettement et la nécessité qu’ils avaient de désintéresser en urgence leurs créanciers ; que ces derniers ne justifient pas davantage qu’ils auraient pu vendre ce bien au prix de 134 000 euros ; qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice directement lié au grief allégué,

— l’agence MULLER CONSEILS IMMOBILIERS doit être déboutée de sa demande de garantie, dès lors qu’elles ont respecté toutes leurs obligations et que l’agence immobilière ne rapporte aucune preuve d’une faute de leur part directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS sera condamnée à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; qu’en effet, l’agent immobilier, qui a seul négocié la vente, a visité les lieux et connaissait leur consistance, était parfaitement à même de s’apercevoir d’une différence avec le bien acquis par Monsieur [S] [G], également par son intermédiaire seulement six ans auparavant ; qu’il appartenait à cette dernière d’en révéler l’existence aux termes de l’avant contrat ou, à tout le moins, d’attirer l’attention de Monsieur [S] [G] sur cette situation afin qu’il informe lui-même le notaire,

— Monsieur [S] [G] sera débouté de sa demande de garantie formulée à leur encontre, ce dernier s’abstenant de toute démonstration, tout en restant particulièrement taisant sur la déclaration mensongère qu’il a faite à l’acte ; que ce dernier sera en revanche condamné à les relever et garantir de toutes condamnations qui par impossible pourraient être prononcées à leur encontre.

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 2), notifiées par voie électronique le 9 février 2024, Monsieur [S] [G] demande au tribunal, sur le fondement de l’ancien article 1116 du code civil, de :

A titre principal

— débouter Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— limiter sa part de responsabilité à 10 % des condamnations,

— condamner la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et la SELARL ACTANOT à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

En toute hypothèse

— débouter toutes les demandes formulées à son encontre,

— suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Laurent BURGY.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur fait valoir notamment que :

— s’agissant de l’existence d’une intention dolosive de sa part, en sa qualité de vendeur non professionnel, il n’a pu faire preuve d’une réticence dolosive dans la mesure où il a donné les informations qui lui étaient demandées au moment de la vente ; que les demandeurs sont défaillants dans la charge de la preuve et ne démontrent pas les manœuvres opérées pour les amener à acquérir le bien tout en viciant leur consentement ; qu’il n’a absolument rien caché à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] et a acheté le bien en l’état comme le prouve l’attestation qu’il verse aux débats, rédigée par un ancien voisin qui atteste que les surfaces reprochées en construction étaient déjà présentes avant son arrivée,

— concernant l’existence du caractère déterminant du consentement des demandeurs, il ne peut être tenu responsable de la mauvaise négociation du prix de vente et encore moins de l’absence d’entretien du bien qui a justifié la baisse du prix ; que les photographies produites par ces derniers, non datées et manifestement prises par eux-mêmes, ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles “les problèmes d’étanchéité et d’humidité rencontrés proviennent exclusivement de la surface illégalement créée par Monsieur [G] et de la zinguerie également créée par ce dernier et comprenant les gouttières collectant les eaux de pluie” ; que Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ne démontrent pas que s’ils avaient eu connaissance de la prétendue non-obtention de l’autorisation d’urbanisme, ils n’auraient pas fait l’acquisition de la maison ou qu’ils l’auraient acquise dans des conditions différentes,

— s’agissant de l’existence d’une intention de tromper, les demandeurs sont défaillants dans l’administration de cette preuve, ces derniers ne démontrant ni une quelconque dissimulation de sa part, ni l’établissement d’une déclaration mensongère,

— concernant les préjudices allégués, s’agissant d’un défaut d’information dans le cadre d’une vente, le préjudice invoqué ne peut être qu’une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes ; que cette perte de chance ne peut être égale à la différence de prix entre le prix d’acquisition et le prix de vente et qu’elle ne peut représenter qu’une part de cette évaluation ; que toutefois, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice direct, certain et indemnisable ; qu’ainsi, ces derniers ne démontrent pas qu’ils n’auraient pas pu vendre leur maison à un meilleur prix ; qu’en outre, le prix de vente du bien litigieux était notamment dû à son état dégradé, totalement extérieur et sans lien avec les travaux d’extension objet du litige ; que concernant la terrasse couverte et la chambre aménagée en sous-sol, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ne rapportent pas la preuve que l’obtention d’une autorisation d’urbanisme était nécessaire pour la réalisation de ces aménagements, notamment pour l’aménagement de ladite chambre ; qu’en toute hypothèse, si une régularisation demeurait obligatoire, ces derniers ne justifient d’aucune démarche pour régulariser la situation qui aurait échoué ; que la réduction de surface de 44 m² est injustifiée et qu’il ne saurait être retenu une perte de valeur exposée en 2017,

— si l’existence d’un dol était caractérisée et le caractère certain du préjudice retenu, il conviendra de retenir une perte de chance qui ne pourra excéder 10 % de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente,

— s’agissant des appels en garantie, l’agent immobilier est débiteur d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil, ainsi que d’une obligation de vérification des caractéristiques du bien immobilier ; que n’étant pas un professionnel de l’immobilier, il a fait sa déclaration d’absence de travaux en toute bonne foi ; que la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS a donc commis une faute en ce qu’elle a manqué à son devoir de conseil et à son obligation de vérification des caractéristiques du bien immobilier ; que s’il était condamné à indemniser Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N], il sera relevé et garanti par la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et la SELARL ACTANOT de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ; qu’il ne saurait en revanche être condamné à relever et garantir aucune des parties des condamnations prononcées à leur encontre,

— l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, aucune urgence dans l’exécution de la décision à intervenir n’existant.

Dans ses dernières écritures (conclusions en défense et récapitulatives n° 3), notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et suivants, 1984 et suivants du code civil, ainsi que des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— constater l’absence de faute de sa part,

— constater l’absence de lien de causalité entre sa mission et le préjudice allégué,

— constater l’absence de préjudice indemnisable qui lui est imputable,

— en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée,

En conséquence,

— débouter Monsieur [N], Madame [A], Monsieur [G], la SARL [H] ET ASSOCIES, la SELARL ACTANOT ROBLOT-DIAZ MORELLON ET SANDJA [SANDJIAN] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— constater le caractère excessif et injustifié des préjudices allégués,

En conséquence,

— minorer très substantiellement le montant des condamnations pouvant être prononcées à son encontre, celui-ci ne pouvant excéder 5 % de la somme de 69 000 euros,

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [G] à la relever indemne et la garantir de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner Monsieur [N] et Madame [A], ou à défaut tout succombant, au besoin in solidum, à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Philippe REFFAY,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir notamment que :

— concernant son absence de faute, son devoir d’information n’est aucunement absolu et illimité mais est au contraire simplement de moyens et strictement limité notamment à ses compétences et aux informations transmises par son mandant ; que Monsieur [S] [G] ne l’a jamais informée de la réalisation de travaux sans autorisation, ce dernier ayant au contraire expressément déclaré “qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans” ; que si une telle déclaration du vendeur est erronée, seul ce dernier peut en être tenu éventuellement responsable en cas de préjudice subi par les acquéreurs ; que les demandeurs ne démontrent pas qu’il y aurait eu une réelle modification substantielle du bien par Monsieur [S] [G] qui aurait dû laisser suspecter la réalisation de travaux substantiels nécessitant l’obtention d’une autorisation d’urbanisme ; que Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] n’ont ainsi reçu aucun courrier de la part de la mairie les invitant à régulariser les travaux objet du litige, alors que la maison litigieuse est située à environ 150 mètres de la mairie ; que les demandeurs ne démontrent pas que les nouveaux propriétaires rencontreraient une quelconque difficulté dans la jouissance de leur bien, ni qu’ils auraient dû démolir les travaux objet du litige ; qu’en l’absence d’informations contraires données par le vendeur et d’éléments apparents, elle ne pouvait suspecter l’existence d’une quelconque difficulté ; qu’elle n’avait aucune parfaite connaissance des lieux, dès lors que six longues années s’étaient écoulées depuis la vente du bien litigieux à Monsieur [S] [G] et qu’il ne peut être exigé d’une agence immobilière de se souvenir avec exactitude de la configuration de l’ensemble des biens visités et vendus sur une si longue période ; qu’elle n’est pas tenue de réunir les documents légaux concernant le bien objet du litige, obligation incombant au seul notaire, officier public, dans le cadre de la rédaction de l’acte authentique de vente,

— aucun lien de causalité n’est démontré entre son intervention à la vente et les préjudices allégués par Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ; que le prix de revente du bien litigieux à hauteur de 70 000 euros résulte en effet uniquement et exclusivement de la situation financière des demandeurs, de l’état du bien qui nécessitait des travaux de réfection et ce, indépendamment de la réalisation de travaux d’agrandissement par Monsieur [S] [G], et du choix de Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] d’accepter l’offre des époux [V] alors qu’ils ne démontrent à aucun moment qu’ils n’auraient pu vendre leur bien à un meilleur prix ; qu’en outre, seul Monsieur [S] [G] pouvait avoir connaissance de la réalisation de travaux d’agrandissement au sein de son bien et de l’éventuelle nécessité de solliciter des autorisations auprès des services de l’urbanisme et qu’il est de jurisprudence constante que lorsque le fait d’une partie apparaît comme la cause du dommage, il absorbe l’intégralité de la causalité,

— s’agissant des préjudices allégués :

* les demandeurs considèrent avoir vendu leur bien à un prix dérisoire et tentent d’obtenir auprès des parties défenderesses, pourtant non parties à l’acte de vente, un “complément de prix de vente”, qualifié opportunément de dommages et intérêts ; que toutefois, une diminution ou une augmentation du prix de vente ne correspond pas à un préjudice indemnisable mais à un simple rééquilibrage du contrat, de sorte qu’elle doit être supportée par le vendeur ou l’acquéreur, sans possibilité pour ces derniers d’en solliciter la garantie ; que par ailleurs, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ne démontrent pas que les travaux litigieux auraient dû faire l’objet d’une autorisation préalable ou, à supposer même que tel soit le cas, que ces travaux ne pouvaient être régularisés et auraient eu un impact sur le prix de vente du bien, de sorte que la perte de valeur du bien n’est pas prouvée ; que de même, ces derniers ne démontrent aucunement que s’ils avaient eu connaissance de la réalisation de travaux sans autorisation, ils n’auraient pas acquis le bien objet du litige ou l’auraient acquis dans des conditions différentes ; que les acquéreurs ont tenté un “coup de poker” en proposant un prix particulièrement bas ne correspondant pas au prix du marché et les demandeurs, acculés financièrement pour des raisons totalement indépendantes des parties défenderesses, ont fait le choix de l’accepter ; qu’en outre, le prix de vente de 65 000 euros résulte également de l’état du bien dû semble-t-il à un mauvais entretien de la maison, imputable aux demandeurs ; que les photographies, non datées et manifestement prises par ces derniers, sans force probante, ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles les problèmes d’étanchéité et d’humidité rencontrés proviendraient exclusivement de la surface illégalement créée par Monsieur [S] [G] ; que concernant la vue sur la parcelle voisine, on ne peut que s’interroger sur la bonne foi des époux [V], qui n’ont semble-t-il jamais eu à s’en plaindre avant leur offre en date du 22 octobre 2017 ; qu’enfin, les demandeurs ne justifient pas plus du quantum sollicité, ces derniers ne démontrant pas qu’ils auraient pu vendre leur bien au prix de 134 000 euros, ni qu’ils ne pouvaient vendre leur bien à un meilleur prix et ce, même en présence de travaux sans autorisation,

* Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] allèguent d’une prétendue “angoisse permanente” ou de “tracasseries” sans en rapporter la preuve ; qu’à suivre le raisonnement de ces derniers, c’est leur situation de surendettement qui leur cause un éventuel préjudice moral, situation totalement extérieure aux faits objets du litige et aux parties défenderesses ; que les demandeurs ne peuvent en outre sérieusement alléguer d’un prétendu préjudice moral alors qu’ils sont restés totalement inactifs pendant plusieurs années ; qu’enfin, la somme de 10 000 euros sollicitée de façon totalement discrétionnaire est exorbitante et hors de propos,

— concernant l’appel en garantie formulé par Monsieur [S] [G] à son encontre, si ce dernier a fait réaliser des travaux d’agrandissement au sein de son bien pour lesquels des autorisations étaient nécessaires, il aurait incontestablement dû l’en informer, ainsi que le notaire, et le déclarer aux termes de l’acte authentique de vente ; que le défendeur a au contraire déclaré sous sa responsabilité qu’aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années ; que si une telle déclaration s’avérait erronée, seul Monsieur [S] [G] pourrait en être tenu responsable ; que l’argument selon lequel ce dernier n’est pas un professionnel de l’immobilier est sans objet et ne l’exonère pas de son obligation de faire des déclarations véridiques et de transmettre les informations à sa disposition ; qu’une agence immobilière n’a aucunement l’obligation de procéder à des vérifications concernant les caractéristiques techniques du bien immobilier ; qu’elle n’a commis aucune faute et encore moins à l’égard de Monsieur [S] [G],

— s’agissant de l’appel en garantie formulée par les notaires, ces derniers ne rapportent aucune preuve d’une quelconque faute de sa part et encore moins d’une quelconque faute leur ayant causé un préjudice indemnisable ; que le notaire est un officier public et est, à ce titre, débiteur, d’une obligation d’information, de conseil et de vérification renforcée, notamment par rapport à une agence immobilière, et qu’il doit ainsi contrôler l’existence et la consistance des biens transmis grâce à l’examen des titres de propriété du vendeur et par l’établissement d’une origine de propriété trentenaire exacte, sans pouvoir se décharger de sa responsabilité au seul motif qu’il n’est pas rédacteur du compromis de vente,

— conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, elle demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; qu’il n’y a manifestement aucun réel préjudice subi, ni aucune urgence, et qu’il existe un véritable risque de non-représentation des fonds par Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] en cas de condamnation des parties défenderesses et d’infirmation de la décision en cause d’appel, notamment au regard de leur situation financière fragile,

— à titre subsidiaire, si le tribunal entrait en voie de condamnation à son égard, l’éventuel préjudice subi par les demandeurs ne pourrait correspondre qu’à la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions financières différentes et que la perte de chance ne donne jamais lieu à indemnisation intégrale et ne peut correspondre à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente ; qu’au vu des moyens précédemment soulevés et de l’absence de preuve des demandeurs, la perte de chance ne peut être que minime et ne saurait excéder 5 % de la somme de 69 000 euros sollicitée,

— à titre reconventionnel, si le tribunal faisait droit aux prétentions de Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N], elle est bien fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [S] [G] à la relever indemne et la garantir de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre, dès lors que seul ce dernier a déclaré, sous sa seule responsabilité, qu’aucuns travaux n’avaient été réalisés dans les dix années précédent la vente, et que si une telle information s’avère finalement erronée, il doit en supporter seul les conséquences.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire au 20 juin 2024.

A l’audience du 27 juin 2024, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024, prorogé au 8 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il résulte de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations que les dispositions nouvelles sont applicables à compter du 1er octobre 2016, mais que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Il sera donc fait application des dispositions du code civil dans leur version résultant de l’ordonnance précitée s’agissant des demandes fondées sur la responsabilité délictuelle et dans leur version antérieure à ladite ordonnance s’agissant des demandes fondées sur la responsabilité contractuelle.

Par ailleurs, aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

En l’espèce, Monsieur [S] [G] expose, dans la partie discussion de ses écritures, que si l’existence d’un dol était caractérisée et le caractère certain du préjudice retenu, il conviendra de retenir une perte de chance qui ne pourra excéder 10 % de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente (page 12, paragraphe 1).

Cette prétention n’étant pas reprise au dispositif de ses écritures, le tribunal n’est pas saisi de la demande.

Sur les demandes principales en paiement

— Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

* Sur la responsabilité de Monsieur [S] [G]

Il résulte de l’acte authentique de vente reçu le 9 juillet 2004 passé entre Monsieur [Z] [B] et Monsieur [S] [G] que la maison d’habitation sise à [Localité 9], cadastrée section AB n° [Cadastre 2] d’une surface de 38 ca et section AB n° [Cadastre 3] d’une surface de 33 ca, est composée :

“- au sous-sol : d’une cave,

— au rez-de-chaussée : d’une grande pièce,

— au premier étage : d’une chambre, une salle de bains WC,

— au-dessus : une chambre

Sol et terrasse”.

Il ressort de l’acte authentique de vente reçu le 9 juillet 2010 et passé entre Monsieur [S] [G] d’une part et Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] d’autre part que le tènement immobilier sus-visé comprend :

“une maison d’habitation composée d’une cuisine équipée, salon-séjour, deux chambres, un bureau, salle de bains, W.C., caves au sous-sol et terrasse couverte au rez-de-chaussée”.

Il résulte enfin de l’acte authentique de vente reçu le 22 mai 2018 et passé entre les demandeurs et les époux [V] que le bien vendu est “une maison d’habitation composée d’une cuisine équipée, salon-séjour, deux chambres, un bureau, salle de bains, W.C., caves au sous-sol et terrasse couverte au rez-de-chaussée”, avec l’ajout :

“Etant ici précisé que la désignation actuelle est la suivante :

Une maison d’habitation comprenant :

Au sous-sol : cave, une chambre,

Au rez de chaussée : cuisine, salon-séjour

Au premier étage ; une chambre, salle d’eau, wc

Au deuxième étage ; une chambre avec mezzanine.”

Il figure au dit acte authentique reçu le 22 mai 2018 les mentions suivantes :

— au paragraphe “Dispositions relatives à la construction” :

“Précision étant ici faite que le VENDEUR déclare que la construction de la chambre au sous-sol et le salon-séjour au rez-de-chaussée avec baie vitrée, a été réalisée par le précédent propriétaire, et n’a pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme.

CONSTRUCTIONS ILLEGALES

Des investigations réalisées par le notaire soussigné dans le cadre de la préparation du présent avant contrat, il résulte qu’une partie du bâtiment édifié sur le terrain constitue au sens du Code de l’urbanisme, une construction illégale, c’est-à-dire :

— Edifiée ou réalisée sans avoir obtenu l’autorisation d’urbanisme nécessaire

Cette situation entraîne pour les parties des conséquences et des sanctions éventuelles que le notaire soussigné a résumées ci-après afin de donner à ces derniers une parfaite information (…)

Le VENDEUR déclare de plus que la baie vitrée du salon-séjour offre une vue directe sur la propriété voisine.

L’ACQUEREUR déclare en être parfaitement informé, étant propriétaire [de] ladite propriété voisine et déclare en faire son affaire personnelle”.

— au paragraphe “Renonciation à la condition suspensive de permis” :

“(… ) L’ACQUEREUR déclare renoncer expressément à l’obtention desdits permis [permis de démolir et permis de construire] par suite de l’obtention de la mairie de [Localité 9] d’une attestation en date du 23 janvier 2018 aux termes de laquelle il résulte ce suit littéralement rapporté :

«……….

Je soussigné [E] [U], adjoint au Maire de [Localité 9], atteste que nous donnons accord pour la remise en état d’origine sans modification de façade d’un bâtiment cadastré AB [Cadastre 3] sis [Adresse 5], des travaux ayant été effectués sans autorisation d’urbanisme

………………..»

L’ACQUERUR déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre quiconque.”

Il sera noté qu’il n’est pas indiqué quelles ont été les investigations réalisées par le notaire pour dire que des constructions sont illégales, ni précisé quelles sont ces constructions. Il n’est pas davantage produit les échanges ayant abouti à l’attestation de la mairie de [Localité 9] du 23 janvier 2018, ni ladite attestation, et la simple mention reprise dans l’acte de vente ne précise pas les travaux qui ont été effectués sans autorisation d’urbanisme, ni ne décrit la remise en l’état d’origine du bâtiment cadastré AB [Cadastre 3].

Par ailleurs, il apparaît que la composition de la maison dans l’acte de vente reçu le 9 juillet 2010 est erronée et incomplète, Monsieur [S] [G] ne contestant pas que la terrasse couverte était déjà à cette date fermée et aménagée en pièce comme salon-séjour et qu’il existait déjà une chambre dans la cave.

Toutefois, les mentions figurant dans l’acte de vente et les pièces versées aux débats sont insuffisantes à rapporter la preuve que le défendeur serait à l’origine de la création de la chambre dans la cave et que celle-ci nécessitait une autorisation d’urbanisme. De la même manière, les seules déclarations des demandeurs et des époux [V], ainsi que les photographies produites, ne permettent pas d’établir l’existence d’une vue directe sur la propriété voisine et son éventuel caractère irrégulier au regard des dispositions des articles 695 et suivants du code civil, étant souligné qu’il n’est justifié d’aucune réclamation adressée à Monsieur [S] [G] sur ce point par Monsieur et Madame [V].

S’agissant en revanche de la pièce aménagée comme salon-séjour, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] versent aux débats une demande de permis de construire déposée par Monsieur [S] [G] le 2 décembre 2004 portant sur la fermeture d’une terrasse existante entraînant une surface hors-d’oeuvre brute créée de 36 m². Le défendeur ne donne aucune explication sur ces documents. Il ne conteste toutefois pas la mention manuscrite figurant sur le plan de coupe aux termes de laquelle “ces travaux consistent uniquement en l’ajout de surfaces vitrées et d’une rangée de moellons. Tout le reste est déjà existant”. La comparaison avec les photographies non contestées produites par les demandeurs fait apparaître que les surfaces vitrées envisagées dans la demande de permis ont bien été installées.

L’attestation établie le 15 mai 2023 par Monsieur [K] [W], produite par le défendeur, se borne à faire état que “la maison achetée par Mr [S] [G] et située [Adresse 14], comprenait bien des pièces déjà existantes au rez de chaussée avec une terrasse couverte”. Toutefois, le témoin, se disant ancien habitant de ladite commune, ne donne aucune indication de date, il ne précise pas les pièces dont il fait état et il ne fait aucune référence à une terrasse fermée, de sorte que l’attestation ne saurait confirmer les déclarations du défendeur selon lesquelles il aurait acheté le bien immobilier en 2004 dans le même état qu’il l’a vendu en 2010.

Au vu des éléments sus-visés, il apparaît au contraire que c’est bien Monsieur [S] [G] qui, après l’achat du bien immobilier le 9 juillet 2004, a fait fermer la terrasse et qui, par voie de conséquence, a aménagé celle-ci en salon-séjour, ce dernier parlant encore de terrasse dans la demande de permis de construire.

L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable jusqu’au 1er octobre 2007, disposait que :

“Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5. Cette obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’Etat, des régions, des départements et des communes comme aux personnes privées.

Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires. (…)”.

Ledit article L. 421-1, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2007, dispose que :

“Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.

Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis.”

L’article R. 421-14 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable du 1er janvier 2007 au 1er janvier 2012, dispose que :

“Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires :

a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ;(…).”

Un permis de construire était donc nécessaire entre 2004 et 2010 pour réaliser les travaux litigieux de fermeture de la terrasse et création subséquente d’un salon-séjour.

Or, Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] justifient que la demande de permis de construire déposée par Monsieur [S] [G] le 2 décembre 2004 a été classée sans suite, faute pour ce dernier d’avoir fait parvenir dans le délai indiqué les pièces ou indications manquantes qui lui avaient été réclamées par lettre du 25 février 2005.

Le défendeur ne rapporte pas la preuve, ni même n’allègue, avoir déposé une autre demande de permis de construire, ni avoir obtenu l’autorisation nécessaire pour réaliser la fermeture de la terrasse, puis l’aménagement de celle-ci en salon-séjour.

Par ailleurs, il résulte de l’acte de vente passé le 9 juillet 2010 entre les demandeurs et Monsieur [S] [G] que ce dernier a déclaré :

“- Que l’immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans.

— Qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu’aucune élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans”.

La fermeture de la terrasse et son aménagement en salon-séjour ayant été réalisés après le 9 juillet 2004, Monsieur [S] [G] a donc sciemment fait une déclaration erronée. Ce dernier ne saurait se prévaloir à cet égard de sa qualité de vendeur non professionnel, aucune compétence dans l’immobilier n’étant nécessaire pour répondre à une question sur l’existence ou non d’opérations de construction depuis dix ans. Le défendeur a de même en toute connaissance de cause dissimulé aux demandeurs l’absence de permis de construire pour réaliser lesdits travaux, sachant pertinemment que sa demande de permis de construire avait été classée sans suite, le courrier du maire rappelant en outre que ce classement sans suite ne devait pas être interprété comme un accord tacite sur le projet envisagé et que si les travaux étaient mis à exécution sans autorisation réglementaire, ce dernier s’exposait à des poursuites pour infraction à la législation.

Il ressort de la convention synallagmatique portant vente d’immeuble sous conditions suspensives, conclue le 5 mai 2010 entre les demandeurs et Monsieur [S] [G] par l’intermédiaire de la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, qu’ont été érigés notamment comme conditions suspensives les points suivants :

— que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété ou de jouissance de l’acquéreur,

— que l’origine de propriété soit trentenaire et régulière,

— que la note de renseignements d’urbanisme dont la délivrance sera requise par le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique ne révèle pas des servitudes ou autres prescriptions administratives de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l’acquéreur ou la destination des biens acquis.

Il en résulte que la régularité du droit de propriété et l’absence de possibilité de remettre en cause la jouissance du bien immobilier étaient des conditions déterminantes du consentement de Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N].

La déclaration mensongère sur l’absence de travaux et la dissimulation de Monsieur [S] [G] d’absence de permis de construire ont ainsi été sciemment commises par ce dernier dans l’intention de tromper les demandeurs sur un point déterminant pour eux pour les convaincre de contracter, fait constitutif d’un dol.

Monsieur [S] [G] a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des demandeurs.

* Sur la responsabilité de la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS

La société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS reconnaît que Monsieur [S] [G] lui avait donné mandat de vendre le bien immobilier litigieux, que ledit bien a été présenté à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N], que leur offre d’achat a été acceptée par le défendeur et qu’une convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives a été conclue entre eux le 5 mai 2010 par son intermédiaire.

Il sera rappelé que l’intermédiaire professionnel négociateur et rédacteur d’un acte est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, non seulement à l’égard de la partie qui l’a mandaté, mais aussi à l’égard des autres parties au contrat conclu par son entremise, afin notamment de permettre à l’acquéreur de prendre sa décision sur l’achat du bien en toute connaissance de cause.

L’agent immobilier est ainsi tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, de fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé et de le renseigner sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre.

Il est constant que la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS était déjà l’agence immobilière par l’entremise de laquelle la vente avait été conclue en 2004 entre Monsieur [Z] [B] et Monsieur [S] [G], la maison d’habitation étant décrite comme comprenant notamment “sol et terrasse”.

Ainsi qu’il a été étudié précédemment, la composition du bien immobilier renseignée dans la convention du 5 mai 2010 est erronée, la terrasse couverte étant en réalité fermée et aménagée en salon-séjour.

L’apparence et la configuration des lieux imposaient à la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, en sa qualité de professionnel, de procéder à un minimum de recherches sur la consistance exacte des biens vendus et devait à tout le moins interroger le vendeur sur l’origine des modifications et discordances ainsi constatables, afin de pouvoir ensuite informer et renseigner les acquéreurs sur la situation exacte du bien vendu, ce qu’elle ne justifie pas, ni même n’allègue avoir fait.

L’agence immobilière a donc manqué à ses obligations de vérification, d’information et de conseil à l’égard de Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N], de nature à engager sa responsabilité délictuelle à leur égard.

* Sur la responsabilité des notaires

Le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, ainsi que de s’assurer de la validité et de l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente.

Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] reprochent aux notaires de ne pas avoir accompli les diligences attendues pour leur permettre de contracter en toute connaissance de cause, à savoir vérifier que les extensions litigieuses avaient fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme.

Ainsi qu’il a été rappelé précédemment, Monsieur [S] [G] a déclaré aux notaires :

“- Que l’immeuble a été construit et achevé dans sa totalité depuis plus de dix ans.

— Qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée ans les dix dernières années, ni qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé sur cet immeuble depuis moins de dix ans.”

Il résulte par ailleurs de l’acte de vente reçu le 9 juillet 2010 que les notaires ont sollicité un certificat d’urbanisme d’information dont le détail a été porté à la connaissance des parties.

Or, le notaire qui reçoit un acte contenant des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Les demandeurs ne font état d’aucun indice de nature à permettre aux notaires rédacteurs de l’acte authentique, non astreints à visiter les lieux, de se rendre compte d’une difficulté et de la réalisation d’extension du bien immobilier sans autorisation. Il n’est à cet égard nullement justifié, ni même allégué, que Monsieur [S] [G], les demandeurs ou la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS auraient informé les notaires que la terrasse couverte n’existait plus et avait été fermée pour être aménagée en salon-séjour.

Faute pour Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] de rapporter la preuve d’une faute commise par les notaires, leur responsabilité délictuelle ne saurait être engagée.

— Sur les préjudices

* Sur le préjudice financier

Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] sollicitent la somme de 69 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la dépréciation vénale de leur ancien bien sis à [Localité 9], au motif qu’ils ont été contraints de céder celui-ci à hauteur de 65 000 euros au lieu des 134 000 euros escomptés.

Il résulte de l’offre d’achat faite par les époux [V] le 22 octobre 2017 que le prix de 70 000 euros proposé tient compte selon eux :

— des travaux de rénovation assez importants sur l’ensemble de la maison à effectuer, à savoir “gros problèmes d’étanchéité et humidité ambiante, ensemble de la zinguerie à reprendre, mise aux normes de l’électricité, création d’une douche au premier niveau, chauffage et isolation dans la partie ancienne à reprendre”,

— des travaux de construction de l’agrandissement contenant la chambre au sous-sol et le salon au rez-de-chaussée réalisés sans permis de construire, ainsi que de la baie vitrée donnant une vue droite sur la propriété voisine, imposant la démolition de l’agrandissement et donc des frais de démolition (déconstruction, évacuation des gravats, réaménagement après démolition) et une baisse importante de la surface habitable.

La réalisation d’un salon au rez-de-chaussée sans permis de construire apparaît donc l’un des éléments de motivation de la baisse du prix de vente par Monsieur et Madame [V] du bien immobilier proposé à 134 000 euros net. La promesse de vente reçue le 4 janvier 2018 mentionne ainsi que le prix fixé tient compte de l’existence de constructions illégales.

Les manquements de la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à ses obligations et le dol commis par Monsieur [S] [G] ont donc causé un préjudice à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N], lequel consiste en la perte de chance de renoncer à l’acquisition projetée en 2010 ou de négocier à la baisse le prix d’acquisition pour ne s’engager qu’à des conditions moins onéreuses, et par suite de ne pas subir une dévalorisation de leur bien du fait des travaux réalisés sans permis de construire.

En revanche, d’une part, si la commission de surendettement des particuliers du Doubs a précisé dans la motivation de ses mesures recommandées que le bien litigieux avait été estimé en mai 2015 à 138 000 euros, l’estimation correspondante n’est pas versée aux débats et les demandeurs ne produisent aucun justificatif au soutien d’un prix de vente escompté à 134 000 euros fin 2017. Dans son courrier du 7 décembre 2017 adressé au Crédit Foncier, la SAS MAGUIMMO, à laquelle Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] avaient confié un mandat de vente, indiquait que les prix avaient bien diminué depuis l’achat du bien par ces derniers.

D’autre part, ainsi qu’il a été étudié précédemment, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que Monsieur [S] [G] serait à l’origine de la création de la chambre dans la cave et que celle-ci nécessitait une autorisation d’urbanisme, ni qu’il existerait une vue directe sur la maison voisine et que celle-ci serait irrégulière.

Enfin, la baisse du prix formulée par les époux [V] était motivée également par des travaux de rénovation à effectuer. Les photographies produites par Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] sont insuffisantes à rapporter la preuve que les travaux d’aménagement du salon-séjour réalisés par Monsieur [S] [G] seraient à l’origine de ceux-ci, et ce d’autant que sont évoqués la mise aux normes de l’électricité, la création d’une douche au premier niveau, ainsi que le chauffage et l’isolation dans la partie ancienne à reprendre sans aucun lien avec lesdits travaux.

De plus, les demandeurs se trouvaient à l’époque de la revente du bien litigieux en situation de surendettement et dans la nécessité de vendre celui-ci afin de pouvoir rembourser leurs dettes. Ils ne donnent aucune précision sur le nombre de visites qu’il y a eu pour le bien et sur l’existence d’éventuelles autres offres d’achat qui auraient pu être faites.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de perte de chance subi par les demandeurs, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut jamais être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée, sera évalué à 5 000 euros.

Il sera rappelé qu’à l’égard des victimes, chacun des responsables ayant contribué à la réalisation d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS seront, en conséquence, condamnés in solidum à payer à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] ladite somme de 5 000 euros.

* Sur le préjudice moral

Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, aux motifs que les mésaventures qu’ils ont rencontrées ont été source d’angoisse et de tracasseries pour eux, et ce alors qu’ils étaient en pleine procédure de surendettement et qu’il était impératif de désintéresser leur créancier, qu’ils ont été contraints de redéposer un dossier de surendettement le 7 mars 2019 concernant le reliquat de la dette immobilière, qu’ils vivent depuis dans l’angoisse permanente et que leur budget est constamment déséquilibré.

Les demandeurs ont effectivement subi un préjudice spécifique lié aux tracas et inquiétudes résultant des conséquences négatives sur le plan patrimonial de la situation administrative de leur immeuble découverte lors de sa revente, et ce alors qu’ils étaient en situation de surendettement.

Toutefois, ainsi qu’il a été étudié précédemment, le prix escompté de 134 000 euros n’est pas démontré et d’autres motifs ont présidé à la baisse du prix de vente. En outre, la nécessité de vendre le bien immobilier était dictée par la situation financière de Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] et les mesures recommandées dont ils faisaient l’objet, à l’origine de laquelle ne sont pas Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS.

Au vu de ces éléments, Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes de garantie

La société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS demande la condamnation de Monsieur [S] [G] à la garantir de toutes condamnations pouvant être formulées à son encontre.

De son côté, Monsieur [S] [G] demande à la fois de limiter sa part de responsabilité à 10 % des condamnations et de condamner la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SARL [H] et la SELARL ACTANOT à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre, ce qui induit l’absence de part de responsabilité à la charge du défendeur. S’agissant de demandes contradictoires, il sera étudié uniquement la demande formulée par Monsieur [S] [G] tendant à la condamnation des sociétés défenderesses à le relever et garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, seule demande motivée dans la discussion de ses écritures.

Ainsi qu’il a été étudié précédemment, aucune faute de la part de la SARL [H] et de la SELARL ACTANOT n’a été établie, de sorte que Monsieur [S] [G] sera débouté de sa demande de garantie formulée à l’encontre de ces dernières.

Concernant les rapports entre la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS et Monsieur [S] [G], aux termes de l’article 1134 du code civil, “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.”

L’article 1147 précise que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

Celui qui a commis une réticence dolosive envers son cocontractant ne peut rechercher la garantie intégrale d’un intermédiaire au titre d’un manquement à son devoir d’information et de conseil sur des éléments qu’il a lui-même dissimulés. L’auteur d’un dol ne saurait être ainsi intégralement garanti par un professionnel, intermédiaire rédacteur d’actes, ayant commis une simple imprudence ou négligence, celui-ci pouvant seulement être tenu envers lui, le cas échéant, d’une garantie partielle (1re Civ., 15 décembre 2011, pourvoi n° 10-17.691).

Par ailleurs, Monsieur [S] [G], qui avait connaissance qu’il avait réalisé des travaux sans obtention d’un permis de construire et ce alors qu’il savait qu’un tel permis était nécessaire dès lors qu’il avait commencé des démarches en ce sens, s’est rendu coupable d’une réticence dolosive. Le défaut de vérification, d’information et de conseil que le défendeur impute à la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS ne pouvait lui être préjudiciable puisqu’il était parfaitement informé de l’existence des travaux réalisés sans permis de construire et des risques inhérents rappelés dans le courrier du maire et il lui appartenait de respecter son obligation d’information à l’égard de l’agence immobilière et des acquéreurs sur ce point.

Les manquements commis par la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS sont donc, dans ses rapports avec Monsieur [S] [G], entièrement absorbés par la faute, plus grave et prépondérante, commise par ce dernier.

En conséquence, Monsieur [S] [G] sera débouté de sa demande de garantie formulée à l’encontre de la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS et sera condamné à garantir cette dernière de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, parties perdantes à titre principal, seront déboutés de leur demande d’indemnité judiciaire et condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Maître Marie AUDINEAU sera autorisée à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il est équitable par ailleurs de condamner in solidum Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à payer à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît en revanche pas inéquitable de laisser à la charge de la SELARL [H] et Associés et de la SELARL ACTANOT les frais par elles exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. Aucune considération de droit ou de fait ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à payer à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice financier,

Condamne in solidum Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à payer à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] de leurs demandes en paiement formulées à l’encontre de la SELARL ACTANOT et de la SELARL [H] et Associés,

Condamne Monsieur [S] [G] à garantir la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N],

Déboute Monsieur [S] [G] de ses demandes tendant à être garanti de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre par la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SELARL ACTANOT et la SELARL [H] et Associés,

Condamne in solidum Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS à payer à Madame [L] [A] et Monsieur [Y] [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [S] [G], la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS, la SELARL ACTANOT et la SELARL [H] et Associés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [S] [G] et la société MULLER CONSEILS IMMOBILIERS aux dépens de l’instance,

Autorise Maître Marie AUDINEAU à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le huit novembre deux mille vingt-quatre par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Marie AUDINEAU

M^e Laurent BURGY

M^e Philippe REFFAY

M^e Stéphane CHOUVELLON